Shulga Zemelne pravo 2004


ББК 67.9 (4УКР) 307я73 3-51
Рекомендовано Міністерством освіти і науки України (лист № 1/11-4721 від 10 листопада 2003 року )
Рецензенти:
Малишева Н. Р., доктор юридичних наук, професор, член-ко-респондентАПрН України, заступник директора Міжнародного центру космічного права ПАН України, провідний науковий співробітник Інституту держави і права НАН України; Бобкова А. Г., доктор юридичних наук, професор, завідувач кафедри економіко-правового факультету Донецького національного університету; Мунтян В. Л., доктор юридичних наук, професор
Земельне право України: Підручник / М. В. Шульга 3-51 (кер. авт. кол.), Г. В. Анісімова, Н. О. Багай, А. П. Гетьман та ін.; За ред. М. В. Шульги. — К.: Юрінком Інтер, 2004. — 368 с.
I5ВN 966-667-115-8
У підручнику на основі чинного земельного законодавства викладено найбільш принципові положення, які стосуються земельної реформи, питань права власності на землю, права користування землею в ринкових умовах.
Поданий матеріал адаптовано до нових навчальних програм вищих юридичних навчальних закладів.
Для студентів, бакалаврів, спеціалістів, магістрів, аспірантів та викладачів-правознавчих, аграрних та землевпорядних спеціальностей вузів, а також широкого кола читачів, які цікавляться земельно-правовими проблемами.
ББК 67.9 (4УКР) 307я73
966-667-115-8
© Колектив авторів, 2004 © Художнє оформлення Юрінком Інтер, 2004
{.&:.
Важливою і невід'ємною частиною еколого-правової освіти студентів вищих юридичних навчальних закладів є вивчення земельного права України.
Особливого значення набуває оволодіння знаннями у галузі земельного права в сучасний період — час прискорення реформування земельних правовідносин, становлення, розвитку і зміцнення державності в Україні, прийняття та введення в дію нового Земельного кодексу України.
Підвищений інтерес до вивчення земельного права України як важливої складової еколого-правової освіти зумовлений низкою обставин. Передусім введенням у дію нового Земельного кодексу України і значним оновленням та істотним збільшенням кількості законодавчих і підзаконних актів про землю, які потребують об'єктивного осмислення їх ролі та місця є національній системі права і регулюванні суспільних земельних відносин з врахуванням положень нового Цивільного кодексу України, який набере чинності 1 січня 2004 р.
По-друге, це пов'язано з практичною необхідністю ефективно застосовувати земельно-правові норми для реального забезпечення суб'єктивних земельних прав у процесі реалізації сучасної земельної реформи.
По-третє, доцільністю творчого і всебічного осмислення і обґрунтування низки нових концептуальних підходів до регламентації земельних правовідносин, проведення їх наукової класифікації за галузевими, інституційними та іншими ознаками.
При підготовці підручника його автори виходили з того, Що окремі принципові моменти правового регулювання земельних відносин вже висвітлено у навчальній літературі з екологічного, аграрного та цивільного права. Разом з тим, зважаючи на традиції земельного права, які раніше сформувалися, та виходячи з положень теорії земельного права, узагальнення наукових ідей і концепцій щодо розвитку земельного законодавства, аналізу сучасної системи нормативно-правових актів України у підручнику зроблено спробу ство-
рити необхідну основу для об'єктивного сприйняття студентською молоддю земельно-правових явищ та специфіки відображення їх у правовому полі. (Посилання на нормативно-правові акти України подано станом на 01.01.2004 р.)
Введення та викладання як самостійного навчального курсу «Земельне право» у ряді вищих юридичних навчальних закладів країни, зміни концептуальних підходів до викладання курсу «Екологічне право», а також наявність перших навчальних посібників та підручників, створених після прийняття нового Земельного кодексу України, не могли не вплинути на формування змісту цього підручника.
При викладенні матеріалу, автори намагалися уникнути дублювання, по можливості доповнити і поглибити зміст навчальної літератури. Так, чільне місце в Загальній частині підручника належить розділам, присвяченим аналізові земельних правовідносин, гарантій прав на землю та механізму їх реалізації, правових форм приватизації землі та ін.
В умовах ринкових відносин самостійного значення, а отже і висвітлення, набувають проблеми, пов'язані з правовим регулюванням ринкового обігу земельних ділянок та плати за землю. Вони теж розглядаються в Загальній частині.
Предметом окремої уваги стали питання, що стосуються права постійного користування землею, оскільки цей вид землекористування характеризується певною специфікою. Вони висвітлюються з урахуванням нових підходів до цієї правової категорії, закріплених чинним Земельним кодексом.
Не залишені поза увагою і такі новели чинного земельного законодавства, як обмеження прав на землю, право земельного сервітуту, право добросусідства та ін.
На думку авторів, заслуговує на самостійне місце матеріал, який стосується розвитку земельного права як науки. Важливого значення набувають доробки вчених, які досліджували земельно-правові проблеми.
При висвітленні тем Особливої частини земельного права автори обмежилися головним чином аналізом правового регулювання використання земель різного цільового призначення. При цьому враховувалося те, що інші елементи правового режиму земель (їх належність, охорона та ін.) відображено в Загальній частині чи будуть предметом вивчення курсу «Екологічне право».
Підручник має на меті допомогти зорієнтуватися, по-пер-
ше, в різноманітті наукових концепцій щодо права власності на землю, реалізації та захисту земельних прав суб'єктів, охорони земель та ін., по-друге, у значному обсязі нормативно-правових актів, які регулюють земельні відносини.
Він розрахований на поглиблене вивчення земельного права з метою опанування студентами як наукових положень, так і чинного земельного законодавства, набуття навичок його застосування у практиці правозастосовної, наукової та іншої діяльності.
Автори висловлюють щиру вдячність рецензентам цього підручника: доктору юридичних наук, професору Василю Лук'яновичу Мунтяну; доктору юридичних наук, професору, члену-кореспонденту Академії правових наук України Ната-лії Рафаелівні Малишевій; доктору юридичних наук, професору, завідувачу кафедри економіко-правового факультету Донецького національного університету Антоніні Григорівні Бобковій.
Авторський колектив:
Шульга М. В., доктор юридичних наук, професор (керівник авторського колективу) — вступ: глави 3; 6; 9; (§ 2—3); 15; 17; 21; Анісімова Г. В., кандидат юридичних наук, доцент — глава 1 (§ 7Б);
Багай Н. О., кандидат юридичних наук, доцент — глава 1 (§ 6); Гетьман А. П., доктор юридичних наук, професор — глави 9 (§ 1): Ю; 12;
Гордєєв В. І., кандидат юридичних наук, доцент — глава 20; Ільницька Н. В., кандидат юридичних наук, доцент — глава 7; Каракаш І. І., кандидат юридичних наук, доцент — глава 1 (§1 — У співавторстві з |Чуйковим В. О.|, § 2—5); Кулинич П. Ф., кандидат юридичних наук, доцент — глави 4; 5; 8 (§ 1; §2-3 —у співавторстві з Семчиком В. І.); 14; Лейба Л. В. — глава 9 (§ 4);
Носік В. В., кандидат юридичних наук, доцент — глави 1 (§ 7А); 13;
Пащенко О. М., кандидат юридичних наук, доцент — глава 2 (у співавторстві з Погрібним О. О.);
Погрібний О. О., доктор юридичних наук, професор — глави 2 (у співавторстві з Пащенком О. М.); 11;
Семчик В. І., доктор юридичних наук, професор — глава 8 (§ 2—3 — у співавторстві з Кулиничем П. Ф.); Титова Н. І., доктор юридичних наук, професор — глава 16; [Чуйков В. О.[, кандидат юридичних наук, доцент — глави 1 (§ 1 —у спіавіторстві з Каракашем 1.1.); 18; 19
рити необхідну основу для об'єктивного сприйняття студентською молоддю земельно-правових явищ та специфіки відображення їх у правовому полі. (Посилання на нормативно-правові акти України подано станом на 01.01.2004 р.)
Введення та викладання як самостійного навчального курсу «Земельне право» у ряді вищих юридичних навчальних закладів країни, зміни концептуальних підходів до викладання курсу «Екологічне право», а також наявність перших навчальних посібників та підручників, створених після прийняття нового Земельного кодексу України, не могли не вплинути на формування змісту цього підручника.
При викладенні матеріалу, автори намагалися уникнути дублювання, по можливості доповнити і поглибити зміст навчальної літератури. Так, чільне місце в Загальній частині підручника належить розділам, присвяченим аналізові земельних правовідносин, гарантій прав на землю та механізму їх реалізації, правових форм приватизації землі та ін.
В умовах ринкових відносин самостійного значення, а отже і висвітлення, набувають проблеми, пов'язані з правовим регулюванням ринкового обігу земельних ділянок та плати за землю. Вони теж розглядаються в Загальній частині.
Предметом окремої уваги стали питання, що стосуються права постійного користування землею, оскільки цей вид землекористування характеризується певною специфікою. Вони висвітлюються з урахуванням нових підходів до цієї правової категорії, закріплених чинним Земельним кодексом.
Не залишені поза увагою і такі новели чинного земельного законодавства, як обмеження прав на землю, право земельного сервітуту, право добросусідства та ін.
На думку авторів, заслуговує на самостійне місце матеріал, який стосується розвитку земельного права як науки. Важливого значення набувають доробки вчених, які досліджували земельно-правові проблеми.
При висвітленні тем Особливої частини земельного права автори обмежилися головним чином аналізом правового регулювання використання земель різного цільового призначення. При цьому враховувалося те, що інші елементи правового режиму земель (їх належність, охорона та ін.) відображено в Загальній частині чи будуть предметом вивчення курсу «Екологічне право».
Підручник має на меті допомогти зорієнтуватися, по-пер-
ше, в різноманітті наукових концепцій щодо права власності на землю, реалізації та захисту земельних прав суб'єктів, охорони земель та ін., по-друге, у значному обсязі нормативно-правових актів, які регулюють земельні відносини.
Він розрахований на поглиблене вивчення земельного права з метою опанування студентами як наукових положень, так і чинного земельного законодавства, набуття навичок його застосування у практиці правозастосовної, наукової та іншої діяльності.
Автори висловлюють щиру вдячність рецензентам цього підручника: доктору юридичних наук, професору Василю Лук'яновичу Мунтяну; доктору юридичних наук, професору, члену-кореспонденту Академії правових наук України Ната-лії Рафаелівні Малишевій; доктору юридичних наук, професору, завідувачу кафедри економіко-правового факультету Донецького національного університету Антоніні Григорівні Бобковій.
Авторський колектив:
Шульга М. В., доктор юридичних наук, професор (керівник авторського колективу) — вступ; глави 3; 6; 9; (§ 2—3); 15; 17; 21; Анісімова Г. В., кандидат юридичних наук, доцент — глава 1 (§ 7Б);
Багай Н. О., кандидат юридичних наук, доцент — глава 1 (§ 6); Гетьман А. П., доктор юридичних наук, професор — глави 9 (§ 1); Ю; 12;
Гордєєв В. І., кандидат юридичних наук, доцент — глава 20; Ільницька Н. В., кандидат юридичних наук, доцент — глава 7; Каракаш І. І., кандидат юридичних наук, доцент — глава 1 (§1 — У співавторстві з |Чуйковим В. О.|, § 2—5); Кулинич П. Ф., кандидат юридичних наук, доцент — глави 4; 5; 8 (§ 1; §2-3 —у співавторстві з Семчиком В. І.); 14; Лейба Л. В. — глава 9 (§ 4);
Носік В. В., кандидат юридичних наук, доцент — глави 1 (§ 7А); 13;
Пащенко О. М., кандидат юридичних наук, доцент — глава 2 (у співавторстві з Погрібним О. О.);
Погрібний О. О., доктор юридичних наук, професор — глави 2 (у співавторстві з Пащенком О. М.); 11;
Семчик В. І., доктор юридичних наук, професор — глава 8 (§ 2—3 — у співавторстві з Кулиничем П. Ф.); Титова Н. І., доктор юридичних наук, професор — глава 16; |Чуйков В. О.[, кандидат юридичних наук, доцент — глави 1 (§ 1 —у спіавіторстві з Каракашем 1.1.); 18; 19
зпгпльнп чпстинп
ГЛПВП 1
ПРЕДМЕТ, ПРИНЦИПИ І СИСТЕМА .ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА
§ 1. Предмет земельного право, та його особливості
Земельні відносини являють собою самостійний вид суспільних відносин і характеризуються істотними особливостями, які зумовлені предметом врегулювання — використанням та охороною земельних ресурсів країни1. Відповідно до ст. 14 Конституції України2 земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Це конституційне положення закріплено і в новому Земельному кодексі України, прийнятому 25 жовтня 2001 р. та введеному в дію з 1 січня 2002 р. Воно має принципово важливе значення для врегулювання земельних відносин3.
Термін «земля» можна розглядати в різних аспектах: як об'єкт природного походження, планета, земна куля, частина космічної системи тощо. Як земна куля (планета) Земля виступає об'єктом правового регулювання міжнародного права. Землю можна також розглядати як середовище проживання людини і суспільства, що охоплює земну і повітряну оболонку земної кулі, її надра, поверхню і ландшафт, тваринний і рослинний світ. У цьому значенні земля є об'єктом правового регулювання (наприклад, екологічного права).
1На самостійні ознаки земельних відносин та землі як об'єкта права, щоне підпадає під загальний обіг речей та майна за цивільно-правовими засадами врегулювання, зверталась увага ще у дореволюційний правовій літературі. Див., наприклад, Хауке О. А. Крестьянское земельное право. — М., 1914.
2Відомості Верховної Ради України. — 1996. — № ЗО. — Ст. 141.
3Там само. — 2002. — № 3—4. — Ст. 27.
Зовсім в іншому значенні земля виступає як об'єкт правового регулювання у земельному праві. В ньому під терміном «земля» розуміється частина земної поверхні, що розташована над надрами і називається ґрунтовим шаром, у межах території, на яку поширюється суверенітет держави. Землі в такому значенні притаманні унікальні властивості, що використовуються людиною і суспільством.
Характерними рисами землі як природного ресурсу є її незамінність, обмеженість у просторі, локальність за місцем розташування і нерухомість.
Однією з найважливіших характеристик землі як засобу виробництва є її ґрунтова характеристика, адже тому що земля має унікальну властивість — родючість. Саме тому землі належить особлива роль у сфері сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.
Згідно зі ст. 2 ЗК України земельні відносини — це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Вони виникають між державою, її органами, органами місцевого самоврядування, юридичними особами та громадянами і становлять предмет земельного права. Формою земельного права є приписи нормативних актів, що регулюють весь комплекс земельних відносин. їх прийнято називати земельним законодавством.
Земельне право як галузь права відрізняється від земельного законодавства тим, що воно регулює переважно однорідні відносини. Земельне законодавство регулює пов'язані з ними різнорідні суспільні відносини, зокрема управлінські, фінансові.
Земельне право включає лише ті компоненти правового режиму земель, які безпосередньо пов'язані із земною поверхнею, її родючим шаром. Тому гірничі, лісові, водні, фауністичні та інші відносини, що мають специфічні риси і властивості та становлять у вітчизняній правовій системі самостійні правові угруповання, розглядаються тією мірою, в якій це необхідно для аналізу земельних відносин та визначення поняття земельного права.
Суто гірничі, водні, лісові, фауністичні та інші природно-ресурсні відносини регулюються спеціальним законодавством, тому на них безпосередньо не поширюється земельне законодавство. Більше того, згідно зі ст. 4 ЗК України завданням земельного законодавства є регулювання саме земельних відносин з метою забезпечення права на землю
громадян, юридичних осіб, територіальних громад і держави, раціонального використання та охорони земель. З цього випливає, що предмет земельного права охоплює лише земельні відносини.
Разом з тим, відповідно до ст. З ЗК України земельні відносини, що виникають під час використання надр, лісів, вод, рослинного і тваринного світу, атмосферного повітря, регулюються цим Кодексом, нормативно-правовими актами про надра, ліси, води, рослинний і тваринний світ, атмосферне повітря, якщо вони не суперечать цьому Кодексу. У таких випадках йдеться про земельно-правові норми, що були включені до відповідних природно-ресурсних кодексів та законів (Кодекс про надра, Лісовий кодекс. Водний кодекс, закони про інші природні ресурси) в період дії попереднього Земельного кодексу. Якщо ці норми суперечитимуть вимогам нового Земельного кодексу, то слід керуватися приписами цього Кодексу, який має певний пріоритет над іншими кодифікованими та звичайними актами природно-ресурсного законодавства.
Для існування самостійної галузі в системі права необхідна наявність: предмета правового регулювання, методів його регулювання, джерел права та заінтересованості суспільства у виділенні відповідної галузі права як самостійної правової єдності.
Про закономірні процеси становлення нових напрямів у правовій системі свідчать також фундаментальні пошуки з цієї проблематики, встановлення особливих правових режимів при врегулюванні відповідних груп суспільних відносин. Тому норми, що регламентують гірничі, водні, лісові та інші відносини, за своїм змістом істотно відрізняються від норм, покликаних регулювати земельні відносини. Земельне, водне, лісове та гірниче право традиційно визнавалися відомими вченими як відокремлені галузі з їх достатнім обґрунтуванням.
Про самостійність галузі права свідчить наявність спеціального, особливого предмета правового регулювання. Предметом земельного права, як і будь-якої іншої галузі права, є певне коло суспільних відносин, врегульованих нормами даної правової галузі. Для визнання цих відносини предметом окремої галузі права об'єктивно необхідні специфічні ознаки, які відрізняють їх від інших суспільних відносин, урегульованих нормами права.
8
Аналіз норм земельного права дає підстави стверджувати, що регулювання земельних відносин грунтується на: поєднанні врегулювання використання землі як природного ресурсу, територіального базису та основного засобу виробництва; різноманітті форм власності на землю та інші природні ресурси; достатності повноважень органів державної влади та органів місцевого самоврядування щодо врегулювання земельних відносин на своїх територіях; визнанні рівності учасників земельних відносин у здійсненні захисту своїх прав на землю; державному управлінні використанням та охороною земельних ресурсів незалежно від форм власності та інших прав на землю.
У сучасному земельному законодавстві є норми, що регулюють відносини, які мають цивільно-правовий характер: угоди (правочини) щодо земельних ділянок, спадкування, відшкодування збитків тощо. Ці відносин регулюються нормами цивільного законодавства, лише якщо вони не врегульовані земельно-правовими нормами. Тому цивільно-правові норми є додатковими, субсидіарними для врегулювання земельних відносин.
У чинному земельному законодавстві є чимало адміністративно-правових норм. Вони стосуються управління і контролю у галузі використання та охорони земельних ресурсів, здійснення землевпорядкування та ведення земельного кадастру. Проте адміністративно-правові норми в земельному законодавстві мають спеціальне призначення, пов'язане із земельними відносинами. Це надає їм земельно-правового змісту, у зв'язку з чим їх не можна віднести до суто адміністративно-правових відносин.
Земля стає предметом земельних відносин у зв'язку з привласненням її продуктів і використанням її корисних властивостей. При цьому вона залишається об'єктом природи. Особливості земельних відносин полягають у тому, що їх виникнення і розвиток безпосередньо пов'язані з об'єктивними закономірностями розвитку людського суспільства і суспільного виробництва. Таким чином, предметом земельного права є суспільні відносини, зумовлені особливими властивостями землі як об'єкта суспільних відносин у тій частині, у якій вони регулюються нормами земельного права.
Земельне право виходить з певної кількості суб'єктів права власності на землю та видів прав на земельні ділян-
ки, регулює поведінку суб'єктів земельних прав, пов'язаних з раціональним використанням землі та її охороною. Земельно-правові норми встановлюють порядок діяльності державних та інших органів щодо організації раціонального використання та охорони земель, а також захищають конституційні права та інтереси громадян та юридичних осіб, які пов'язані з використанням земельних ділянок у всіх сферах життєдіяльності суспільства. Все вищевикладе-не дає підстави для висновку про те, що земельне право є самостійною галуззю права, яке являє собою систему правових норм, що регулюють земельні відносини з метою забезпечення раціонального використання земель, охорони їх від негативного впливу, захисту прав громадян та юридичних осіб на землю та додержання встановленого правопорядку в галузі земельних відносин.
§ 2. Методи регулювання земельних відносин
Земельне право як самостійна галузь права у правовій системі України має свої методи регулювання земельних відносин. Вони являють собою відповідні характерові земельних відносин способи та засоби впливу на учасників цих відносин. Методи правового регулювання земельних відносин складаються зі встановлених земельно-правовими нормами прав та обов'язків учасників зазначених відносин і застосування до них відповідних заходів. Особливості земельних відносин відображені у специфічному поєднанні методів правового регулювання даної сфери суспільних відносин. При цьому завданням правового регулювання є забезпечення певної поведінки учасників земельних відносин. Сутність такого правового регулювання полягає в офіційному виданні та застосуванні правових норм, які закріплюють моделі поведінки суб'єктів земельних відносин.
У юридичній літературі виділяють властивий публічному праву метод імперативного впливу, за допомогою обов'язкових до виконання розпоряджень і заборон та метод диспозитивний, який визначає лише межі поведінки учасників відповідних відносин, що дає їм можливість вільно і самостійно регулювати свої стосунки у встановленому обсязі. З точки зо-
10
ру загальної теорії права, земельному праву, враховуючи розгалужену сукупність правових норм, притаманні обидва методи правового регулювання.
Імперативний метод у земельному праві застосовують у галузі управління використанням і охороною земель: визначення порядку реалізації функцій державного управління; ведення державного земельного кадастру; забезпечення земельного моніторингу; здійснення землевпорядкування; визначення порядку проведення земельних аукціонів і конкурсів; встановлення обмежень використання земель за цільовим призначенням тощо.
Диспозитивний метод притаманний регулюванню стосунків власників земельних ділянок з приводу використання землі та самостійного господарювання на ній. Власник має право на свій розсуд розпоряджатися належною йому земельною ділянкою у межах, встановлених законом. Учасники земельних відносин мають можливість у визначених межах регулювати свої стосунки.
У земельно-правовій літературі висловлена обгрунтована точка зору, відповідно до якої існують три основні різновиди диспозитивного методу регулювання земельних відносин — рекомендаційний, санкціонований та делегований1.
Рекомендаційний метод правового регулювання полягає у наданні можливості альтернативної поведінки суб'єкта земельних відносин, коли суб'єкт має можливість самостійно вибрати спосіб своєї поведінки для досягнення поставленої мети. Так, у статтях 140—141 ЗК України серед підстав припинення прав на земельну ділянку передбачено право добровільної відмови власника землі або землекористувача від права на земельну ділянку. Отже, власникові земельної ділянки та землекористувачеві надається право альтернативного вибору: або використовувати земельну ділянку за основним цільовим призначенням, або відмовитися від неї у встановленому порядку.
Санкціонований метод полягає в тому, що рішення про реалізацію своїх земельних повноважень суб'єкт земельних відносин приймає самостійно.
Делегований метод правового регулювання полягає в наданні прав і свобод суб'єктам земельних відносин щодо то-
1 Ерофеев Б. В. Земельное право России: Учебник. — М., 2000. — С. 28.
11
го чи іншого кола правомочностей. Прикладом делегованого методу регулювання земельних відносин може бути ст. 11 ЗК України, згідно з якою повноваження районних у містах рад у галузі земельних відносин визначаються міськими радами. Правовому регулюванню земельних відносин притаманний весь вищенаведений перелік методів, які проявляються в обов'язковій вимозі цільового використання земельних ділянок; у забороні порушення ґрунтової родючості та погіршення екологічної ситуації; у використанні заходів економічного стимулювання охорони земель; в обмеженні розпорядницьких прав власників землі в інтересах усього суспільства з урахуванням соціальної функції землі — її соціального значення та об'єктивної обмеженості. При цьому особливості методів регулювання земельних відносин визначаються характером цих відносин і виявляються у специфічному сполученні імперативного і диспозитивного методів. Таким чином, у сучасному земельному праві спостерігається поєднання диспозитивного та імперативного методів. Визначити перевагу того чи іншого методу досить складно. Все залежить від змісту врегульованих відносин та інтересів суспільства і держави, які превалюють у конкретний період часу.
§ 3. Принципи земельного права
В основі правового регулювання земельних відносин лежать принципи, які відображають характер і тенденції розвитку всього змісту земельного права. Принципами права прийнято вважати головні положення та основні ідеї, які характеризуються універсальністю, загальною значимістю, вищою імперативністю та відображають істотні положення права1. Принципи земельного права реалізуються шляхом відтворення основних положень у земельному законодавстві, які пронизують його систему та вдосконалюються разом з їх розвитком. Виходячи з цього принципи земельного права поділяють на конституційні, загальні та спеціальні2.
1Колодій А. М., Копейчиков В. В., Лисенков С. Л. Теорія держави іправа: Навч. посібник. — К., 1995 — С. 95.
2Земельне право: Підручник / За ред. В. І. Семчика та П. Ф. Кулини-ча. —К.: Видавничий дім «ІнЮре», 2001. — С. 26.
12
Конституційні принципи є універсальними і властивими усім галузям вітчизняного права. Загальні принципи є результатом відтворення конституційних принципів права. Конституційні та загальні принципи відображаються в земельному законодавстві, набуваючи характеру і змісту спеціальних земельно-правових принципів. Тому наявний взаємозв'язок конституційних, загальних та спеціальних принципів. Проте особливий інтерес тут становлять спеціальні принципи земельного права.
Відомо, що земельне законодавство базується на принципах: поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу та основного засобу виробництва; забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; невтручання держави у здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом; забезпечення раціонального використання та охорони земель; забезпечення гарантій прав на землю; пріоритет вимог екологічної безпеки. Наведені принципи земельного права закріплено у ст. 5 чинного ЗК України. На жаль, у змісті зазначеної норми серед принципів земельного права не знайшли відображення такі його принципові базові засади, як першочергове забезпечення прав на землі громадян України; поєднання публічних та приватних інтересів у землекористуванні; пріоритетність правового режиму земель сільськогосподарського призначення; посилена охорона ґрунтів1 тощо.
Система спеціальних принципів ґрунтується на структурній організації системи земельного права. Під спеціальними принципами земельного права слід розуміти закріплені чинним земельним законодавством основні керівні засади, які виражають сутність норм земельного права та головні напрями в галузі правового регулювання суспільних відносин, пов'язаних з раціональним використанням та ефективною охороною земельних ресурсів. Такі керівні засади та головні напрями регулювання земельних відносин закріплені у бага-
1 Титова Н. Новий Земельний кодекс України: позитивні та негативні аспекти // Право України. — 2002. — № 4. — С. 75.
13
тьох нормах земельного законодавства, але найважливіші з них виділяють особливо.
Принцип цільового і раціонального використання земель пронизує зміст усіх інститутів земельного права. Цільове призначення земель — це встановлені законодавством порядок, умови та межі експлуатації (використання) земель для конкретних цілей відповідно до категорій земель, які мають особливий правовий режим.
Суть раціонального використання земель полягає в забезпеченні водночас ефективного використання земель та їх охорони. Законодавством встановлено спеціальні вимоги з метою збереження ґрунтової родючості земель, підвищення їх врожайності, забезпечення збереження і відтворення земельних ресурсів, екологічної цінності природних і придбаних якостей землі. Земельно-правові норми передбачають певні вимоги щодо розміщення промислових і будівельних об'єктів, запобігання негативному впливу на стан земель та навколишнє середовище тощо. Наведені заходи істотно впливають на стан забезпечення цільового і раціонального використання земельних ресурсів та реалізації цього принципу.
Принцип встановлення особливого правового режиму земель відповідних категорій безпосередньо передбачений у ч. 2 ст. 18 ЗК України.
Під правовим режимом земель слід розуміти встановлений правовими нормами порядок та умови використання земель всіх категорій за цільовим призначенням, забезпечення й охорону прав власників землі та землекористувачів, здійснення державного управління земельним фондом та контролю за використанням землі, додержанням вимог земельного законодавства, ведення земельного кадастру, проведення землеустрою та здійснення земельного моніторингу, внесення плати за землю і застосування заходів заохочення за використання земельних ресурсів та мір юридичної відповідальності за порушення земельного •законодавства.
Принцип пріоритету сільськогосподарського використання земель та їх охорони базується на пріоритетності розвитку правового регулювання земель сільськогосподарського призначення. Це означає, що землі, придатні для потреб сільського господарства, повинні надаватися насамперед
для сільськогосподарського використання. Для несільсько-господарських потреб мають надаватися землі, не придатні для ведення сільського господарства, або сільськогосподарські угіддя гіршої якості. Враховуючи обмежену кількість та особливу якість сільськогосподарських земель, такі заходи є обґрунтованими й випливають зі змісту пріоритетності використання земель для сільськогосподарських потреб. Земельне законодавство також встановлює спеціальні вимоги щодо охорони земель сільськогосподарського призначення з введенням стандартів і нормативів охорони земель та відтворення родючості ґрунтів.
Принцип здійснення контролю за використанням та охороною земель полягає в наявності спеціальних організаційно-правових засобів, за допомогою яких здійснюється контроль за використанням та охороною земельних ресурсів. Державний контроль за використанням та охороною земель здійснюють уповноважені органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а за додержанням вимог законодавства про охорону земель — спеціально уповноважені органи з питань екології та природних ресурсів.
Поряд з державним контролем за використанням та охороною земель здійснюється самоврядний та громадський контроль у цій сфері. Самоврядний контроль за використанням та охороною земель здійснюють сільські, селищні, міські, районні та обласні ради. Громадський земельний контроль покладено на громадських інспекторів, які призначаються відповідними органами місцевого самоврядування і діють на основі положення, затвердженого центральним органом виконавчої влади по земельних ресурсах.
Принцип платності використання земель був запроваджений Законом України «Про плату за землю» від 3 липня 1992 р., який діє у редакції від 19 вересня 1996 р.1.
Принцип забезпечення захисту прав юридичних осіб та громадян на землю закріплений у багатьох нормах земельного законодавства і передбачає такі спеціальні способи їх захисту: визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню Дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними
Відомості Верховної Ради України. — 1996. — № 45. — Ст. 238.
14
15рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків, а також інші способи, передбачені законом.
§ 4. Система земельного права
Під системою земельного права розуміється внутрішня структура його правових інститутів, кожний з яких складається з груп юридичних норм, які регулюють однорідні земельні відносини.
Правовий інститут у земельному праві являє собою систему взаємозалежних правових норм, які регулюють відносно відокремлену групу однорідних суспільних земельних відносин. Так, правові норми утворюють правові інститути земель сільськогосподарського призначення, земель житлової та громадської забудови, земель природно-заповідного фонду та природоохоронного призначення, земель водного фонду тощо. Два і більше інститутів земельного права можуть бути об'єднані в один комплексний правовий інститут. Прикладом такого інституту в земельному праві є інститут державного управління земельними ресурсами. До його складу входять інститут державного землеустрою, інститут контролю за використанням та охороною земель, інститут правового забезпечення моніторингу земель та інститут державного земельного кадастру.
Земельно-правові норми регулюють суспільні земельні відносини, в яких земля водночас виступає як нерухомий об'єкт, як природний об'єкт і як об'єкт господарювання. Більшість норм земельного права належать до матеріальних норм. Разом з тим, земельне право містить ряд процесуальних норм, які створюють спеціальний механізм реалізації матеріальних норм.
Кожний окремий правовий інститут залежно від його співпідпорядкованості з іншими інститутами у структурі земельного права посідає певне місце. Найважливіші земельно-правові норми, що відображають сутність земельного права, утворюють загальні інститути, а ті земельно-правові норми, які покликані регулювати окремі сторони або види земельних відносин, — спеціальні інститути. Така диференціа-
16
ція земельно-правових норм, що становлять зміст земельного права як самостійної галузі права, випливає зі сталої традиції розподілу галузей права на загальну, особливу та спеціальну частини.
Інститути, що містять відправні положення та основні принципи, дія яких поширюється на всі або більшість урегульованих земельним правом відносин, становлять у своїй сукупності загальну частину земельного права. До неї звичайно включаються: інститут права власності на землю (земельні права громадян та юридичних осіб, які є власниками земельних ділянок, підстави виникнення, зміни та припинення земельних прав), інститут права землекористування тощо. Ці правові інститути впливають на формування змісту та складу інститутів Особливої частини.
Особлива частина земельного права виконує конкретизуючі та деталізуючі функції правового регулювання. Правові інститути цієї частини підлеглі інститутам Загальної Г\ч частини, а їх зміст стосується певного виду детально вре-^у' гульованих земельних відносин. В Особливій частині в основному групуються правові інститути, які визначають правовий режим окремих категорій земель залежно від їх цільового призначення.
Кожен правовий інститут має свої специфічні характерні риси, зумовлені своєрідністю врегульованих ним суспільних відносин. Він поєднує правові норми, які стосуються цих відносин, що має велике практичне значення. Інститути галузі права є основою для розвитку та вдосконалювання законодавства. В земельному праві так само, як у будь-якій іншій самостійній галузі права, не може бути ізольованих один від одного правових інститутів. Незважаючи на різноманіття форм прояву, безліч видів і підвидів земельних відносин, вони перебувають у тісному взаємозв'язку.
Земельне право як галузь правової науки вивчає суспільні процеси і проблеми, які виникають у зв'язку з регулюванням земельних відносин1.
Система науки земельного права тісно пов'язана із системою земельного права як навчальною дисципліною. Земельне право як навчальна дисципліна являє собою систему знань, зведень та інформації про основні положення і зміст
1 Докладніше про це див. у § 0 цїеїфлави
^"м г-
ї — 4-123- Я1'
і
Г "£
земельного права, які викладаються з метою підготовки професійних правознавців. Вона може відрізнятися від системи галузі земельного права за обсягом інформації, яка викладається виходячи з учбових планів навчальних закладів.
Основними положеннями, які вивчаються у Загальній частині земельного права звичайно є такі питання і проблеми, як предмет, метод, принципи і система земельного права, історія становлення і розвитку земельних відносин та формування земельного права, джерела регулювання земельних відносин та їх особливості, методологічні і теоретичні основи земельного права тощо. Головними питаннями Особливої частини земельного права є вивчення питань використання та охорони різних категорій земель тощо. Іноді вивчаються законодавчі основи та особливості правового регулювання земельних відносин в інших країнах, хоч ці питання не охоплюються системою вітчизняного земельного права.
§ 5. Співвідношення земельного права із суміжними галузями права та його місце у правовій системі України
Земельне право як складова частина системи права України тісно пов'язана з іншими галузями вітчизняної системи права. Це залежить від ступеня взаємопроникнення відповідних груп суспільних відносин та засад їх законодавчого врегулювання. При цьому воно визначається тим, що земельне право становить фундаментальні засади для певних галузей права. Таке значення земельного права має місце у врегулюванні усього комплексу природно-ресурсних відносин. Для інших суспільних відносин, які врегульовані відповідними галузями права, земельне право має основоположне значення, коли вони випливають із відносин, пов'язаних з використанням та охороною земельних ресурсів, зокрема природоохоронних, підприємницьких тощо.
Перш за все є особливий зв'язок земельного права з конституційним правом, норми якого закріплюють підвалини суспільного та державного устрою, встановлюють найважливіші засади всіх галузей права України, в тому числі й земельного. Положення ст. 13 Конституції України про те, що землі та інші природні ресурси є об'єктами права власності Україн-
18
ського народу, — вихідне для земельного права, оскільки воно становить основу всіх його правових інститутів. Не менш значущі і норми конституційного права, які визначають сутність права землекористування та роль органів місцевого самоврядування в забезпеченні раціонального використання земельних ресурсів.
Земельне право має певний зв'язок з адміністративним правом. Адміністративно-правові акти часто служать підставою виникнення, зміни або припинення земельних відносин. Так, в адміністративному порядку вирішуються питання відведення земельної ділянки на місцевості, встановлення її меж, видачі документів, що встановлюють право, здійснення контролю за додержанням земельного законодавства, притягнення до адміністративної відповідальності осіб, виннику порушеннях земельного законодавства, тощо.
Зв'язок земельного й адміністративного права виявляється також у визначенні повноважень місцевих органів самоврядування у врегулюванні земельних відносин, структури і повноважень Верховної Ради України, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних і районних рад та також органів виконавчої влади (статті 6—8, 10, 13—17 ЗК) щодо управління землями.
Адміністративне право регулює порядок діяльності виконавчих органів державної влади у сфері раціонального використання та охорони земель, а також їх компетенцію у галузі управління земельними ресурсами. Деякі елементи адміністративної підпорядкованості в земельному праві наявні у разі набуття права на землю, що передбачено статтями 116—126 ЗК України, або припинення прав на землю згідно зі статтями 140—149, а також прав та обов'язків власників землі (статті 90, 91) і землекористувачів (статті 95 і 96), встановлення правового режиму різних категорій земель (статті 22—77) і т. ін.
Важливе значення для земельного права має його зв'язок з цивільним правом. Цей зв'язок виявляється у тісному переплетенні земельних і майнових відносин, зумовленому зв'язком права на земельну ділянку з правом на насадження, будівлі, посіви, що перебувають на земельній ділянці, у визначенні суб'єктів права власності на землю, у сервітутних правах, у судовому захисті земельних прав, у врегулюванні договірних відносин з приводу земель-
2*19
них ділянок, у відшкодуванні збитків, заподіяних порушенням земельних прав тощо.
Разом з тим, специфіка землі як об'єкта правового регулювання визначає зміст методів і принципів правового регулювання у земельному і цивільному праві. Якщо в цивільному праві домінує принцип свободи волевиявлення суб'єктів цивільних відносин (свобода розпорядження майном та його необмеженість, свобода укладання угод, неприпустимість втручання в приватні справи), то в земельному праві застосовуються публічно-правові засоби регулювання земельних відносин і передбачаються обмеження права власності на землю. В ньому закріплені не тільки права землевласників і землекористувачів, а й їхні юридичні обов'язки, закріплено нормування розмірів земельних ділянок. Таким чином, якщо цивільне право побудоване на забезпеченні свободи майнових прав суб'єктів власності, то земельне право — на забезпеченні раціонального використання і охорони земель для належних умов життєдіяльності людей.
Особливості землі як природного ресурсу спричинюють необхідність нормування площ земельних ділянок, а екологічній соціальні інтереси суспільства зумовлюють потребу у державному контролі за використанням та охороною земель, у сфері земельного ринку, за здійсненням угод щодо землі, необхідності обов'язкової державної реєстрації прав на землю. Таким чином, цивільне право основане на забезпеченні волі майнових прав суб'єктів, а земельне право — на забезпеченні використання й охорони земель як основи життєдіяльності людини і суспільства.
Слід зазначити, що роздержавлення земельних ресурсів, повернення певної частини їх у цивільно-правовий обіг та утворення ринку землі не означає втрату земельним правом свого особливого значення і самостійного змісту як галузі вітчизняного права і включення його до складу цивільного права. Суто цивілістичний підхід до системи земельно-правових відносин обґрунтовується перевищенням речового значення землі та приниженням соціального значення використання земельних ресурсів.
Взаємозв'язок земельного права з екологічним правом зумовлюється станом землі як об'єкта навколишнього природного середовища, який функціонує у складі
20
екосистеми і перебуває в екологічному взаємозв'язку та взаємодії з усім довкіллям. Регулюючи переважно економічні земельні відносини, що виникають у зв'язку з наданням і вилученням земель та порядком їх використання, земельне право в той же час містить норми, які передбачають спеціальні вимоги, що забезпечують збереження навколишнього природного середовища. У свою чергу, в екологічному законодавстві є численні норми загального і спеціального характеру, реалізація яких передбачає забезпечення охорони земель від несприятливого антропогенного впливу.
Безпосередній зв'язок між нормами земельного права та нормами гірничого, водного і лісового права, нормативно-правовими актами природно-рослинного (флористичного) та природно-заповідного законодавства полягає в неможливості використання цих природних ресурсів без використання водночас просторового базису, яким є земля.
Відокремлене регулювання природно-ресурсних відносин виражається у наявності роздільної кодификації земельного, гірничого, водного і лісового законодавства. При цьому в чинному законодавстві про природні ресурси передбачаються спеціальні норми, які враховують взаємозв'язок природних ресурсів, і регламентують запобігання несприятливим наслідкам впливу використання одних природних ресурсів на інші ресурси природного походження. Так, відповідно до ст. 18 Гірничого закону України від 6 жовтня 1999 р., однією з основних вимог щодо проведення гірничих робіт є додержання гранично допустимих нормативів викидів і скидів забруднюючих речовин у довкілля, приведення земельних ділянок у стан, придатний для використання за призначенням згідно з Земельним кодексом.
Слід зазначити, що право України — єдине за своєю сутністю, цілям і завданням, яка охоплює низку відносно відокремлених галузей (головних структурних підрозділів) правової системи та регулює різноманітні суспільні відносини. Тільки залежно від їх характеру воно поділяється на окремі складові — галузі права. У загальній системі вітчизняного права виключно важливе місце посідає сукупність юридичних норм, що об'єднана земельним правом як самостійною галуззю у цій системі. Його місце в системі права України визначається роллю та значенням правового регулювання
21
земельних відносин. Не випадково реформи суспільних відносин, зокрема економічна реформа, було розпочато з реформування земельних відносин.
Згідно з відомою концепцією ієрархічної структури галузей права земельне право належить до основних галузей права у правовій системі. Для визначення земельного права самостійною правовою галуззю воно має всі специфічні ознаки: коло суспільних відносин, що становлять його предмет, методи регулювання цих відносин та нормативно-правовий акту вигляді Земельного кодексу. В розвитку земельного права як самостійної галузі права об'єктивно заінтересоване й сучасне українське суспільство.
§ 6. Розвиток науки земельного права
Наука земельного права — це галузева юридична наука, предметом дослідження якої є земельні відносини, земельне право як галузь права, його система, предмет та методи правового регулювання, земельно-правові норми та правові інститути, земельне законодавство як система, практика його застосування, а також окремі нормативно-правові акти, що регулюють земельні відносини з точки зору закономірностей їх виникнення, змісту, функціонування, взаємодії, розвитку і напрямів удосконалення.
Специфічною рисою земельно-правової науки, що належить до групи суспільних (соціальних) наук, є її органічний зв'язок з науками екологічного, аграрного права, а також з природничими науками.
Вона має різноманітні функції, в яких виявляються суть і призначення її в суспільстві: пізнавальну, констатаційну, описову, інтерпретаційну, прогностичну, евристичну, прак-тико-прикладну, методологічну та ідеологічно-виховну. - Сучасний період розвитку земельно-правової науки передбачає необхідність активізації евристичної, прогностичної та практико-прикладної функцій, що зумовлено об'єктивною потребою розробки науково обгрунтованих рекомендацій щодо подальшого розвитку земельного законодавства в умовах земельної та аграрної реформ.
Процес розвитку земельно-правової науки розпочався ще на початку XX ст.
22
Активний розвиток та значне розширення земельного законодавства і формування на його базі самостійної галузі земельного права значною мірою стимулювали розвиток земельно-правових досліджень.
Особлива увага проблемам правового регулювання земельних відносин приділялася вченими в другій половині XX ст. Так, у той час вчені колишнього СРСР активно досліджували питання використання та охорони земель. У межах науки земельного права Г. О. Аксеньонок, Л. І. Дембо, А. М. КалаН-дадзе, І. В. Павлов, М. Д. Казанцев, Ю. І. Жариков, Б. В. Єро-феєв, О. С. Колбасов, М. І. Краснов, М. І. Козир, В. О. Кікоть, М. Т. Осіпов, І. О. Іконицька аналізували проблеми теорії земельного права, земельного законодавства тощо. В УРСР вивчалися як загальнотеоретичні проблеми земельного права, так і питання розвитку його окремих правових інститутів, а також проблеми охорони навколишнього природного середовища. Науковий доробок у цьому плані мають такі вчені, як П. М. Підпальний, В. Л. Мунтян, Ю. О. Вовк, І. О. Середа, Н. І. Титова, Ц. В. Бичкова, І. А. Дмитренко, П. Д. Індиченко, В. П. Цемко, Ю. С. Шемшученко та ін.
З початку 90-х років і дотепер спостерігається інтенсивний розвиток земельно-правової науки на якісно новій основі в умовах незалежної Української держави, який відзначається розширенням системи науки земельного права, її предмета за рахунок виникнення якісно нових правових інститутів, розширення кола суб'єктів земельних відносин у зв'язку з проведенням земельної та аграрної реформ, рз-дикалізацією земельного законодавства за умов переходу до ринкової економіки.
Розвиток сучасної української юридичної науки нерозривно пов'язаний з динамікою соціально-економічного життя в державі.
Так, сучасна наука земельного права України аналізує різні аспекти земельної реформи в Україні, основними серед яких є: а) наукова розробка фундаментальних засад і стратегії земельної реформи, її правового забезпечення; б) визначення ролі земельної реформи в аграрних ринкових перетвореннях та її місця в аграрній реформі; в) з'ясування змісту, стратегії та етапів розвитку земельної реформи; г) правовий аналіз організаційних форм та методів проведення земельної реформи; д) радикальна зміна відносин власності на землі;
23
є) аналіз правового становища суб'єктів земельних відносин; є) роль держави у забезпеченні радикальних земельних перетворень; ж) законодавче забезпечення земельної реформи; з) охорона навколишнього природного середовища у процесі здійснення земельної реформи. Ці та деякі інші проблеми правового забезпечення земельної реформи послідовно досліджуються представниками науки земельного права України, зокрема важливими є наукові дослідження В. І. Андрей-цева, В. 3. Янчука, В. І. Семчика, Н. І. Титової, М. В. Шульги, П. Ф. Кулинича, 1.1. Каракаша, І. Будзиловича, А. Юрченката інших вчених.
Представниками земельно-правової науки сформульовано основні завдання та мету земельної реформи. Більшість вчених (М. В. Шульга, В. І. Андрейцев, П. Ф. Кулинич та ін.) вважають, що головний принцип земельної реформи полягає в ліквідації монополії держави на землю (реформуванні відносин земельної власності) шляхом перерозподілу земель1.
Однією з найважливіших проблем, що досліджуються сучасною земельно-правовою наукою, є радикальна зміна відносин власності на землі, приватизація земель, виникнення суб'єктів приватної власності на землі. Так, відносини земельної власності, особливості земель як об'єкта цих відносин, є предметом дослідження Н. І. Тїітової. Вона справедливо розглядає право власності на землі як об'єкт, що не створюється працею людини, а є результатом багатовікового еволюційного розвитку природи і загальнолюдським надбанням, особливою і самостійною юридичною категорією2.
Проблеми роздержавлення земельної власності та легалізації права приватної власності на землі глибоко аналізує П. Ф. Кулинич. При цьому аргументується необхідність встановити у загальнонародних інтересах певні обмеження повноважень землевласників.
Реформування відносин земельної власності — предмет досліджень В. І. Андрейцева, О. А. Вівчаренка, М. В. Шульги, В. 3. Янчука, Ю. С. Шемшученка, О. О. Погрібного, І. І. Кара-
1Шульга М. В. Актуальньїе правовьіе проблеми земельньк отнопіе-ний в современньїх условиях. — Харьков, 1998. — С. 33.
2ТитоваН. І. Землі як об'єкт правового регулювання // Право України. — 1998. — № 4. — С. 13.
24
каша, В. М. Стретовича, І. Будзиловича, П. Ф. Кулинича та ін. Правові засади приватної власності на землю також розробляють В. В. Носік, В. І. Федорович, Т. О. Коваленко та інші автори. В. К. Іуревський послідовно досліджує на монографічному рівні право приватної власності громадян України на землі сільськогосподарського призначення.
Земельно-правовою наукою виявлено та сформульовано основні ■ недоліки законодавчої бази земельної реформи: наявність суперечностей між деякими нормативними актами, нечіткість формулювань окремих положень і т. ін.
Проблеми охорони навколишнього природного середовища у процесі здійснення земельної реформи на сьогоднішній день детально розглянуто Ю. С. Шемшученком та Н. Р. Малишевою.
Наука земельного права України в сучасний період покликана також програмувати правильний і послідовний розвиток земельного законодавства України, що є правовою базою земельної реформи.
Визначальним для вдосконалення правового регулювання земельних відносин є розвиток земельного законодавства. У зв'язку з цим земельно-правова наука досліджувала проблеми розробки та прийняття нового кодифікованого акта земельного законодавства України.
Нині відбувається розширення предмета науки земельного права України та її системного змісту за рахунок формування нових правових інститутів: інституту земельної реформи; інституту права приватної власності на землі; інституту паювання земель; інституту оренди земель; правового статусу суб'єктів сучасних земельних відносин тощо.
Важливим аспектом наукового дослідження представників науки земельного права України є проблема розмежування сфери дії Земельного та Цивільного кодексів України щодо правової регламентації інституту приватної власності на землі. Наука також аналізує питання щодо співвідношення Цивільного та майбутнього Екологічного кодексів.
Проблеми розвитку нових земельно-правових інститутів, їх законодавчого забезпечення визначають пріоритетні напрями наукових теоретичних розробок щодо їх наукового обгрунтування, майбутнього виникнення та розвитку.
Прийняття нового Земельного кодексу України та істотне розширення кола земельних відносин потребують нових ґрунтовних земельно-правових досліджень.
25


§ 7. Правове забезпечення земельної реформи
А. Юридична природа земельної реформи. Здійснення земельної реформи, яка започаткована в 1990 році1, передбачає проведення комплексу інституційно-функціональних, економічних, соціальних, правових, екологічних та інших заходів, спрямованих на становлення нових за змістом і характером суспільних відносин, пов'язаних з використанням землі. При цьому побудова нової структури суспільних земельних відносин, і відносин власності зокрема, в Україні має базуватись на дії об'єктивних законів природи, економіки, суспільства. Без урахування цих об'єктивних факторів не можна визначити правильні і перспективні шляхи виходу з кризового стану, а також виробити таку юридичну модель регулювання земельних та інших відносин, яка б забезпечувала прогресивний розвиток суспільства.
До суб'єктивних передумов реформування земельних відносин належить діяльність органів державної влади та місцевого самоврядування, які реалізують свої функції і повноваження у сфері земельних відносин в межах, визначених Конституцією та іншими законами України. Державне і самоврядне регулювання земельних реформаційних правовідносин є складовою частиною зміни і утвердження нового земельного ладу.
Серед суб'єктивних чинників, які безпосередньо впливають на проведення земельної реформи, важливого значення набуває юридична база, яка має бути адекватною конкретним історичним та іншим умовам розвитку суспільства в Україні. Саме через призму законів можна проаналізувати основні тенденції, перешкоди і перспективи реформування земельних відносин у кожній країні.
1 Постанова Верховної Ради України «Про земельну реформу» від 18 грудня 1990 р. // Відомості Верховної Ради України. — 1991. — № 10. — Ст. 100.
У законодавчому забезпеченні здійснення земельної та аграрної реформи і регулювання земельних відносин в Україні за 12 років незалежності можна визначити три основні етапи: перший — з 1990 р. до 1992 р., другий — з 1992 р. до 1996 р.; третій — зі 996 р. і дотепер. На кожному з цих етапів приймалися законодавчі та нормативно-правові акти, спря-
мовані на юридичне забезпечення зміни суті і характеру відносин власності на землю як основу національного суверенітету і територіальної цілісності держави і об'єкт права власності народу України, реформування суспільних відносин у сфері використання і охорони земель, створення гарантій захисту прав на землю громадян і юридичних осіб, визначення основних функцій державного управління земельним фондом України тощо.
Аналіз змісту законодавчих та інших нормативних актів, прийнятих протягом першого та другого етапів здійснення земельної реформи, дозволяє визначити основні напрями і тенденції реформування земельних відносин в Україні. Так, наприклад, на першому етапі у земельному законодавстві переважали норми і принципи, які перейшли у спадок від законів радянського періоду.
На другому етапі були прийняті законодавчі акти, які внесли суттєві зміни у реформування земельних відносин. Вони сприяли прискореному проведенню земельної реформи, наближенню земельного законодавства до аналогічних законів інших держав з розвинутою ринковою економікою та ринками землі.
Третій етап законодавчого забезпечення земельної реформи бере відлік з дати прийняття Конституції України 28 червня 1996 року, яка є нині базою для формування та удосконалення нового земельного законодавства відповідно до сучасних умов реформування земельних відносин і визначає структуру земельного законодавства та основні засади регулювання земельних відносин на сучасному етапі.
У чинному законодавстві України не дається визначення поняття «земельна реформа» як юридичної категорії. У науковій та навчальній юридичній літературі земельна реформа розглядається як складова економічних, екологічних, соціальних, науково-технічних, організаційних, державно-правових перетворень у суспільстві, державному устрої, політиці, ідеології1. Однак такий підхід до визначення юридичної природи земельної реформи є надзвичайно широким. З точ-
1 Андрейцев В. І. Правовий режим використання, відновлення та охорони земель // Екологічне право: Особлива частина: Підруч. для студ. юрид. вузів і фак.: Повний акад. курс / За ред. акад. АПрН В. І. Анд-рейцева. — К.: Істина, 2001. — С. 207.
27

ки зору предмета земельного права, земельну реформу необхідно розглядати через призму суспільних відносин, що виникають у процесі заміни основ існуючого на той чи інший історичний проміжок часу земельного ладу на новий земельний устрій, і потребують правового регулювання.
В Україні в основу земельної реформи було покладено денаціоналізацію землі шляхом її роздержавлення і приватизації. При цьому мета та завдання земельної реформи визначались, виходячи з конкретних історичних, економічних, політичних, соціальних, правових передумов розбудови незалежної України.
Відповідно до мети земельної реформи у законодавстві України визначаються основні напрями, завдання та організаційно-правові заходи щодо реформування земельних відносин. Основними напрямами земельної реформи є економічний, інституційно-функціональний і правовий (юридичний). Зміст кожного із вказаних напрямів здійснення земельної реформи визначений в Указі Президента України «Про Основні напрями земельної реформи в Україні на 2001—2005 роки»1 від ЗО травня 2001 року, а також в Указі Президента України від 4 лютого 2000 року щодо розвитку ринку земель населених пунктів та іншого несільськогоспо-дарського призначення2, у Постанові Верховної Ради України «Про Концепцію сталого розвитку населених пунктів» від 24 грудня 1999 року3, а також у Перехідних положеннях ЗК України від 25 жовтня 2001 року. На основі аналізу цих та інших нормативно-правових актів визначаються напрями державної політики у здійсненні земельної реформи і регулюванні земельних відносин.
Земельні реформаційні правовідносини є самостійним видом суспільних відносин, що потребують регулювання нормами земельного, екологічного, конституційного, цивільного та інших галузей права. В системі земельного права України ці правовідносини вирізняються специфічним об'єктним і суб'єктним складом, а також змістом.
Реформування земельних відносин поширюється на всю землю України в межах існуючих територіальних кордонів
1Урядовий кур'єр. — 2001. — 2 червня.
2Офіційний вісник України. — 2000. — №6. — Ст. 205.
3Там само. — № 1. — Ст. 6.
держави. При цьому здійснення основних напрямів земельної реформи має базуватись на конституційних положеннях щодо землі як об'єкта права власності Українського народу і основного національного багатства, що перебуває під особливою охороною держави.
Саме у такому значенні земля має розглядатись як цілісний і загальний об'єкт земельної реформи на національному рівні. Водночас на регіональному і місцевому рівні у ЗК України, інших законодавчих актах об'єктами реформування визнаються землі державної і комунальної власності, землі окремих категорій, а також окремі земельні ділянки.
Суб'єктами земельних реформаційних правовідносин є Український народ, держава і територіальні громади, органи державної влади та місцевого самоврядування, фізичні і юридичні особи, об'єднання громадян, релігійні організації. Правове становище цих суб'єктів визначається Конституцією України, а також іншими нормативно-правововими актами.
Особливість змісту земельних реформаційних правовідносин полягає у тому, що права і обов'язки різних суб'єктів обумовлені необхідністю здійснення основних напрямів і виконання завдань земельної реформи на національному, регіональному і місцевому рівні, а також на рівні окремої земельної ділянки.
Відповідно до названого Указу Президента України від ЗО травня 2001 р. щодо основних напрямів земельної реформи забезпечення дальшого розвитку відносин власності на землю передбачає: розмежування земель державної і комунальної власності, визначення механізмів управління ними та порядку придбання земельних ділянок для державних потреб і потреб територіальних громад сіл, селищ і міст; приватизацію громадянами і юридичними особами України земельних ділянок різного функціонального призначення, за винятком тих, які відповідно до закону не можуть передаватися у приватну власність; задоволення потреб громадян у земельних ділянках для ведення особистого підсобного господарства, селянського (фермерського) господарства, сінокосіння і випасання худоби, садівництва і городництва, індивідуального житлового будівництва; задоволення потреб працівників соціальної сфери села в земельних ділянках; забезпечення ефективного використання земельних ділянок, що перебувають у державній та комунальній власності, шляхом
28
29
ГЛПВП 2
.ЗЕМЕЛЬНІ ПРАВОВІДНОСИНИ
§ 1. Поняття то види
земельних правовідносин
Будь-які правовідносини є вольовими суспільними відносинами між людьми, взаємні права та обов'язки яких врегульовані нормами права.
Земельні правовідносини являють собою суспільні відносини, що виникають у сфері взаємодії суспільства з навколишнім природним середовищем і врегульовані нормами земельного права.
Саме через земельні правовідносини виявляється ступінь реальності та ефективності земельно-правових норм, оскільки будь-які правовідносини становлять механізм дії правових норм, у якому поведінка суб'єктів права спрямовується у потрібне для держави русло (наприклад, власник земельної ділянки використовує її на свій розсуд, і втручання в його діяльність заборонено). Однак свободу господарської експлуатації землі закон спрямовує у русло додержання цільового призначення даного угіддя, ефективності використання, під-'вищення родючості тощо, і якщо власник не бажає застосовувати даний режим використання, то його право власності на земельну ділянку може бути припинено.
Земельні правовідносини можна класифікувати за інститутами земельного права та залежно від їх матеріального або процесуального характеру.
До першої групи належать: земельні правовідносини у сфері власності на землю; правовідносини з приводу прав на землю, похідних від права власності; правовідносини, що виникають у зв'язку зі здійсненням права загального ко-
32
ристування землею; правовідносини у галузі управління використанням і охороною земель; охоронні земеіїьні пРа~ вовідносини.
Земельні правовідносини у сфері власності на зе>ілю є ос~ новоположними, адже у багатьох випадках вони виЗ*іачають зміст інших видів правовідносин. Встановлення тієїчи іншої форми власності на землю здійснюється при при£атизаЧії державних або комунальних земель, укладенні 6УДЬ~ЯКИХ угод щодо землі, при конфіскації земель тощо.
Правовідносини з приводу прав на землю, похідний в^ пРа~ ва власності виникають тоді, коли власник заінтересований у передачі прав на земельну ділянку іншим особам. У Цьому разі між власником і такою заінтересованою особою виникають правовідносини землекористування, у межах яР** обидві сторони беруть на себе взаємні права та обов'язки- Чя ГРУ" па земельних правовідносин поділяється на дві ійДгрупи: правовідносини, що мають характер речових прз# (право постійного користування земельною ділянкою і серВІТУТ)1 і правовідносини, які мають зобов'язальний характер (оРенДА> застава (іпотека)2.
Крім того, ці правовідносини можна класифіку#ати за~ лежно від категорії земель на правовідносини щоД° використання земель сільськогосподарського призйачення' житлової та громадської забудови, природно-заповіДного та іншого природоохоронного призначення, озд0ровчого призначення, рекреаційного призначення, історйїсо~кУль~ турного призначення, лісового фонду, водного фо^ДУ- промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборо#и та ін~ шого призначення.
Правовідносини, що виникають у зв'язку зі здійсненням права загального користування землею, зумовлюю!*" користування майданами, вулицями, проїздами, шляхам*1- набережними, пляжами, парками, скверами, бульварам**' кладовищами тощо. Користування такими земельними ділянками здійснюється необмеженим колом осіб і не потребує ^аявнос-ті у них спеціальної правосуб'єктності.
1Раніше до цієї підгрупи належало і право довічного спадковоговолодіння земельною ділянкою.
33
2Раніше — безоплатне користування і тимчасове корі*стУванняземельною ділянкою.
3 — 4-123
Правовідносини у галузі управління використанням і охороною земель мають місце у випадках, коли державні і місцеві органи влади виконують відповідні функції. До таких функцій належать: надання земель у власність або у користування з видачею та реєстрацією необхідних документів; ведення державного земельного кадастру; територіальне планування використання й охорони земель; вилучення земель; землеустрій; моніторинг; державний контроль за використанням і охороною земель.
Охоронні земельні правовідносини виникають у процесі здійснення прав та обов'язків власників і користувачів щодо охорони земель, включаючи заходи з меліорації, рекультивації земель, консервації земель та відновлювальні заходи на малопродуктивних, забруднених та деградованих землях. Ці відносини спрямовані на збереження корисного потенціалу землі як невід'ємної частини навколишнього природного середовища, засобу виробництва і просторового базису.
До охоронних земельних відносин належать також відносини, що виникають під час порушення норм земельного права, суб'єктивних прав землевласників і землекористувачів та невиконання обов'язків цими суб'єктами. Такі правовідносини реалізуються на основі норм, якими встановлюється кримінальна, адміністративна, цивільно-правова та дисциплінарна відповідальність.
Характер земельних правовідносин залежить також від того, у складі якої категорії земель перебуває земельна ділянка, тобто від правового режиму відповідної категорії земель.
Нарешті, земельні правовідносини поділяються на матеріальні і процесуальні. Матеріальні — передбачені нормами, що встановлюють права та обов'язки суб'єктів земельних відносин (наприклад, право на отримання земельної ділянки, обов'язок підвищувати родючість ґрунтів, не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок). Процесуальні регламентуються нормами, що встановлюють порядок виникнення, зміни і припинення земельних правовідносин (наприклад, порядок здійснення землеустрою, оскарження рішень державних органів, процедура розгляду земельних спорів).
На практиці земельні правовідносини виявляються як складне співвідношення різних видів. Так, ведення особистого селянського господарства на земельній ділянці
34
реалізується через правовідносини власності, коли з цією метою придбавається земельна ділянка; через правовідносини державного управління, коли державні органи контролюють стан земельної ділянки або проводять облікові дії; правовідносини щодо охорони земель, коли землевласник або землекористувач проводить рекультива-ційні заходи тощо.
§ 2. Суб'єкти, об'єкти та зміст земельних правовідносин
Суб'єктами земельних правовідносин є особи, наділені чинним законодавством правами та обов'язками, достатніми для участі в тих чи інших правовідносинах. Відповідно до Конституції України та Земельного кодексу суб'єктами земельних правовідносин можуть бути: фізичні особи (громадяни, іноземні громадяни та особи без громадянства), юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України та іноземні), територіальні громади (реалізують свої правомочності безпосередньо або через органи місцевого самоврядування), держави (Україна та іноземні держави реалізують свої земельні правомочності через відповідні органи державної влади).
Суб'єкти земельних правовідносин мають правовий статус, що складається з певних правомочностей, на які впливають вид суб'єкта, його поведінка, особливості об'єкта та обстановка, у якій діє цей суб'єкт. Так, згідно зі ст. 130 ЗК України покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути: громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва; юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва. З наведеного прикладу випливає, що суб'єктом відносин власності на землі сільськогосподарського призначення можуть бути лише -^ громадяни України та юридичні особи України. Але придбати такі землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть лише такі громадяни Укра-
їни, які мають відповідну освіту або досвід, а юридичні особи повинні мати відповідні цілі, закріплені в установчих документах. Таким чином, на правовий статус покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення впливають законодавчі вимоги щодо виду даних суб'єктів та їх можливої правомірної поведінки, які зумовлені особливостями об'єкта правовідносин (земельної ділянки сільють ці суб'єкти (сфера товарного сільськогосподарського виробництва).
За змістом прав та обов'язків усі суб'єкти земельних правовідносин поділяються на чотири категорії: органи державної влади і місцевого самоврядування, що мають право на регулювання використання земель; власники землі і землекористувачі — носії прав та обов'язків з раціонального використання і охорони земель; громадські екологічні об'єднання, наділені правом громадського контролю за використанням земель; органи судово-прокурорського нагляду, що здійснюють нагляд за законністю у сфері земельних правовідносин.
Об'єктами земельних правовідносин є землі в межах території України, індивідуально-визначені земельні ділянки, земельні частки (паї) та права на них.
Земельна ділянка — це частина землі, відокремлена і визначена на місцевості за допомогою меж, з визначеними щодо неї правами. Земельні частки (паї) на місцевості не виділяються. Вони є ідеальними частками земельної ділянки, що перебувають у загальній спільній (частковій) власності. Земельні частки є самостійним об'єктом земельних прав, а право на земельну частку (пай) — це право її власника вимагати виділення в натурі (на місцевості) конкретної земельної ділянки.
Під змістом земельних правовідносин розуміють права та обов'язки їх учасників щодо використання і охорони земель. Законодавством використовуються особливі способи визна-ч'ення змісту земельних правовідносин: публічно-правовий і приватноправовий. Публічно-правовими способами є: визначення основного цільового призначення земель шляхом поділу земель на категорії, зонування і встановлення обмежень прав власників. Приватноправовим способом визначення змісту прав та обов'язків власників землі та землеко-
36
ристувачів є сервітут і правила добросусідства1. Встановлюючи правила добросусідства, власники земель та землекористувачі самостійно регулюють деякі земельні відносини, які виникають між ними.
На зміст земельних правовідносин впливають такі обставини:
1)основне цільове призначення земельної ділянки та їїправовий статус. Усі землі мають різну якість, різнятьсяприродними характеристиками і показниками, мають різне економічне й соціальне значення. Враховуючи ці обставини, для організації раціонального використання і охорони земель усі землі поділяються на різні категорії. Ці категорії виділяють залежно від основного цільового призначення відповідних земель. Перебування земельної ділянкиу складі тієї чи іншої категорії визначає зміст та обсяг правта обов'язків відповідного суб'єкта, що використовує землюна законних підставах. Так, якщо на землях сільськогосподарського призначення основним обов'язком суб'єктів єпідвищення родючості ґрунтів, то на землях промисловості — максимальна економія земель, які відводяться підоб'єкти будівництва.
Правовий статус земельної ділянки залежить також від розташування на ній окремих об'єктів. За цією ознакою земельні ділянки незалежно від категорії земель, до яких вони належать, поділяються на: земельні угіддя і ділянки, на яких немає ніяких інших природних і майнових об'єктів; земельні угіддя і ділянки, на яких розташовані природні об'єкти; земельні угіддя і ділянки, на яких розташовані нерухомі майнові об'єкти; земельні угіддя і ділянки, на яких розташовані об'єкти нерухомості і природні об'єкти2;
2)правовий статус суб'єктів земельних правовідносин.Так, іноземні громадяни і юридичні особи не можуть бутивласниками земельних ділянок сільськогосподарськогопризначення.
1Крассов О. И. Земельное право: Учебник. — М.: Юристь, 2000. —С. 104—105.
2Андрєйцев В. І. Земельно-правові норми 1 земельно-правові відносини // Земельне право: Підручник для студентів юрид. спеціальностейвищих навч. закладів / За ред. В. І. Семчика 1 П. Ф. Кулинича. — К.:Ін Юре, 2001. — С. 108—109.
37
§ 3. Підстави виникнення, зміни та припинення земельних правовідносин
Підставами виникнення, зміни та припинення земельних відносин є юридичні факти — юридично значимі обставини, які поділяються відповідно на правовстановлюю-чі, правозмінюючі та правоприпиняючі. До таких обставин можна віднести: договори та інші угоди, передбачені законом, а також не передбачені законом але такі, що не суперечать йому; акти державних органів та органів місцевого самоврядування, які передбачені законом як підстави виникнення земельних прав та обов'язків; судові рішення, які встановлюють земельні права та обов'язки; набуття земельних прав та обов'язків на підставах, які дозволені законом; заподіяння шкоди; інші дії фізичних та юридичних осіб; події, з якими закон або інший правовий акт пов'язує виникнення, зміну і припинення земельних відносин.
За характером виникнення юридичні факти поділяються на дії та події. Дії являють собою такі юридичні факти, в яких виявляється поведінка людей або їх колективів. Дії (бездіяльність) можуть бути правомірними, тобто такими що відповідають вимогам законодавства, і неправомірними, тобто такими, що суперечать закону. Основні види правомірних дій — землекористування та охорона земель.
Події — це такі юридичні факти, настання яких відбувається незалежно від волі учасників правовідносин (наприклад, засуха, повінь, землетрус або інше стихійне лихо).
Особливістю земельних правовідносин є те, що для виникнення багатьох з них необхідна сукупність юридичних фактів — юридичний склад. Наприклад, для того щоб набути -право власності або користування земельною ділянкою на підставі набувальної давності згідно зі ст. 119 ЗК України, необхідна наявність низки юридичних фактів.
Одним з найпоширеніших правовстановлюючих юридичних фактів є приватизація земель1.
1 Докладніше про це див. у главі 5. 38
Зміни земельних відносин у процесі використання земельних угідь завжди пов'язані з подальшою еволюцією тих чи інших дій та подій, а також змінами, які відбуваються у чинному законодавстві. Так, орендодавець за умов збільшення розміру земельного податку має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено умовами договору оренди.
Динаміка у земельних правовідносинах особливо характерна для сільськогосподарського виробництва, де якісні характеристики об'єкта таких відносин — земельної ділянки — не є постійними. Однак важливим у таких земельних правовідносинах є те, що вони повинні ґрунтуватися тільки на законних підставах.
Земельне законодавство окремо закріплює перелік правоприпиняючих юридичних обставин. Згідно зі статтями 140 і 141 ЗК України до них належать: добровільна відмова власника або користувача від права на земельну ділянку; смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця або припинення діяльності юридичних осіб за відсутності правонаступника; відчуження земельної ділянки за рішенням власника; звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора; відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених земельним законодавством; конфіскація за рішенням суду; невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених земельним законодавством; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Охоронні земельні правовідносини припиняються після здійснення учасником (учасниками) цих відносин дій, які усувають правопорушення. Якщо порушника земельного законодавства притягнуто до юридичної відповідальності, то акт застосування стягнення (покарання) означає припинення охоронних земельних правовідносин.
Дії, як підстави припинення земельних правовідносин, традиційно поділяють на дві групи: 1) ті, які відбуваються за волею землевласника чи землекористувача (відчуження земельної ділянки за рішенням власника, відмова від
39
використання земельної ділянки тощо); 2) ті, які відбуваються за волею органів держави, уповноважених на охорону земельних ресурсів, у тому числі правоохоронних органів загальної компетенції (вилучення земельної ділянки, позбавлення права користування нею у зв'язку з порушенням закону тощо).
глпвпз
§ 1. Поняття, особливості та класифікація джерел земельного права
У національній теорії права сформувалася точка зору, згідно з якою джерелом права слід вважати офіційно-докумен-тальні форми вираження і закріплення норм права, що виходять від держави чи визнані нею і мають юридичне загальнообов'язкове значення1. У такому розумінні джерело права є інструментом, за допомогою якого воля законодавця чи уповноваженого ним органу стає обов'язковою для виконання.
Найпоширенішим в Україні видом джерел права є нормативно-правові акти органів державної влади та органів місцевого самоврядування, які встановлюють (санкціонують) правові норми, розраховані на багаторазове застосування у процесі регламентації суспільних відносин.
Джерелами земельного права є нормативно-правові акти, які містять загальнообов'язкові правові вимоги, норми, правила, що регулюють суспільні відносини у сфері належності, використання, відтворення та охорони земель. Ними встановлюються, набирають чинності, змінюються чи скасовуються загальнообов'язкові правила поведінки суб'єктів земельних правовідносин. Вони слугують формою вираження і закріплення земельної політики держави.
Джерела земельного права характеризуються загальними рисами, які в цілому притаманні джерелам інших галузей права України. Так, вони видаються в межах повноважень відповідних суб'єктів правотворчості, повинні відповідати нормативним положенням актів, що видані вищестоящими органами, розраховані на багаторазове застосування, мають загальнообов'язковий характер, адресовані невизначеному колу суб'єктів, їх виконання забезпечене примусовою силою держави.
Джерела земельного права, будучи нормативно-правовими актами, відрізняються насамперед від індивідуальних актів, тобто актів застосування норм права. Перші містять земельно-правові норм, які встановлюють загальні правила належної поведінки суб'єктів. Вони розраховані на багаторазове застосування, регулюють однотипні суспільні земельні відносин і не маїоть персоніфікованого адресата. Індивідуальні акти не встановлюють нових правових норм, а лише використовують, застосовують уже прийняті і чинні земельно-правові норми, тому їх іноді називають правозастосовни-ми. Ці акти закріплюють приписи, які поширюються на конкретні ситуації і стосуються певного кола або окремих осіб, застосовуються уповноваженими органами та посадовими особами у встановленому порядку. У зв'язку з цим не визнаються джерелами земельного права рішення уповноважених органів щодо приватизації земель, надання земельних ділянок суб'єктам у власність чи користування та ін. Ці акти приймаються виюіючно на основі та на виконання вимог конкретної чинної земельно-правової норми.
З урахування^ ролі в механізмі правового регулювання джерела земельного права істотно відрізняються від інтерпре-таційних правових актів. Інтерпретаційні акти не встановлюють нових правил поведінки, роз'яснюють зміст юридичних приписів, орієнтуїоть практику правозастосування на певний вектор правового розвитку. До них належать, зокрема, постанови пленумів Верховного та Вищого господарського судів України з питань застосування земельного законодавства.
Джерела земельного права як нормативно-правові акти слугують основою дощ правозастосовчих, інтерпретаційних та інших актів і за своєю сутністю є системоутворюючими. Саме їм мають відповідати правозастосовні та інтерпретаційні акти.
Разом з тим, днсерела земельного права характеризуються певними специфічними рисами, які обумовлені галузевими принципами земельного законодавства, закріпленими у ст. 5 Земельного кодексу. Ці риси дають можливість відмежовувати джерела земельного права від інших галузевих джерел.
42
Вони вказують на особливості джерел земельного права за сутністю, змістом, формою і суб'єктами правотворчості.
За своєю сутністю джерела земельного права поділяються на дві групи. Першу групу становлять ті, що є волевиявленням держави та органів державної влади, другу — ті, які є волевиявленням територіальних громад та інших суб'єктів місцевого самоврядування.
За змістом, тобто юридичною силою, джерела земельного права можна класифікувати на конституційні, законодавчі, підзаконні та локальні джерела. З урахуванням зазначеної підстави класифікації ці джерела характеризуються певною ієрархією. Так, підзаконні джерела земельного права повинні відповідати конституційним і законодавчим, а локальні джерела не можуть суперечити конституційним, законодавчим і підзаконним джерелам.
До конституційних джерел земельного права належить Конституція України, яка регулює найважливіші (у тому числі й земельні) суспільні відносини. Конституційні засади земельного права становлять закріплені Основним Законом положення щодо належності землі, гарантій права власності на землю та інших земельних прав, особливого статусу землі, яка проголошена основним національним багатством та ін. Вони створюють конституційну основу для галузевого земельного законодавства.
Законодавчі джерела земельного права виражають волю Українського народу, а також політику і волю держави. Маючи вищу юридичну силу, вони характеризуються виключним колом суб'єктів правотворчості, до складу якого входять Український народ (який шляхом референдуму може приймати закони) та Верховна Рада України. Ці джерела земельного права являють собою нормативно-правові акти, які приймаються за особливою процедурою, мають вищу юридичну силу щодо інших джерел земельного права, за винятком Конституції України, і регулюють найважливіші суспільні земельні відносини.
Серед питань, які згідно з Конституцією України (ст. 92) визначаються виключно законами України, названо питання щодо засад використання природних ресурсів, правового режиму власності, екологічної безпеки та ін. Зазначені соціально значущі суспільні відносини регламентуються саме на законодавчому рівні. Самостійним критерієм розмежування джерел земельного права є територія їх дії. Ці джерела можуть бути загальнодержавними та локальними. Загальнодержавні джерела ді-
43
ють на всій території України. До них належать Конституція, закони України, укази Президента України тощо. Дія локальних джерел земельного права не поширюється на всю територію держави, вони діють лише на її певній частині. У свою чергу, локальні джерела земельного права поділяються на акти місцевих органів державної влади, акти Автономної Республіки Крим, акти суб'єктів місцевого самоврядування та ін.
Можлива класифікація джерел земельного права за часом дії. Більшість таких джерел приймається на невизначений термін дії, тобто має постійно діючий характер. Разом з тим, тимчасові джерела діють протягом встановленого терміну чи за певних умов, після чого їх чинність втрачається. Так, Тимчасовий порядок розмежування земель права державної і комунальної власності, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 1 серпня 2002 р.! діє до прийняття відповідного закону.
Прийнято розрізняти також чинні й нечинні джерела земельного права. До чинних джерел належать Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 р., Конституція України 1996 р. та ін. Нечинними, або історичними, джерелами земельного права є ті нормативно-правові акти, які свого часу були чинними, але у зв'язку з розвитком земельного права втратили свою чинність. До них слід віднести, зокрема, Земельні кодекси 1970 р., 1990 р., 1992 р.
Не виключається класифікація джерел земельного права за національною належністю на національні та міжнародні. До національних джерел належать ті, що мають національне походження, а до міжнародних—чинні міжнародні договори України у сфері земельного права, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України.
Залежно від питомої ваги земельно-правових приписів у нормативно-правових актах, присвячених регламентації суспільних земельних відносин, їх прийнято поділяти на дві групи. Перша група складається з нормативно-правових актів, всі або переважна більшість норм яких спрямована на регулювання безпосередньо суспільних земельних відносин. Тккі нормативно-правові акти прийнято відносити до спеціалізованих. Спеціалізовані земельні нормативно-правові акти становлять значну частину актів — джерел земельного права. До них, зокрема, належать Земельний кодекс України, за-
Урядовий кур'єр. — 2002. — 21 серпня. — № 153.
44
кони України «Про плату за землю» від 19 серпня 1996 р.1, «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р.2, постанова Верховної Ради України «Про земельну реформу» від 18 грудня 1990 р.3, Указ Президента України «Про основні напрями земельної реформи в Україні» від ЗО травня 2001 р.4 та ін.
Суспільні земельні відносини регулюються також нормативно-правовими актами, основне призначення яких полягає у регламентації інших суспільних відносин: екологічних, містобудівних, адміністративних та ін. Ці нормативно-правові акти регулюють більш широкий спектр суспільних відносин, у тому числі вони містять і правові норми, присвячені регулюванню певних земельних відносин. З цих актів складається друга група. До неї входять, зокрема, закони України «Про основи містобудування» від 16 листопаді 1992 р.5, «Про сільськогосподарську кооперацію» від 17 липня 1997 р.6, «Про планування і забудову територій» від 20 квітня 2000 р.7, «Про автомобільний транспорт» від 5 квітня 2001 Р.8, «Про Генеральну схему планування території України» від 7 лютого 2002 р.9, «Про особисте селянське господарство» від 15 травня 2003 р.10 та ін.
Особливістю джерел земельного права України є наявність кодифікованого законодавчого акта, ядра вітчизняного земельного законодавства — Земельного кодексу України. Ця своєрідна «земельна Конституція» Української держави як основний акт національного земельного законодавства започаткувала принципово новий етап розвитку земельного законодавства. Земельний кодекс, створюючи ідеологічну й методологічну базу формування земельного законодавства на найближчу перспективу, закладає підвалини для подальшої нормотворчосгі у сфері
1Земельне законодавство України: 36. нормативних актів, судовоїта арбітражної (господарської) практики: У 2 кн. / За ред. А. С. Данилен-ка, Ю.Д. Білика та Ін. — К.: Урожай, 2002.— Кн. 1.— С. 304.
2Там само. — С. 419.
3Там само. — С. 580.
4Там само. — С. 667.
5Там само. — С. 333.
6Там само. — С. 408.
71км само. — С. 484.
8Там само. — С. 554.
9Офіційний вісник України. — 2002. — № 10. — Ст. 466.10Урядовий кур'єр. — 2003. — 11 червня.
45

регламентації земельних відносин. Він дає новий могутній імпульс для подальшого розвитку земельної реформи в Україні.
Різноманітні за своєю правовою природою джерела земельного права України перебувають між собою в нерозривному взаємозв'язку (структурному, функціональному та генетичному) і утворюють єдину систему джерел цієї галузі права.
Система джерел земельного права України — це сукупність взаємопов'язаних і взаємозумовлених законодавчих, підзаконних та локальних нормативно-правових актів, що є зовнішньою об'єктивізацією земельної політики держави.
Уся сукупність нормативно-правових актів як джерел земельного права лежить в основі формування сучасного земельного законодавства. Згідно зі ст. 4 Земельного кодексу земельне законодавство включає Земельний кодекс та також інші нормативно-правові акти у галузі земельних відносин. Чинне земельне законодавство України являє собою досить значну, складну і часто суперечливу сукупність правових приписів, що зосереджені як у спеціалізованих земельно-правових актах, так і розпорошені по нормативних актах інших галузей права.
§ 2. Конституція України —
системоутворююче джерело земельного право
Першоосновою формування та функціонування національної правової системи є Конституція України — єдиний нормативно-правовий акт найвищої юридичної сили, який виступає фундаментальним джерелом усіх галузей права, у тому числі й земельного. Цей акт, будучи Основним Законом суспільства і держави, регулює найважливіші суспільні відносини, містить норми прямої дії.
Конституція України як головне системоутворююче джерело всіх галузей національного права, в тому числі й земельного, визначає та закріплює концептуальні засади регулювання земельних відносин. Вони становлять принципові положення Основного Закону, які визначають земельну політику держави на сучасному етапі.
Усю сукупність конституційних приписів, як присвячені регламентації найважливіших суспільних земельних відно-
син, зокрема щодо належності, використання та охорони земель, можна поділити на кілька відносно самостійних груп.
До першої групи належать конституційні положення, які визначають належність земель в Україні. Так, у Конституції України (ст. 13) передбачено, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування. Межі компетенції цих органів визначаються Конституцією України. Здійснення зазначеного права регулюється актами чинного законодавства.
У той же час у ст. 14 Основного Закону встановлено, що право власності на землю набувається громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Це означає, що в межах кожного адміністративно-територіального утворення земля може перебувати у власності громадян, юридичних осіб і держави. У цьому разі держава як політична організація суспільства виступає самостійним суб'єктом права власності на землю, і об'єктами права власності можуть бути конкретно визначені на місцевості земельні ділянки.
Стаття 142 Конституції передбачає можливість перебування землі у власності територіальних громад сіл, селищ, міст і районів у містах, тобто у комунальній власності.
Другу самостійну групу складають конституційні приписи, які присвячені охороні земель. Так, відповідно до ст. 14 Конституції земля проголошена основним національним багатством, яке перебуває під особливою охороною держави. Основний Закон, враховуючи виключно важливе значення землі у всіх сферах життєдіяльності України та її народу, виділяє землю серед інших природних ресурсів і запроваджує принцип її особливої охорони, яку здійснює держава. Ця охорона має на меті забезпечення раціонального використання земель, запобігання необгрунтованому вилученню земель, захисту від шкідливого антропогенного впливу, відтворення і підвищення родючості грунтів, підвищення продуктивності земель лісового фонду, забезпечення особливого режиму використання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.
46
47
До третьої групи належать конституційні положення, які забезпечують гарантування та захист прав громадян на землю як одну з найважливіших функцій держави. Право приватної власності на землю відображається в Основному Законі крізь призму прав людини (ст. 17 Загальної декларації прав людини).
Стаття 41 Конституції передбачає, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права приватної власності, яке на-бувається у порядку, визначеному законом, і є непорушним.
Реалізуючи конституційні вимоги щодо гарантування та захисту права приватної власності на землю, Земельний кодекс України в розділі V закріплює положення, відповідно до якого держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту права власності на цей об'єкт природи та відтворює конституційну норму, за якою власник не може бути позбавлений права на земельну ділянку, крім випадків, передбачених Кодексом та іншими законами України.
Самостійну групу утворюють конституційні положення, які визначають основи діяльності та закріплюють компетенцію органів державної влади і місцевого самоврядування та їх посадових осіб у галузі організації використання та охорони земель. Так, основні напрями діяльності Президента України визначені у ст. 102 Конституції України.
Кабінет Міністрів відповідно до Конституції України (ст. 116) вирішує питання державного управління, в тому числі і забезпечення проведення політики у сфері охорони природи, екологічної безпеки та природокористування.
У статтях 142—144 Конституції закріплено положення, які визначають компетенцію органів місцевого самоврядування щодо використання та охорони земель.
Принципове значення має ст. 92 Конституції, яка передбачає, що найважливіші суспільні, у тому числі й земельні відносини, зокрема засади використання природних ресурсів, виключної (морської) економічної зони, а також відносини екологічної безпеки, повинні регулюватися виключно законами.
Конституційні вимоги щодо регламентації певних видів суспільних відносин, у тому числі і земельних, тільки на законодавчому рівні можуть бути віднесені до окремої групи.
Крім названих конституційних положень, Основний Закон містить і чимало інших норм загального характеру, які є основою для правової регламентації суспільних земельних відносин.
§ 3. Закони як джерела земельного права
Основними джерелами земельного права є закони України, які становлять фундамент земельного законодавства. Закони мають вищу юридичну силу. Вони посідають домінуюче становище в ієрархічній структурі законодавства України1.
Всі інші нормативно-правові акти, які регулюють земельні відносини, видаються на основі, на розвиток і виконання вимог законів. Вони називаються підзаконними актами.
Серед законів як джерел земельного права особливе місце посідає Земельний кодекс України. Він є загальногалузевим кодифікованим спеціалізованим законом у системі законодавства України, а в системі земельного законодавства—основним.
Цей закон покликаний стати інтегруючою і цементуючою основою для становлення і розвитку земельного законодавства. Його мета не зводиться до вичерпної, повної і детальної регламентації всіх без винятку земельних відносин. У зв'язку з цим у ньому, поряд з нормами прямої дії, містяться і відсильні норми.
Земельний кодекс є тим законодавчим актом, який покликаний конкретизувати й деталізувати основні положення Конституції України у сфері регулювання земельних відносин та визначити основні положення інститутів земельного права.
У ньому закріплено публічно-правове значення земельних відносин. Щодо регулювання відносин земельної власності, то їх правова регламентація здійснюється саме Земельним, а не Цивільним кодексом. Як справедливо підкреслюється у літературі2, це фактично перемога земельно-правової концепції зазначених відносин, яка створює можливість повніше і всебічно враховувати особливості землі як
1Законодавчій практиці України відомі й деякі Інші нормативно-правові акти, які мають силу закону. Йдеться, зокрема, про земельно-правові декрети Кабінету Міністрів України. — Докладніше про це див.:Кулинич П. Ф. Джерела земельного права / Земельне право: Підручникдля студентів юрид. спеціальностей вищих навч. закладів. / За ред.В. І. СемчикаіП. Ф. Кулинича. — К.: ІнЮре, 2001. — С. 70—71.
2Титова Н. Новий Земельний кодекс України: позитивні та негативні аспекти. — Право України. — 2002. — № 4. — С. 70.
48
4 — 4-123
49

об'єкта правових відносин. Такий підхід не виключає застосування до зазначених відносин цивільно-правових приписів у субсидіарному порядку.
За змістом, структурою та напрямами чинний Земельний кодекс України істотно відрізняється від Земельного кодексу 1992 р. Він відображає стратегію держави, спрямовану на поглиблення і подальший розвиток земельної реформи, створює необхідну законодавчу основу для подальшої нор-мотворчої та правозастосовної практики. Цей кодифікований земельний закон регулює суспільні відносини щодо землі як матеріальної основи суверенітету й територіальної цілісності держави, просторової бази довкілля, системи розселення та транспортних мереж, засобу виробництва у сільському та лісовому господарстві, об'єкта економічного обігу та відносин права власності.
Структурно Земельний кодекс України складається з 10 розділів, які включають 212 статей. У Загальній частині Кодексу визначаються його основні принципові положення, відтворюється ст. 14 Конституції України, за якою земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
У цьому розділі закріплений пріоритет Конституції України та Земельного кодексу над іншими нормативно-правовими актами у галузі регламентації земельних відносин. Останні можуть регулювати земельні відносини лише відповідно до Конституції та цього Кодексу.
Закріплення зазначених положень фактично свідчить про те, що на законодавчому рівні встановлено принципово нове співвідношення Земельного кодексу з іншими поресур-совими кодексами. Земельний кодекс по суті посідає домінуюче місце в системі поресурсових кодексів, серед цих кодексів він є пріоритетним.
Принципи земельного законодавства, які закріплені в Кодексі і відображають сучасні досягнення теорії земельного права, забезпечують єдність положень земельного права з тими суспільними процесами, в яких реалізуються правові поняття. Як вихідні базові засади вони надають земельному законодавству організованого системного характеру і виступають вузловим стрижнем його змісту. Серед них самостійне місце посідають принципи, які мають земельно-екологічну спрямованість.
50
Чинний Земельний кодекс як основне джерело земельного права, зберігаючи певну наступність з попереднім кодексом, містить ряд новел, закріплює сукупність приписів нових правових інститутів. Так, насамперед, слід зазначити, що основний земельний закон закріплює таку концепцію регулювання земельних відносин, яка, з одного боку, передбачає утвердження переважного права державної власності на землю, а з другого—визначає основні засади реалізації права приватної власності на землю та поступовий розвиток ринкових земельних відносин. У зв'язку з цим у Земельному кодексі містяться положення, які для практики регулювання земельних відносин є новими. Він, зокрема, закріплює приватну, комунальну та державну форму власності на землю і передбачає можливість використання земельних ділянок на засадах спільної власності; допускає можливість набуття у приватну власність земельних ділянок фактично із всіх категорій земель; передбачає проведення розмежування земель державної і комунальної власності; визначає перелік земель, які не можуть передаватись у приватну власність; закріплює способи та механізм придбання громадянами та юридичними особами земельних ділянок у власність тощо. Вперше його норми набули екологізованого характеру. Земельний кодекс істотно посилює органічний зв'язок земельних та екологічних відносин та закріплює пріоритетний характер перших1. У ньому замість шести виділено дев'ять категорій земель, які характеризуються різним правовим режимом використання та охорони. Статус окремих категорій набули землі оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення. Уперше кодекс визнав грунти об'єктом особливої охорони.
Новий Земельний кодекс як один з різновидів користування чужою земельною ділянкою запровадив (фактично відтворив) правовий інститут земельних сервітутів. Він встановив положення щодо добросусідських відносин власників землі та землекористувачів, запровадив поняття обмежень, які можуть застосовуватися до використання земельних ділянок.
Земельний кодекс України як принципово новий документ ринкового спрямування встановлює обов'язковість
1 Титова Н. Новий Земельний кодекс України: екологізація його норм. — Підприємництво, господарство та право. — 2002. — № 7. — С 94—96.

продажу земельних ділянок державної та комунальної форм власності суб'єктам підприємницької діяльності на конкурентних засадах шляхом проведення земельних торгів у формі аукціону чи конкурсу, визначає головні положення застави земельних ділянок, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності та ін.
Самостійний розділ «Прикінцеві положення» містить норми, якими встановлюється порядок введення в дію Кодексу: скасовується Земельний кодекс у редакції 1992 р.; зазначається, що закони та інші нормативно-правові акти мають діяти у частині, що не суперечать Кодексу; доручається Кабінету Міністрів України підготувати та подати на розгляд Верховної Ради України та Президента України пропозиції про внесення змін до законодавчих актів, що випливають з цього Кодексу, привести свої нормативно-правові акти у відповідність із ним, розробити проекти законів, які забезпечать реалізацію та розвиток фундаментальних положень Кодексу тощо.
Нарешті, в останньому розділі «Перехідні положення» врегульовується порядок дій органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування при виконанні рішень з питань, які прийняті до набрання чинності цим Кодексом.
Земельний кодекс, будучи основним джерелом земельного права, являє собою правову основу формування земельного законодавства. Він не дає докладних і вичерпних відповідей на всі питання, які виникли у процесі реалізації земельної реформи, а лише закладає підвалини для подальшої законотворчості1. Характерною особливістю цього джерела земельного права є те, що більшість його норм не мають прямої дії. Таке положення зумовлює необхідність розробки інших законів чи підзаконних нормативних актів. У зв'язку з цим най-
1 При підготовці проекту земельно-правового акта в літературі було висловлено слушну думку щодо обмеженості підходу до регулювання земельних правовідносин законодавчим актом у формі Земельного кодексу України, оскільки прийняття значної кількості конкретних законів створить істотні колізії для їх однозначного розуміння. Обгрунтована пропозиція зводилася до необхідності розробки та прийняття єдиного кодифікованого конституційного законодавчого акта у формі Кодексу законів про землю. — Див.: Андрейцев В. Суверенній Україні — нову Земельну Конституцію (концептуальні підходи до підготовки проекту Кодексу законів про землю // Право України. — 1999. — № 8. — С. 58—65.
52
більш перспективним напрямом розвитку національного земельного законодавства в сучасних умовах слід вважати прийняття заснованих на методологічній базі чинного Земельного кодексу відповідних земельних нормативно-правових актів. Це пов'язано з тим, що значна частина норм ЗК України вимагає прийняття кількох десятків земельних законів та інших нормативних актів різної юридичної сили, які були б присвячені основним інститутам земельного права.
§ 4. Підзаконні акти
як джерела земельного права
Підзаконні нормативні акти як джерела земельного права — це нормативно-правові акти, що виражають земельну політику держави, не суперечать Конституції України, Земельному кодексу України, законам України і розвивають та деталізують їх положення. Функціонування підзаконних нормативних актів у системі джерел земельного права зумовлене в першу чергу багаторівневою структурою самих земельних відносин, які потребують не тільки законодавчого, а й підзаконного (у тому числі локального) нормативного регулювання. Крім того, існування таких актів пов'язане з необхідністю оперативного вирішення конкретних питань у відповідних сферах життєдіяльності суспільства, пов'язаних з використанням та охороною земель.
Підзаконні акти як джерела земельного права утворюють складну ієрархічну систему. їх можна класифікувати за різними критеріями:
за суб'єктами видання — земельно-правові акти главидержави, уряду, центральних і місцевих органів державноївиконавчої влади, органів і посадових осіб місцевого самоврядування та ін.;
за компетенцією правотворчого органу і сферою дії акта — загальні, відомчі, локальні. До перших належать, зокрема, нормативні акти, наприклад, Президента, уряду, якіобов'язкові для виконання на всій території держави. Відомчими джерелами земельного права є земельно-правові нормативні акти органів спеціальної компетенції (міністерстві державних комітетів), які поширюються тільки на організації та осіб даного міністерства. Існують і міжвідомчі джерела
53

І
земельного права. До локальних джерел земельного права належать нормативні акти місцевих органів державної виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, сфера дії яких обмежена відповідною територією;
3)за зовнішньою формою акта—укази, постанови, розпорядження, рішення, накази і т. ін.;
4)за характером правотворчої компетенції (наприклад,нормативні акти глави держави) і прийняті в порядку реалізації делегованих повноважень (наприклад, нормативні актиорганів місцевого самоврядування);
за часом дії — постійні й тимчасові;
за порядком прийняття — земельно-правові акти, видані особисто (наприклад, керівником міністерства), і прийнятіколегіально (наприклад, Кабінетом Міністрів).
З урахуванням положень Конституції та законів України розрізняють такі види підзаконних актів як джерел земельного права: постанови та інші нормативно-правові акти Верховної Ради України, нормативні укази і розпорядження Президента України, постанови і розпорядження Кабінету Міністрів України та нормативно-правові акти міністерств та інших центральних і місцевих органів виконавчої влади, а також нормативно-правові акти суб'єктів місцевого самоврядування.
До підзаконних правових актів як джерел земельного права належать і закони Автономної Республіки Крим, які регламентують суспільні земельні відносини.
Серед нормативно-правових актів, що є джерелами земельного права, самостійне місце посідають постанови Верховної Ради України із земельних питань, які вона приймає відповідно до ст. 91 Конституції.
До таких джерел відносять, зокрема, постанови Верховної Ради України «Про земельну реформу» від 18 грудня 1990 р.1, «Про прискорення земельної реформи та приватизацію землі» від 13 березня 1992 р.2, «Про Основні напрями державної політики України у галузі охорони довкілля, використання природних ресурсів та забезпечення екологічної безпеки» від 5 березня 1998 р.3 та ін.
1Відомості Верховної Ради України. — 1991. — № 10. — Ст. 100.
2Там само. — 1992. — № 25. — Ст. 355.
3Там само. — 1998. — № 38—39. — Ст. 248.
54
Елементом системи джерел земельного права, які приймаються органами виконавчої влади, є обов'язкові для виконання нормативні укази та розпорядження Президента України.
Укази, прийняті Президентом України відповідно до ст. 106 Конституції, належать до звичайних. До цієї групи джерел земельного права входять, скажімо, Указ «Про заходи щодо подальшого розвитку садівництва та городництва» від 23 вересня 1999 р.1
Разом з тим слід відзначити, що практиці державотворення в Україні відомі нормативні укази Президента, які дістали назву надзвичайних. Вони були прийняті Президентом України з економічних питань протягом трьох років після набрання чинності Конституцією України відповідно до п. 4 Перехідних положень Конституції.
Широке коло суспільних земельних відносин регламентують постанови й розпорядження Кабінету Міністрів України. Цей вищий орган у системі органів державної виконавчої влади приймає нормативно-правові акти на розвиток і виконання Конституції і законів України, а також указів Президента України. Постановами уряду оформляються найважливіші рішення у сфері земельних відносин, а рішення з оперативних, поточних питань видаються у вигляді розпоряджень.
Так, з метою проведення єдиної науково-технічної політики у сфері охорони та раціонального використання земель сільськогосподарського призначення Кабінет Міністрів прийняв постанову «Про державний технологічний центр охорони родючості грунтів» від 4 серпня 2000 р.2
Слід зазначити, що цей орган також приймає відповідні постанови на виконання прямої вказівки, яка може бути зафіксована в законі, постанові Верховної Ради чи указі Президента України. Так, наприклад, згідно зі ст. 20 ЗК України зміна цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок у порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України. На виконання цього припису Кабінет Міністрів України
1Урядовий кур'єр. — 1999. —28 вересня.
2Офіційний вісник України. — 2000. — № 32. — Ст. 1359.
55

11 квітня 2002 р. затвердив Порядок зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб1.
Джерелами земельного права виступають також нормативні акти міністерств, державних комітетів, інших центральних органів державної виконавчої влади, господарського управління і контролю. Ці акти (накази, інструкції та ін.) покликані деталізувати загальні положення, закріплені в законах, постановах і розпорядженнях Кабінету Міністрів, указах Президента України, присвячених регламентації земельних відносин. їх приймають уповноважені органи у межах їх компетенції з власної ініціативи або за дорученням вищих органів.
Відомчі нормативні акти є найменш організованою частиною ієрархічної структури джерел національного права взагалі і земельного права зокрема. Це пов'язано перш за все з відсутністю у даній структурі єдиного активного центру та значною кількістю відомчих нормативних актів. Вони, як правило, є обов'язковими тільки для тих підприємств, установ та організацій, що входять до системи конкретного міністерства, а також для їх посадових осіб. Однак, у деяких випадках міністерство за спеціальними нормативними розпорядженнями може дістати право видавати правові акти міжвідомчого характеру. Таке право було надано, зокрема, Державному комітету України по земельних ресурсах, який наказом від 11 березня 1997 р. затвердив Положення про здійснення державної землевпорядної експертизи2.
Для впорядкування відомчої правотворчої діяльності Міністерство юстиції України здійснює державну реєстрацію цих актів на предмет їх повної відповідності чинному законодавству.
У структурі джерел земельного права є також нормативні рішення й розпорядження місцевих органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування. Вони мають переважно деталізуючий характер. їх головне завдання полягає у забезпеченні конкретизації тих положень, які закріплено в актах загального регулювання. Так, голови місцевих державних адміністрацій приймають розпорядження у межах пов-
1Урядовий кур'єр. — 2002. — 20 квітня. — № 76.
2Земельне законодавство України. — Кн. 2. — С. 316.
56
новажень, у тому числі з питань застосування земельного законодавства, відповідно до Конституції та Закону України «Про місцеві державні адміністрації». Акти місцевих державних адміністрацій, що суперечать чинному законодавству або інтересам територіальних громад, можуть бути оскаржені до органу виконавчої влади вищого рівня або суду.
Органи місцевого самоврядування у межах повноважень, визначених Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні» та іншими законами, приймають рішення, які теж можуть виступати джерелами земельного права.
Значну роль у забезпеченні єдиної правозастосовної практики та зміцнення законності в галузі земельних відносин відіграють керівні роз'яснення пленумів Верховного Суду і Вищого господарського суду України.
У сучасних умовах здійснення у країні судової реформі в українській правовій літературі правознавцями активно обговорюється проблема визнання судового прецеденту джерелом права. З цього приводу висловлюються як прихильники судового прецеденту1, так і противники ідеї визнання судової практики джерелом українського права2.
Разом з тим слід мати на увазі, що судові органи не створюють нові правові норми, а лише тлумачать їх суть. Роз'яснення цих органів не можна вважати джерелами права в загальноприйнятому розумінні.
Особлива роль у правовій системі належить рішенням Конституційного Суду України, які згідно зі ст. 150 Конституції є обов'язковими до виконання на території України, остаточними і не можуть бути оскаржені. Конституційний Суд має виключне право на офіційне тлумачення Конституції та законів України. Це передбачає не лише скасування чи зміну окремих положень зазначених нормативно-правових актів, а й видання нових конституційних нормативно-правових приписів, у тому числі у сфері земельних відносин.
1Пархоменко Н. М. Сучасні погляди на правовий прецедент як джерелоправа // Держава і право: 36. праць молодих вчених. — К.: Ін Юре, 1999. —Вип. 2. — С. 26—33; ПгйворонськийВ. М., ТїтовМ. І. До питання про концептуальні засади законотворення (на прикладі законодавства про банкрутство) // Вісник господарського судочинства. — 2002. — № 1. — С. 182—186.
2Малишєв Б. В. Судовий прецедент у правовій системі Англії (теорети-ко-правовий аспект): Автореф. дисканд. юрид. наук. — К., 2002. — С. 13.
57
І!
§ 5. Міжнародно-праеові акти як джерела земельного права
Крім національних нормативно-правових актів, які є джерелами права України, в деяких випадках такими джерелами виступають міжнародно-правові акти. Це зумовлено загальноприйнятим у цивілізованій правовій практиці правилом пріоритету норм міжнародного права над національним правом.
Відповідно до ст. 9 Конституції України, ст. 17 Закону України «Про міжнародні договори України» укладені і ратифіковані міжнародно-правові акти України становлять невід'ємну частину національного законодавства України. Вони застосовуються у порядку, встановленому для норм вітчизняного законодавства.
Так, Земельний кодекс України (ст. 85) закріплює можливість набуття у власність іноземними державами земельних ділянок для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій саме відповідно до міжнародних договорів.
Міжнародний договір — це родове поняття, що охоплює всі міжнародні угоди, які можуть мати різні найменування та форми — договір, угода, конвенція, протокол та ін.
Україна як самостійна держава підписала й ратифікувала низку міжнародних договорів, що регулюють екологічні відносини у планетарному масштабі, в тому числі й відносини щодо охорони земель. Серед них, зокрема, Конвенція про водно-болотні угіддя, що мають міжнародне значення головним чином як середовище існування водоплавних птахів1.
На виконання цієї Конвенції постановою Кабінету Міністрів України від 29 серпня 20,02 р. затверджений порядок надання водно-болотним угіддям статусу «водно-болотних угідь міжнародного значення». А з метою вдосконалення управління у сфері охорони та раціонального використання водно-болотних угідь Міністерство екології та природних ресурсів України, до повноважень якого згідно зі ст. 14 ЗК України віднесено здійснення міжнародного співробітництва з питань охорони земель, наказом від
1 Відомості Верховної Ради України. — 1996. — № 50. — Ст. 279.
27 грудня 2002 р. затвердило структуру, зьДіст і порядок ведення паспорта водно-болотного угіддя іміжнародного значення1.
Слід зазначити, що між Україною, сусідніми та іншими державами укладено певні угоди, конвенції, договори, які тією чи іншою мірою стосуються регулювання земельних відносин. Так, Консульською конвенцією між Україною і Республікою Польщею, яка ратифікована постановою Верховної Ради України від 14 липня 1993 р.2, встановлено, що акредитуюча держава має право на умовах, передбачених законами та іншими положеннями держави перебування, придбати у власність або орендувати, володіти і використовувати ділянки землі, будівлі або частини будівель призначені для перебування консульської установи, для резиденції глави консульської установи або для житлових приміщень інших працівників консульської установи; будувати будівлі на придбаних ділянках землі; передавати право власності на земельні ділянки, будівлі або частини будівель, таким чином придбаних або збудованих.
Договором між Україною і Республікою Білорусь про державний кордон, який ратифікований 18 липни 1997 р., встановлено, що порядок користування земельними ділянками, які розташовані поза лінією державного кордону, але перебувають у користуванні суб'єктів господарювання іншої договірної Сторони, визначається окремою угодою3-
Відповідно до Угоди між Урядом України та Урядом Республіки Молдова про взаємне визнання прав та регулювання відносин власності, ратифікованої 12 липня 2001 р., право власності на землю та інші природні ресурси регулюється законодавством Сторони, на території якої перебувають об'єкти власності. Цією Угодою також встановлено, що Сторони вважають за доцільне надавати на своїй території земельні ділянки у користування як для діючих, так і для тих, що створюються, об'єктів соціальної сфери іншої Сторони, її юридичних та фізичних осіб. Надання земельних ділянок, а також плата за їх використання здійснюються на загальних
1Офіційний вісник. — 2003. — № 4. — Ст. 165.
2Відомості Верховної Ради України. — 1993. — № 36.
3Там само. — 1997. — № 40. — Ст. 265.
58
59
підставах, які визначаються законодавством Сторони місцезнаходження об'єкта1.
Слід підкреслити, що міжнародно-правовими актами регулюються в основному екологічні відносини, які мають міжнародний характер, тому питома вага міжнародно-правових документів, присвячених земельним відносинам, досить незначна.
ГЛПВЙ4
ПРОБО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ
1 Відомості Верховної Ради України. — 2001. — № 46. — Ст. 242.
§ 1. Загальна характеристика права власності на землю
Поняття власності на землю слід розглядати в економічному та юридичному аспектах. Земельна власність в економічному аспекті являє собою систему суспільних економічних відносин з приводу присвоєння землі, перетворення її на благо, що належить окремій особі.
Як юридична категорія земельна власність являє собою результат закріплення правовими нормами економічних суспільних відносин щодо присвоєння землі, тобто відносин володіння, користування та розпорядження землею особами, які юридично визнані власниками відповідних земельних ділянок. Тк-ке закріплення має вираження у праві власності на землю.
Право власності на землю — інститут земельного права, норми якого регулюють суспільні відносини належності землі визначеним законом видам суб'єктів цього права.
Розрізняють право власності на землю в об'єктивному і суб'єктивному розуміннях. В об'єктивному розумінні право власності на землю являє собою сукупність правових норм, які регулюють відносини щодо володіння, користування та розпорядження землею.
У суб'єктивному розумінні право власності на землю — це сукупність правомочностей власника з володіння, користування та розпорядження землею. Правовідносини земельної власності є абсолютними. Це означає, що в межах таких правовідносин суб'єкту права власності на землю кореспондує необмежене коло осіб, зобов'язаних утримуватися від вчинення дій, які порушують права власника чи перешкоджа-
60
61


ють йому здійснювати правомочності з володіння, користування чи розпорядження землею.
Разом з тим право власності на землю на сучасному етапі розвитку суспільства не є абсолютним. У більшості країн світу воно обмежується в законодавчому порядку в інтересах суспільства. Необхідність обмеження права власності на землю в Україні випливає і з Конституції (ст. 41), якою передбачено, що використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам і гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.
Основний Закон країни також встановлює, що реалізація права власності на землю здійснюється виключно відповідно до закону. Тим самим Конституцією закріплений примат повноважень Верховної Ради України як законодавчого органу в правовому регулюванні земельних відносин, перш за все відносин земельної власності.
§ 2. Форми права власності на землю
До початку 90-х років XX ст. основу земельного права становив інститут права виключної власності держави на землю. Він передбачав належність усіх земель у межах території України одному суб'єктові — державі. Інші суб'єкти земельних відносин — громадяни та юридичні особи — могли володіти землею лише на праві землекористування, яке вважалося похідним і, відповідно, залежним від права виключної власності держави на землю.
Земельний кодекс України в редакції від 13 березня 1992 р. скасував монополію державної власності на землю. Поряд з державною, були введені приватна та колективна власність на землю.
Проведення в Україні економічної реформи, спрямованої на формування у країні засад ринкової економіки, закономірно зумовило необхідність впровадження світового досвіду в систему відносин власності, у тому числі й на землю.
Світовий досвід свідчить, що економічна та юридична інфраструктури країн з ринковою економікою базуються на двох формах власності — публічній і приватній. Публічна і приватна власність є також основою земельних відносин у цих країнах.
Саме такий підхід до структури форм земельної власності реалізований у Конституції України, уст. 14 якої зазначено, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою. А в ст. 142 Основного Закону встановлено, що земля може перебувати також у власності територіальних громад сіл, селищ, міст і районів у містах. Таким чином, в Україні конституційно встановлено дві форми земельної власності, а саме: публічна (суспільна) власність, яка охоплює державну і комунальну власність, та приватна власність, яка охоплює власність фізичних осіб і недержавних юридичних осіб. Інститут права колективної власності на землю, введений у законодавство країни в 1992 р. для забезпечення приватизації сільськогосподарських земель колишніх колгоспів і радгоспів, втратив свою легітимність у зв'язку з прийняттям чинного Земельного кодексу.
Слід зазначити, що поділ права власності на форми і види був однією з визначальних рис радянської доктрини права власності. В юридичній літературі того періоду види і форми власності, а також права власності нерідко розрізнялися не тільки за їх суб'єктам, а й залежно від кола об'єктів та змісту прав на них. Із запровадженням елементів ринкового регулювання виробничих відносин почала виявлятися невідповідність радянської доктрини права власності завданням становлення та розвитку ринкової економіки у країні. Це було зумовлено тим, що основне завдання цивільно-правової регламентації права власності полягає в тому, щоб поставити учасників ринкових відносин в однакове, рівне з юридичної точки зору становище. А для цього необхідні відмова від поділу права власності на форми та види, що мають різний зміст, та створення єдиного інституту права власності1.
Право власності за своїм змістом є єдиним. За таким принципом побудовано і цивільне законодавство цивілізованих країн світу. З набранням чинності з 1 січня 2002 р. нового Земельного кодексу України відбулася імплементація цього принципу і до земельного законодавства нашої країни.
Відмова від поділу права власності на форми та види, що мають принципово різний зміст, та формування єдиного інс-
1 Дозорцев В. А. Принципиальнме чертьі права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблеми. Теория. Практика. — М., 1998. — С. 230.
62
63
титуту права власності не виключає доцільності виділення форм земельної власності. Відповідно до вищевикладеного в земельному законодавстві України закріплено дві основні форми земельної власності — суспільну (публічну) та приватну. Крім того, у складі суспільної (публічної) власності на землю можна виділити два її підвиди — державну власність на землю та комунальну власність на землю. Приватна власність на землю також поділяється на два підвиди — приватну власність громадян та приватну власність юридичних осіб.
Основним завданням суспільної (публічної) власності на землю є забезпечення та обслуговування земельних інтересів суспільства в цілому чи окремих його частин — територіальних громад. Приватна власність на землю спрямована перш за все на забезпечення та обслуговування земельних прав приватних осіб — громадян та недержавних (некому-нальних) юридичних осіб. Проте суспільство зацікавлене також у повноцінному функціонуванні приватної власності на землю як однієї з важливих підвалин ринкової інфраструктури економіки країни. Приватна власність на землю має одним із своїх завдань забезпечення суспільних інтересів у галузі використання земель, зокрема інтересів у підвищенні ефективності приватного сектора як у сільській, так і в інших галузях економіки. Єдність суспільної (публічної) та приватної власності на землю чітко виявляється у положеннях Конституції України, яка проголосила землю основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (ст. 14), а також рівність усіх суб'єктів права власності перед законом (ст. 13).
§ 3. Суб'єкти та об'єкти
права власності на землю
Відповідно до закріплених Конституцією України форм земельної власності суб'єктами права власності на землю є держава, територіальні громади сіл, селищ і міст, юридичні особи та громадяни. Крім того, суб'єктами права власності на землю в Україні можуть бути іноземні держави та міжнародні організації. Правовий статус кожного виду суб'єктів права власності на землю має певні особливості. Ці особливості пов'язані з належністю суб'єктів до публічної чи приватної
64
сфери суспільних відносин, видами земель як об'єктами права власності та порядком реалізації правомочностей власника землі.
Суб'єкти та об'єкти права державної власності на землю. Суб'єктом права державної власності на землю виступає держава. Вона являє собою складний механізм реалізації влади в суспільстві і характеризується наявністю системи органів, які здійснюють ті чи інші функції держави. Здійснення правомочностей власника земель, які перебувають у державній власності, покладено на органи державної виконавчої влади. Згідно зі ст. 84 Земельного кодексу України право державної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій відповідно до закону.
Слід підкреслити, що зазначені органи становлять єдину систему органів державної виконавчої влади, які перебувають в ієрархічному підпорядкуванні. Тому Земельний кодекс України розмежував компетенцію цих органів щодо здійснення правомочностей суб'єкта права державної власності на землю. Так, згідно зі статтями 122 і 149 Кодексу районні державні адміністрації на їх території розпоряджаються земельними ділянками шляхом надання у постійне користування юридичним особам та вилучення у них земельних ділянок із земель державної власності у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для: а) сільськогосподарського використання; б) ведення лісового і водного господарства, крім випадків, передбачених частиною сьомою цієї статті; в) будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо). Крім того, районні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації мають право розпоряджатися землями державної власності шляхом передачі їх в оренду (ст. 124 ЗК), у власність громадян (ст. 118 ЗК) та продажу юридичним особам (ст. 128 ЗК).
65
Обласні державні адміністрації надають земельні ділянки на їх території із земель державної власності у постійне користування та в оренду у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів для всіх потреб, крім випадків
5 — 4-123
надання земель у постійне користування на підставі рішення районної державної адміністрації та Кабінету Міністрів України. Київська та Севастопольська міські державні адміністрації надають земельні ділянки із земель державної власності у постійне користування та в оренду у межах їх територій для всіх потреб, крім випадків, коли таке надання здійснюється за рішенням Кабінету Міністрів України. Рада міністрів Автономної Республіки Крим надає земельні ділянки із земель державної власності у постійне користування та в оренду у межах міст республіканського (Автономної Республіки Крим) значення та за їх межами для всіх потреб, крім випадків надання земель у постійне користування на підставі рішення районної державної адміністрації та Кабінету Міністрів України.
Нарешті, Кабінет Міністрів України розпоряджається земельними ділянками із земель державної власності шляхом надання їх у постійне користування та оренду у випадках, коли такі землі: 1) являють собою ріллю чи багаторічні насадження та вилучаються із постійного користування для не-сільськогосподарських потреб; 2) вкриті лісами першої групи площею понад 10 га і вилучаються для інших потреб; 3) є земельними ділянками природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення та вилучаються для інших потреб (ст. 149 ЗК).
Лише Кабінет Міністрів України за погодженням із Верховною Радою України має право розпоряджатися земельними ділянками особливо цінних земель, що перебувають у державній власності, шляхом вилучення та надання їх для будівництва об'єктів загальнодержавного значення, доріг, ліній електропередачі та зв'язку, трубопроводів, осушувальних і зрошувальних каналів, геодезичних пунктів, житла, об'єктів соціально-культурного призначення, нафтових і газових свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією (ст. 150 ЗК).
Що стосується об'єктів права державної власності на землю, то Земельний кодекс України містить презумпцію перебування земель у державній власності. Відповідно до ст. 84 Кодексу у державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності.
Земельним кодексом України визначено перелік земель, які не підлягають передачі в комунальну та приватну влас-
66
ність. Згідно зі ст. 84 ЗК України до земель державної власності, які не можуть передаватися у комунальну власність, належать:
а) землі атомної енергетики та космічної системи; б) землі оборони, крім земельних ділянок під об'єктами соціально-культурного, виробничого та житлового призначення; в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду та істо-рико-культурними об'єктами, що мають національне та загальнодержавне значення; г) землі під водними об'єктами загальнодержавного значення; ґ) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук; д) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи; є) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами.
До земель державної власності, які не можуть передаватися у приватну власність, належать: а) землі атомної енергетики та космічної системи; б) землі під державними залізницями, об'єктами державної власності повітряного і трубопровідного транспорту; в) землі оборони; г) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом; ґ) землі лісового фонду, крім земельних ділянок лісового фонду загальною площею до 5 га, якщо такі ділянки перебувають у складі угідь селянських, фермерських та інших господарств (ст. 56 ЗК); д) землі водного фонду, крім замкнених природних водойм загальною площею до 3 га (ст. 59 ЗК); є) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук; є) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, Що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи; ж) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними закладами.
5*67
Проте слід підкреслити, що вищеперелічені землі державної власності не є землями, які взагалі не можуть передаватися у комунальну чи приватну власність. Якщо на підставі рішень, прийнятих відповідно до закону органами державної виконавчої влади, цільове призначення таких земель зміниться, то не виключається можливість передачі цих земель у власність територіальних громад чи навіть їх приватизація.
Суб'єкти та об'єкти права комунальної власності на землю. Суб'єктами права комунальної власності на землю є територіальні громади сіл, селищ та міст. Відповідно до Конституції (ст. 140) місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою як безпосередньо (наприклад, шляхом прийняття рішення на сході жителів села), так і через органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі комітети. Здійснення повноважень суб'єкта права комунальної власності на землю Кодексом покладено на органи місцевого самоврядування — сільські, селищні та міські ради. Вони розпоряджаються землею шляхом відчуження на підставі цивільно-правових угод, передачі в постійне користування та оренду.
Відповідно до ст. 83 ЗК України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності.
Слід зазначити, що ЗК України надав право територіальним громадам сіл, селищ та міст об'єднувати на договірних засадах належні їм земельні ділянки комунальної власності. Управління зазначеними земельними ділянками здійснюють районні або обласні ради.
Землі комунальної власності як різновид земель публічної (суспільної) власності є об'єктом земельної реформи. Це означає, що такі землі підлягають приватизації, тобто, передачі у власність громадян та юридичних осіб у порядку, визначеному Земельним кодексом України. Разом з тим Кодексом встановлено ряд земель комунальної власності, які не підлягають приватизації. Згідно зі ст. 83 ЗК України, до таких земель належать ті, які не можуть передаватись у приватну власність1:
1 Докладніше про це див. у главі 5.
68
а) землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо); б) землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту; в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-куль-турну цінність, якщо інше не передбачено законом; г) землі лісового фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом; ґ) землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом; д) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування.
Суб'єкти та об'єкти права приватної власності на землю. Суб'єктами права приватної власності на землю є громадяни та недержавні юридичні особи. Передбачена законом здатність громадян або юридичних осіб виступати як самостійні суб'єкти права власності на землю являє собою земельну правоздатність. Земельна правоздатність — це елемент загальної правоздатності суб'єкта.
Земельна правоздатність громадянина виникає з моменту його народження. Вона, як і цивільна правоздатність, визнається рівною мірою за всіма громадянами.
Для набуття землі у власність значення має земельна дієздатність, яка передбачає свідому поведінку особи. Земельну дієздатність має фізична особа, яка володіє цивільною дієздатністю. Цивільною дієздатністю фізичної особи є її здатність своїми діями набувати для себе цивільних прав і самостійно їх здійснювати, а також здатність своїми діями створювати для себе цивільні обов'язки, самостійно їх виконувати та нести відповідальність у разі їх невиконання (ст. ЗО ЦК України). Таким чином, цивільну дієздатність має фізична особа, яка усвідомлює значення своїх дій та може керувати ними. Лише за наявності земельної дієздатності фізична особа може набути право власності шляхом власних активних дій — укладення договорів купівлі-продажу, міни тощо.
Що стосується набуття та реалізації права власності на землю, то такі дії може вчиняти фізична особа, яка має повну земельну дієздатність, тобто, за загальним правилом, досягла 18 років.
69


Земельний кодекс України за обсягом наданих прав на землю поділяє фізичних осіб на громадян України, іноземних громадян та осіб без громадянства. Повним обсягом прав щодо набуття землі у власність наділені громадяни України. Вони можуть мати у власності будь-які землі, які Земельний кодекс України дозволяє передавати у власність громадян. Іноземні громадяни та особи без громадянства не мають права набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Землі сільськогосподарського призначення, прийняті ними у спадщину, протягом року підлягають відчуженню. А з земель несільськогосподарського призначення ці особи можуть набувати лише земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності (ст. 81 ЗК). До таких земель належать земельні ділянки, призначені для житлового, дачного та гаражного будівництва, а також землі промисловості, транспорту, зв'язку тощо.
Юридичні особи як суб'єкти права приватної власності на землю мають право набувати земельні ділянки у власність для здійснення статутної діяльності1. Суб'єктами права приватної власності на землю є юридичні особи приватного права. Юридичні особи публічного права можуть володіти землею на праві постійного користування та оренди.
Крім того, юридичні особи як суб'єкти права власності на землю поділяються на юридичних осіб України та іноземних юридичних осіб. За загальним правилом, юридичними особами України вважаються юридичні особи, створені (зареєстровані) в Україні відповідно до її законодавства. З цього правила є винятки. Згідно зі ст. 117 Господарського кодексу України2, якщо засновниками (учасниками) створеної в Україні відповідно до її законодавства юридичної особи є лише іноземці (іноземні громадяни, особи без громадянства, іноземні
1Цивільний кодекс України (ст. 81) поділяє юридичні особи на двавиди: юридичні особи публічного права та юридичні особи приватногоправа. До юридичних осіб публічного права відносять юридичних осіб,які створені розпорядчим актом Президента України, органу державноївлади, органу влади Автономної республіки Крим або органу місцевогосамоврядування. Юридичними особами приватного права вважаютьсяюридичні особи, створені громадянами та/або юридичними особамиприватного права.
2Офіційний вісник України. — 2003. — № 11. — Ст. 462.
70
юридичні особи), то така юридична особа вважається іноземною. А спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках та в порядку, встановленому Земельним кодексом України для іноземних юридичних осіб (ст. 82 ЗК).
Поділ юридичних осіб як суб'єктів права власності на вітчизняних та іноземних має важливе значення. Юридичні особи України мають право набувати у власність усі види земель, які можуть перебувати у приватній власності, крім земельних ділянок, які надаються для задоволення особистих потреб громадян.
Земельна правосуб'єктність іноземних юридичних осіб є значно вужчою. Так, відповідно до ст. 82 Земельного кодексу України набуття ними у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення не допускається, за винятком отримання їх у спадщину. Проте, землі сільськогосподарського призначення, отримані іноземними юридичними особами у спадщину, підлягають відчуженню протягом одного року. Що стосується земель несільськогосподарського призначення, то іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на такі землі лише з метою здійснення інвестиційної діяльності: а) у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних зі здійсненням підприємницької діяльності в Україні; б) за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна.
Суб'єкти права спільної власності на землю. Земельні ділянки можуть перебувати у спільній власності громадян та юридичних осіб. Суб'єктами права спільної власності на земельні ділянки територіальних громад можуть бути районні та обласні ради. ЗК України (ст. 86) поділяє спільну власність на землю на два види — спільну часткову та спільну сумісну. Спільна часткова власність на землю передбачає визначення часток кожного із співвласників у праві власності на земельну ділянку. При спільній сумісній власності на землю визначення таких часток не здійснюється.
Участь громадян та юридичних осіб у праві спільної власності на землю залежить від їх земельної правосуб'єктності. Так, іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи не можуть бути суб'єктами права спільної власності на такі види земель, які вони не можуть відповідно до законодавства України набувати в індивідуальну приватну власність.
71
Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає: а) при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок; б) при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами; в) при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами; г) за рішенням суду (ст. 87 ЗК).
Особливістю права спільної часткової власності на землю є те, що вона має, як правило, договірний характер. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників відповідно до укладеного ними договору про спільну часткову власність. Договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається у письмовій формі і пос-відчується нотаріально. Якщо ж між співвласниками такої згоди немає, вони здійснюють право спільної часткової власності на земельну ділянку у порядку, визначеному судом (ст. 88 ЗК).
Учасник спільної часткової власності на земельну ділянку має право: а) вимагати виділення належної йому частки зі складу земельної ділянки як окремо, так і разом з іншими учасниками, які вимагають виділення, а у разі неможливості виділення частки — вимагати відповідної компенсації; б) на отримання в його володіння та користування частини спільної земельної ділянки, що відповідає розміру належної йому частки; в) на доходи від використання спільної земельної ділянки відповідно до розміру своєї частки; г) переважне право купівлі частки при продажу її іншим співвласником земельної ділянки. Крім того, учасник спільної часткової власності відповідає перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними зі спільною земельною ділянкою, і повинен брати участь у сплаті податків, зборів і платежів, а також у витратах з утримання і зберігання спільної земельної ділянки (ст. 88 ЗК).
Суб'єктами права спільної сумісної власності на землю можуть бути: а) подружжя; б) члени фермерського господарства,, якщо інше не передбачено угодою між ними; в) співвласники жилого будинку.
Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом. Співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки. Поділ земельної ділянки, яка є у спільній сумісній власності, з виділенням частки спів-
72
власника може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом (ст. 89 ЗК).
Особливими суб'єктами права власності на землю в Україні є іноземні держави. Вони можуть набувати у власність земельні ділянки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів (ст. 85 ЗК).
§ 4. Підстави та порядок виникнення права власності на землю
Відповідно до ст. 14 Конституції України право власності на землю набувається та реалізується його суб'єктами виключно відповідно до закону. Отже, суб'єктивне право власності на землю виникає на підставах та у порядку, визначеному Земельним кодексом та іншими законами України, що регулюють земельні відносини.
Підстави та порядок виникнення права власності на землю обумовлені формою власності на землю. Тому їх доцільно класифікувати на дві основні групи — підстави та порядок виникнення права приватної власності на землю і порядок та підстави виникнення права суспільної (публічної) власності на землю. Крім того, підстави та порядок виникнення права приватної власності на землю можна поділити ще на дві самостійні підгрупи, а саме — підстави та порядок виникнення права приватної власності громадян на землю і підстави та порядок виникнення права власності юридичних осіб на землю. Що стосується виникнення права суспільної (публічної) власності на землю, то його підстави також можна поділити на дві підгрупи — підстави та порядок виникнення права державної власності на землю і підстави та порядок виникнення права комунальної власності на землю.
Підстави та порядок виникнення права приватної власності на землю. Підставою виникнення права власності на землю є юридичний факт, з яким закон пов'язує виникнення такого права. Згідно з Земельним кодексом України до юридичних фактів, на підставі яких виникає право приватної власності на землю, належать: 1) рішення органу влади про передачу земельної ділянки громадянинові у приватну власність; 2) цивільно-
73
правова угода; 3) успадкування земельної ділянки. Особливістю зазначених юридичних фактів є те, що за змістом вони являють собою активні дії органів влади та осіб, які набувають право власності на землю. Ці дії є складними за змістом. їх вчинення регулюється правовими нормами, які в сукупності становлять порядок набуття права приватної власності на землю.
Однак порядок набуття права приватної власності на землю не є однаковим для всіх його суб'єктів і залежить від підстав набуття землі у власність. Так, земельне законодавство визначає порядок набуття права власності на землю громадянами шляхом: а) приватизації земельної ділянки в межах норм безоплатної приватизації; б) приватизації земельної ділянки в розмірі земельної частки (паю); в) приватизації земельної ділянки за плату; г) придбання земельної ділянки за давністю користування (набувальна давність); ґ) придбання земельної ділянки, що перебуває у приватній власності, на підставі цивільно-правового договору; д) успадкування земельної ділянки.
Порядок приватизації земельної ділянки в межах норм безоплатної приватизації. Відповідно до ст. 121 ЗК України право на безоплатну приватизацію землі мають лише громадяни України. Вони можуть претендувати на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах: а) для ведення фермерського господарства — в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано кілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району; б) для ведення особистого селянського господарства — не більше як 2,0-га; в) для ведення садівництва — не більше 0,12 га; г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 га, в селищах — не більше 0,15 га, в містах — не більше 0,10 га; ґ) для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 га; д) для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 га.
74
Громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності із зазначеною метою, мають подати заяву до відповідного органу влади за місцем розташування земельної ділянки, у якій зазначаються бажані розміри ділянки та мета її використання.
Процедура набуття права власності шляхом приватизації земельної ділянки встановлена земельним законодавством1.
У разі відмови уповноваженого органу у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду громадянин має право звернутися до суду з заявою про примушення відповідного органу влади до вчинення дій, необхідних для безоплатної приватизації земельної ділянки.
Порядок приватизації земельної ділянки в розмірі земельної частки (паю). Громадяни — працівники державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонери з їх числа, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельних ділянок, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, установ та організацій, звертаються з клопотанням про приватизацію цих земель відповідно до сільської, селищної, міської ради або районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації. Таке клопотання може бути прийнято на зборах трудового колективу працівників, рішення яких оформляється протоколом зборів. Якщо не всі члени трудового колективу виявляють бажання отримати земельну ділянку у приватну власність, то клопотання можуть подаватися індивідуально кожним, хто бажає отримати землю у приватну власність. Рішення про приватизацію земель цих підприємств, установ та організацій приймають органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень за клопотанням зазначених працівників (ст. 118 ЗК). Приватизація земельних ділянок цими працівниками, а також пенсіонерами з їх числа здійснюється безоплатно.
Що стосується громадян, які отримали земельні частки (паї) із земель колективної власності і мають сертифікати на право на земельну частку (пай) чи інші документи, які посвідчують наявність у них такого права, то такі громадяни набувають у власність земельні ділянки в порядку, встановленому Законом України від 5 червня 2003 р. "Про порядок виділення в натурі (на міс-
1 Докладніше про це див. у главі 10.
75
цевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)". Згідно з Законом, громадяни-власники земельних часток (паїв) повинні подати до відповідної сільскої, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації заяву про виділення земельної частки (паю) в натурі у вигляді земельної ділянки та отримання державного акта на право власності на землю.
Наступним кроком є укладення з землевпорядною організацію договору на виконання землевпорядних та інших робіт, необхідних для виділення земельних часток (паїв) у натурі та видачі державних актів на право власності на землю. Такий договір із землевпорядною організацією може бути укладений кожним з власників земельної частки (паю) або із суб'єктом, який фінансує виконання зазначених робіт.
У процесі виконання робіт землевпорядна організація виготовляє необхідну проектну документацію щодо виділення земельних ділянок власникам земельних часток (паїв). На підставі проекту проводиться розподіл запроектованих земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв) шляхом жеребкування або іншим обраним громадянами способом. Результати розподілу фіксуються у договорі (протоколі) розподілу земельних ділянок, який підписують усі громадяни—учасники розподілу. Відповідно до зазначеного договору (протоколу) землевпорядна організація переносить спроектовані земельні ділянки на натуру (місцевість), визначає їхні межі та закріплює їх межовими знаками установленого зразка, а також заповнює бланки державних актів на право власності на земельні ділянки та передає їх відповідній раді або райдержадміністрації для вручення громадянам—власникам земельних ділянок.
Порядок приватизації земельної ділянки за плату. Громадянин, який має у користуванні земельну ділянку, розмір якої перевищує розмір безоплатної приватизації, а також громадянин, який раніше безоплатно приватизував земельну ділянку відповідного цільового призначення, має право на приватизацію земельної ділянки за плату. Для цього він повинен подати до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву про передачу йому у власність певної земельної ділянки чи її частини за плату. Відповідний орган влади протягом місяця повинен розглянути заяву та прийняти рішення. У разі прийняття позитивного рішення орган влади замовляє виготовлення проекту відведення земельної
76
І
ділянки та підготовку експертної грошової оцінки. На підставі експертної грошової оцінки відповідний орган влади визначає вартість (ціну) земельної ділянки та укладає з громадянином договір купівлі-продажу землі, який має відповідати вимогам ст. 132 ЗК України, і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Договір є підставою для видачі громадянинові державного акта на право власності на земельну ділянку.
Порядок придбання земельної ділянки за давністю користування (набувальна давність). Громадянин України, який добросовісно, відкрито і безперервно користується земельною ділянкою протягом 15 років, але не має документів, які б свідчили про наявність у нього права на цю земельну ділянку, може звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність1 або надання в оренду (ст. 119 ЗК). У заяві має бути зазначено, якими документами чи показаннями свідків може бути підтверджений факт добросовісного, відкритого та безперервного використання громадянином земельної ділянки протягом 15 років. Відповідна районна, Київська чи Севастопольська міська державна адміністрація (якщо земельна ділянка знаходиться за межами населених пунктів чи у містах Києві і Севастополі) або сільська, селищна, міська рада повинні протягом місяця розглянути заяву громадянина та прийняти відповідне рішення.
У разі прийняття органом влади позитивного рішення громадянин замовляє землевпорядній організації виготовлення проекту відведення земельної ділянки. Погоджений у встановленому порядку проект відведення земельної ділянки подається на затвердження відповідному органові влади — районній, Київській чи Севастопольській міській державній адміністрації або сільській, селищній, міській раді, які у місячний строк повинні розглянути проект та прийняти рішення про передачу земельної ділянки громадянинові у власність. У разі відмови у безоплатній передачі громадянинові земельної ділянки у власність на підставі давності користування він має право оскаржити відмову у суді.
Слід також зазначити, що приватизація земельних ділянок за давністю користування здійснюється безоплатно. Тому така
1 Іноземні громадяни та особи без громадянства не мають права набувати земельні ділянки у власність за давністю користування землею.
77
ділянка може бути приватизована громадянином лише в розмірах безоплатної приватизації земельних ділянок (ст. 121 ЗК).
Порядок придбання земельної ділянки, що перебуває у приватній власності, на підставі цивільно-правової угоди. Громадянин України має право придбати земельну ділянку у власність у іншого громадянина чи юридичної особи на підставі цивільно-правової угоди — купівлі-продажу, міни, дарування, успадкування, довічного утримання та ін. Що стосується іноземних громадян та осіб без громадянства, то вони можуть набувати у власність лише земельні ділянки не-сільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також за їх межами, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності (ст. 81 ЗК).
Цивільно-правова угода про перехід права власності на земельну ділянку має бути укладена у письмовій формі та нотаріально посвідчена. Зміст угод про перехід права власності на земельні ділянки повинен відповідати вимогам, закріпленим ст. 132 Земельного кодексу1.
Цивільно-правові угоди про перехід права власності на земельні ділянки вважаються укладеними з дня їх нотаріального посвідчення. Однак право власності на земельну ділянку виникає у особи, яка набуває земельну ділянку у власність на підставі цивільно-правової угоди, лише після одержання нею державного акта на право власності на земельну ділянку та його державної реєстрації (ст. 125 ЗК).
Порядок успадкування земельної ділянки. Відповідно до Цивільного кодексу України успадкування земельних діля-
1 Такі угоди повинні містити: а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи); б) вид угоди (договір купівлі-продажу, міни, дарування тощо); в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо); г) документ, що підтверджує наявність у особи, яка відчужує земельну ділянку, права власності на неї. Таким документом є державний акт на право власності на земельну ділянку; ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки; д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо); є) договірну ціну. Така ціна визначається виключно за домовленістю сторін; є) зобов'язання сторін.
78
нок може здійснюватися за законом та заповітом. Цивільний кодекс визначає також порядок успадкування будь-якого майна, у тому числі і земельних ділянок. Громадянин, який визнаний спадкоємцем іншого громадянина—власника земельної ділянки, повинен отримати у нотаріальній конторі свідоцтво про право на спадщину. Після цього він має подати до відповідного органу влади за місцем розташування земельної ділянки заяву про видачу йому державного акта на право власності на земельну ділянку. Отримавши та зареєструвавши державний акт, громадянин набуває право власності на землю. Слід мати на увазі, що права іноземних громадян та осіб без громадянства щодо набуття земельних ділянок у власність на території України обмежені законом.
Порядок набуття земельних ділянок у власність юридичними особами. Юридичні особи не наділені правом безоплатної приватизації земельних ділянок. Однак вони можуть набувати земельні ділянки у власність на підставі цивільно-правових угод. Юридичні особи, які володіють земельними ділянками із земель державної чи комунальної власності на праві постійного користування чи оренди, можуть придбати їх у власність на підставі договору купівлі-продажу. Якщо на земельній ділянці державної чи комунальної власності розташований об'єкт нерухомого майна (будівля, споруда тощо), що є власністю юридичної особи, то остання також має право на переважне придбання (викуп) земельної ділянки під таким об'єктом у власність. Однак, якщо юридична особа має намір придбати у власність незабудовану земельну ділянку, яка перебуває у державній чи комунальній власності, то придбання таких земельних ділянок може здійснюватися в порядку, встановленому у ст. 134 ЗК України (на конкурентних засадах, тобто на земельних торгах)1.
Земельні ділянки можуть набуватися у власність юридичних осіб також на підставі договорів міни, дарування, довічного утримання та інших незаборонених законом угод. Тккі угоди мають відповідати вимогам, встановленим ст. 132 ЗК України.
Що стосується успадкування земельних ділянок юридичними особами, то воно може мати місце виключно на основі заповіту і здійснюватися у порядку, визначеному Цивільним кодексом України.
1 Докладніше про це див. у главі 13.
79
У всіх випадках набуття юридичними особами земельних ділянок у власність право власності на землю виникає не з моменту укладення відповідної цивільно-правової угоди чи отримання свідоцтва на право на спадщину, а з моменту отримання державного акта на право власності на земельну ділянку та його державної реєстрації.
Підстави та порядок виникнення права комунальної власності на землю. Підставами виникнення права комунальної власності на землю є: 1) проведення розмежування земель державної і комунальної власності на землю (п. 12 перехідних положень ЗК); 2) передача земельних ділянок державної власності у комунальну власність (ст. 117 ЗК); 3) викуп земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб (ст. 146 ЗК); 4) добровільна відмова власника земельної ділянки від прав на неї на користь територіальної громади села, селища чи міста (ст. 140 ЗК).
Розмежування земель державної і комунальної власності — це одноразовий захід, який здійснюється з метою масової передачі протягом встановленого періоду частини земель державної власності у межах населених пунктів та за їх межами у власність територіальних громад сіл, селищ і міст, а також у їх спільну власність. Таке розмежування має здійснюватися відповідно до Закону України «Про розмежування земель державної і комунальної власності».
Передача земель державної власності у комунальну власність як окрема підстава виникнення права комунальної власності на землю полягає у передачі окремих земельних ділянок державної власності у власність територіальних громад за ініціативою (клопотанням) останніх. Така передача може мати місце лише після завершення розмежування земель державної та комунальної власності. Передача земельних ділянок державної власності у комунальну власність здійснюється в тому самому порядку, в якому земельні ділянки надаються юридичним особам у постійне користування.
Порядок викупу земель приватної власності для суспільних потреб територіальних громад сіл, селищ і міст визначений ЗК України (ст. 146).
Порядок набуття права комунальної власності на земельну ділянку в разі добровільної відмови власника ділянки від прав на неї на користь відповідної територіальної громади визначений у ст. 142 ЗК України. Добровільна відмова від
прав на земельну ділянку та передача її у власність територіальної громади здійснюється безоплатно. Для передачі земельної ділянки приватної власності у комунальну власність її власник повинен подати до відповідного органу місцевого самоврядування заяву про добровільну відмову від прав на земельну ділянку. На підставі цієї заяви власник ділянки та відповідна рада укладають угоду про передачу права власності на земельну ділянку. Така угода підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, за результатами якої вноситься запис до Державного реєстру земель.
Підстави та порядок виникнення права державної власності на землю. Підставами виникнення права державної власності на землю є: 1) передача земельних ділянок комунальної власності у державну власність (ст. 117 ЗК); 2) викуп земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб (ст. 146 ЗК); 3) відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності (ст. 140 ЗК); 4) добровільна відмова власника земельної ділянки від прав на неї на користь держави (ст. 140 ЗК); 5) смерть власника земельної ділянки за відсутністю спадкоємця (ст. 140 ЗК); 6) конфіскація земельної ділянки за рішенням суду.
Передача земельних ділянок комунальної власності у державну власність може здійснюватися з ініціативи відповідних органів державної влади — Кабінету Міністрів України, обласних та районних державних адміністрацій (на території Автономної Республіки Крим — з ініціативи Ради міністрів АРК), які повинні звернутися з клопотанням до відповідної територіальної громади — власника землі або до районної чи обласної ради, якщо земельна ділянка перебуває у спільній власності територіальних громад. Така передача здійснюється у порядку, встановленому Земельним кодексом України для передачі земельних ділянок у постійне користування юридичним особам (ст. 117).
Порядок викупу земель приватної власності для суспільних потреб держави визначений ЗК України (ст. 146).
Виникнення права державної власності на земельну ділянку у разі добровільної відмови власника ділянки від прав на неї на користь держави здійснюється у порядку, визначеному у ст. 142 ЗК України.
Підставою набуття державою права власності на земельну ділянку, що перебуває у власності громадянина чи юридичної
80
— 4-123
81
особи, може бути її відчуження на користь держави з мотивів суспільної необхідності. Таке відчуження може мати місце лише у разі прийняття Президентом України відповідно до п. 21 ст. 106 Конституції рішення про введення воєнного або надзвичайного стану, яке підлягає затвердженню Верховною Радою України. Проте слід мати на увазі, що особа, у якої було примусово відчужено земельну ділянку з мотивів суспільної необхідності, після припинення дії обставин, у зв'язку з якими було проведено примусове відчуження, має право вимагати повернення цієї земельної ділянки (ст. 147 ЗК).
Земельна ділянка, що належить на праві власності громадянинові, переходить у власність держави, якщо такий громадянин вчинив злочин, за вчинення якого суд призначив засудженому покарання у вигляді конфіскації майна (ст. 148 ЗК).
Нарешті, у разі смерті громадянина—власника земельної ділянки та відсутності у нього спадкоємця земельна ділянка переходить у власність держави. Рішення про передачу земельної ділянки у власність держави приймає районна державна адміністрація на підставі документів, які засвідчують факт смерті власника земельної ділянки та відсутність спадкоємців.
§ 5. Права та обов'язки власників земельних ділянок
Важливим напрямом забезпечення реалізації права власності на землю є здійснення його суб'єктами наданих їм прав та виконання покладених на них обов'язків. Перелік і обсяг прав та обов'язків власників земельних ділянок визначено чинним законодавством. Права власника земельної ділянки — це сукупність наданих йому законом суб'єктивних пра-вомочностей щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою. Перелік прав власників земельних ділянок викладено у ст. 90 ЗК України.
.Право власника земельної ділянки щодо володіння нею являє собою юридично забезпечену можливість утримувати земельну ділянку як свою власну, позначити її межі не тільки межовими знаками встановленого зразка, а й природними (дерева, кущі) чи рукотворними (тин, рів тощо) об'єктами з метою регулювання чи повної заборони доступу на земельну ділянку інших осіб.
82
Право користування земельною ділянкою — це юридично надана власникові можливість господарського та іншого використання земельної ділянки з метою отримання доходів та інших благ від корисних властивостей землі. Згідно зі ст. 90 ЗК України власник земельної ділянки, реалізую-чи надане йому законом суб'єктивне право користування нею, має право:
самостійно господарювати на землі, вирощуючи сільськогосподарські та інші культури, переробляючи вирощенупродукцію чи здійснюючи несільськогосподарську діяльність. Виключним правом власника земельної ділянки є вибір способу її використання відповідно до цільового призначення земельної ділянки;
споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі іспоруди. Однак, спорудження власником земельної ділянкибудівель і споруд може здійснюватися лише з дозволу органівдержавного архітектурно-будівельного контролю. В іншомуразі таке спорудження вважатиметься незаконним;
вважати своєю власністю посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур та вироблену сільськогосподарську продукцію, зведені на земельній ділянці відповіднодо чинного законодавства будівлі та споруди. В земельномуправі України діє презумпція належності власникові земельної ділянки розташованих на ній посівів, насаджень, будівель та споруд, якщо інше не передбачено виданим власником земельної ділянки актом чи угодою за його участю;
використовувати у встановленому порядку для власнихпотреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а такожінші корисні властивості землі. Це право власника земельноїділянки характеризується певними особливостями. По-перше, його об'єктом є не всі, а лише розташовані на земельнійділянці корисні копалини місцевого значення.
По-друге, власники земельних ділянок мають право використовувати корисні копалини місцевого значення, а також торф, лісові насадження, водні об'єкти та інші корисні властивості землі лише для власних потреб. Використання зазначених природних ресурсів власником земельної ділянки не для власних, а для інших потреб (для їх продажу чи виробництва певної продукції та матеріалів з метою продажу і т.п.) може здійснюватися лише після отримання додаткових дозволів
б*83
відповідно до чинного законодавства. По-третє, згідно зі ст. 23 Кодексу України про надрах право власників земельних ділянок на використання розташованих на земельних ділянках ряду природних ресурсів для власних потреб обмежене ще й певними просторовими межами. Так, вони можуть видобувати для своїх господарських та побутових потреб корисні копалини місцевого значення і торф загальною глибиною розробки до двох метрів і прісні підземні води до 20 метрів.
Право розпорядження земельною ділянкою — законодавчо закріплена можливість власника земельної ділянки вирішувати її юридичну долю шляхом вчинення дій, які не суперечать нормам чинного законодавства. Так, згідно зі ст. 90 ЗК України власник земельної ділянки має право: 1) відчужувати земельну ділянку на підставі договору купів-лі-продажу, міни, дарування та інших цивільно-правових угод; 2) передавати П в оренду відповідно до Закону україни «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р.; 3) передавати земельну ділянку в заставу (ст. 133 ЗК); 4) передати земельну ділянку в спадщину шляхом написання заповіту та посвідчення його відповідно до встановлених вимог.
Слід також зазначити, що порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню у порядку, встановленому законом. При цьому власники ділянок мають право на відшкодування збитків, завданих порушенням права власності на земельну ділянку.
Об'єктом права власності на землю є земельна ділянка. Відповідно до ст. 79 ЗК України земельна ділянка являє собою частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Отже, земельна ділянка — це така частина земної поверхні, яка: 1) по всьому периметру відмежована від решти земної поверхні лінією, що закріплюється межовими знаками встановленого зразка; 2) розміщена за певною поштовою адресою (в населеному пункті) або має інше юридично значиме позначення місця свого розташування на земній поверхні (за межами населених пунктів); 3) віднесена до певної категорії земель, має встановлене відповідно до законодавства цільове призначення та є об'єктом,земельних прав громадян, юридичних осіб, територіальних громад чи держави.
1 Відомості Верховної Ради України. — 1994. — № 36. — Ст. 340.
84
Визначення земельної ділянки як частини земної поверхні не означає, що права власника ділянки поширюються лише на вертикальну площину земної поверхні. За ЗК України (ст. 79) право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться. Якщо на земельній ділянці зведено житлову, виробничу чи іншу будівлю чи споруду, то права власника ділянки поширюються й на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки та зайнятий будівлею чи спорудою (у висоту і на глибину).
Здійснення прав власника землі передбачає додержання власником ділянки низки обов'язків, пов'язаних з володінням земельною ділянкою. Обов'язки власників земельних ділянок передбачені в ряді статей ЗК України та в деяких інших законодавчих актах. За своїм змістом обов'язки власника земельної ділянки можна поділити на три основні групи. До першої з них належать обов'язки власників земельних ділянок, об'єктом яких є власна земельна ділянка. Так, згідно зі ст. 91 ЗК України власник земельної ділянки зобов'язаний: а) забезпечувати її використання за цільовим призначенням. Навіть якщо власник ділянки самостійно не використовує її, а передав ділянку в оренду, він не звільняється від виконання обов'язку забезпечити цільове використання земельної ділянки. Укладаючи, наприклад, договір оренди землі, її власник повинен здійснювати договірний контроль за цільовим використанням земельної ділянки орендарем; б) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; в) своєчасно сплачувати земельний податок; г) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; ґ) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем, які розташовані на земельній ділянці чи її межах.
До другої групи обов'язків власника земельної ділянки належать його обов'язки перед власниками та користувачами суміжних і сусідніх земельних ділянок. Так, ст. 91 ЗК України зобов'язує власника земельної ділянки не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів і додержуватися правил добросусідства. Зміст цього обов'язку конкретизовано у статтях 103—109 ЗК України.
85
Третю групу обов'язків власників земельних ділянок становлять обов'язки щодо охорони не тільки земельної ділянки та розташованих на ній інших природних ресурсів, а й навколишнього природного середовища в цілому. Відповідно до ЗК України власники земельних ділянок у процесі володіння та користування ними зобов'язані додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля, зокрема, додержуватися обмежень, пов'язаних з встановленням охоронних зон (ст. 112), зон санітарної охорони (ст. 113), санітарно-захисних зон (ст. 114), зон особливого режиму використання земель (ст. 115), прибережних захисних смуг (статті 60—62). Крім вищезазначених обов'язків, закон може встановлювати інші обов'язки власників земельних ділянок.
§ 6. Підстави та порядок припинення права власності на землю
Підставами припинення права власності на землю є юридичні факти, з якими закон пов'язує припинення правовідносин земельної власності. Земельний кодекс України визначає юридичні факти, які ведуть до припинення права державної, комунальної та приватної власності на землю.
Підставами припинення права державної власності на землю є: 1) приватизація земель, які перебувають у власності держави; 2) розмежування земель державної та комунальної власності; 3) передача земельної ділянки державної власності у комунальну власність.
Підставами припинення права комунальної власності визнаються: 1) приватизація земель, які перебувають у комунальній власності та 2) передача земельної ділянки комунальної власності у власність держави.
Загальною підставою припинення права державної та комунальної власності на землю виступає укладення уповноваженими органами цивільно-правових угод про перехід права власності на земельну ділянку, в тому числі і відповідно до міжнародних договорів.
Слід підкреслити, що припинення права державної та комунальної власності може мати місце за наявності згоди власників таких земель — держави в особі відповідних органів державної виконавчої влади та територіальних громад в
86
особі відповідних органів місцевого самоврядування. Примусове припинення права державної та права комунальної власності на землю може мати місце за рішенням суду.
Щодо підстав припинення права приватної власності на землю, то вони визначені у статтях 140 і 143 ЗК України. На жаль, ці статті містять суперечливі положення. Так, у ст. 140 «Підстави припинення права власності на земельну ділянку», визначено, що підставами припинення права приватної власності на земельну ділянку є: а) добровільна відмова власника від права на земельну ділянку; б) смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця;
в)відчуження земельної ділянки за рішенням власника;
г)звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора; ґ) відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; д) конфіскація зарішенням суду; є) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановленийстрок у випадках, визначених цим Кодексом. Стаття 143«Підстави для примусового припинення прав на земельнуділянку» містить дещо інший перелік підстав припиненняправ на землю, включаючи і право власності, а саме: а) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; б) неусунення допущених порушень законодавства(забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земельбактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливимиорганізмами, засмічення земель забороненими рослинами,пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктівінженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, щоособливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в терміни,встановлені вказівками спеціально уповноважених органіввиконавчої влади з питань земельних ресурсів; в) конфіскації земельної ділянки; г) викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільнихпотреб; ґ) примусового звернення стягнень на земельну ділянку за зобов'язаннями власника цієї земельної ділянки;
д)невідчуження земельної ділянки іноземними особами таособами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених Земельним кодексом України.
87
Зі змісту наведених вище статей випливає, що ст. 143 ЗК України містить підстави припинення як права власності, так і інших прав на землю (права постійного користування, права оренди), в той час як ст. 140 Кодексу визначає лише підстави припинення права власності на землю. Отже, зазначені статті співвідносяться між собою як загальна (ст. 143) та спеціальна (ст. 140). Згідно з правилами тлумачення та застосування правових норм, якщо закон містить з одного і того самого питання дві норми (статті), з яких одна є загальною, а друга — спеціальною, то застосовується спеціальна норма (стаття). Таким чином, право приватної власності на землю може бути припинене з підстав, передбачених у ст. 140 ЗК України.
Слід зазначити, що земельне законодавство України, на відміну від цивільного, не визнає безхазяйних земельних ділянок, які не мають власників. Якщо право власності на земельну ділянку, яка належить одному суб'єктові, припиняється, то це означає, що воно виникає у іншого суб'єкта цього права. Іншими словами, порядок набуття права власності на землю одним суб'єктом нерозривно пов'язаний з порядком припинення цього права у іншого суб'єкта. Тому, вивчаючи порядок припинення права власності на землю, слід звернутися до § 4 «Підстави та порядок виникнення права власності на землю» цього розділу.
ГЛПВП5
ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ
.приватизації земель
§ 1. Поняття, основні риси та юридична природа приватизації земель
Важливою складовою формування в Україні засад ринкової економіки є приватизація земель. Вона спрямована на розширення сфери застосування інституту приватної власності на землю як важливого чинника формування приватного сектора в усіх галузях економіки держави.
Приватизація земель являє собою сукупність здійснюваних суб'єктами приватизації дій та заходів, спрямованих на трансформацію форми власності земель, при якій відбувається перехід земельних ділянок з публічної (суспільної) власності, суб'єктами якої є держава та територіальні громади, у приватну власність фізичних та юридичних осіб. Приватизацію земель розглядають у широкому і вузькому аспектах. Під приватизацією земель у широкому аспекті розуміють будь-який перехід права власності на земельні ділянки від держави чи територіальної громади до громадянина чи приватної юридичної особи (наприклад, продаж вільної від забудови земельної ділянки, яка перебуває у державній чи комунальній власності, приватному підприємству для здійснення підприємницької діяльності).
Приватизація земель у вузькому розумінні полягає лише у переході права власності на земельні ділянки від держави чи територіальної громади до громадянина чи приватної юридичної особи, які володіють ними на праві користування. У цьому разі передача земельних ділянок від держави чи територіальної громади до громадянина чи юридичної особи не відбувається, оскільки вони були наданні в користування до початку приватизації землі в країні.
89
Приватизація землі у вузькому розумінні розпочалася в Україні з введенням у дію 15 травня 1992 р. Земельного кодексу України в редакції від 13 березня 1992 р. Особливістю приватизації земель в Україні є те, що вона є складовою земельної реформи. 18 грудня 1990 р. Верховна Рада України прийняла постанову «Про земельну реформу», якою всі землі країни було оголошено об'єктом земельної реформи.
У перші роки земельна реформа та приватизація земель як її невід'ємна частина мали яскраво виражений сільськогосподарський характер. Проведення земельної реформи у сфері аграрного виробництва було зумовлено необхідністю передачі землі у власність тим, хто на ній працює.
Відповідно до законодавства України приватизація сільськогосподарських земель, призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, здійснювалася двома основними шляхами. По-перше, держава започаткувала передачу сільськогосподарських угідь із земель запасу та земель резервного фонду громадянам у приватну власність для ведення селянського (фермерського) господарства. По-друге, вона ініціювала здійснення комплексу заходів щодо надання членам сільськогосподарських підприємств статусу власників земель, які перебували у користуванні цих підприємств.
Приватизація сільськогосподарських земель, що перебували у користуванні сільськогосподарських підприємств, виявилася найбільш складною і тривалою і пройшла кілька етапів. В основу приватизації таких земель було покладено ідею організації сільського господарства на основі поєднання переваг ви-сокотоварного сільськогосподарського виробництва з перевагами, що випливають з надання селянинові статусу власника землі. На першому етапі проведення земельної реформи в Україні робилася спроба провести приватизацію сільськогосподарських земель через передачу їх у колективну власність КСП та деяких інших сільськогосподарських формувань. На цьому етапі було проведено роздержавлення земель сільськогосподарського призначення шляхом їх передачі із державної власності у колективну власність КСП. З виходом Указу Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва» від 10 листопада 1994 р. основний акцент земельної реформи було перенесено на поглиблення приватизації сільськогосподарських земель, переданих у колективну власність, шляхом їх па-
90
ювання. Паювання сільськогосподарських земель передбачало виділення кожному членові КСП земельної частки (паю), право на яку посвідчувалося сертифікатом, і становило зміст другого етапу земельної реформи.
Третій етап земельної реформи в Україні розпочався у 1997 р. У межах реформування КСП їх членам виділяли належні їм земельні частки (паї) у натурі у вигляді земельних ділянок, право на які посвідчувалося державними актами на право приватної власності на землю. Після проведеної масової реорганізації КСП у сільськогосподарські формування ринкового типу відповідно до Указу Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» від 3 грудня 1999 р. процес приватизації сільськогосподарських земель був значно прискорений.
З прийняттям Земельного кодексу України в редакції від 13 березня 1992 р. приватизація земель, крім передачі сільськогосподарських угідь у колективну власність та паювання, дістала ще один напрям. Згідно з Кодексом громадянам України було надано право на отримання земельних ділянок у приватну власність для: ведення особистого підсобного господарства; будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибна ділянка); садівництва; дачного і гаражного будівництва.
У процес приватизації були включені й інші землі. Так, згідно з Указом Президента України «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення» від 19 січня 1999 р. приватизації підлягають земельні ділянки, на яких знаходяться об'єкти нерухомого майна, у тому числі об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, що приватизовані відповідно до законодавства України. А Законом України «Про особливості приватизації об»єктів незавершеного будівництва» від 14 вересня 2000 р. передбачено, що покупці об'єктів незавершеного будівництва дістали право на придбання у приватну власність разом з цими об'єктами і земельних ділянок, відведених під забудову.
Разом з тим законодавством був визначений перелік земель, які не підлягали приватизації. Згідно з ЗК України (ст. 4) у редакції від 13 березня 1992 р. заборона на приватизацію поширювалася на: землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, пасовища, сінокоси, набережні, парки, міські ліси, сквери, бульвари, кладовища, міс-
91

ця знешкодження та утилізації відходів), а також землі, надані для розміщення будинків органів державної влади та державної виконавчої влади; землі гірничодобувної промисловості, єдиної енергетичної та космічної систем, транспорту, зв'язку, оборони; землі природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення та деякі інші.
Однак, з прийняттям 25 жовтня 2001 р. нового Земельного кодексу України державна політика у сфері приватизації земель істотно змінилася. Чинним Кодексом було визначено мінімально необхідний перелік земель, які мали залишатися у власності держави. Крім того, значно розширено перелік земель, які підлягають приватизації, та перелік суб'єктів права приватної власності на землю.
§ 2. Суб'єкти, об'єкти та форми приватизації земель
Під суб'єктами приватизації землі слід розуміти громадян, юридичних осіб та органи влади, які беруть участь у приватизації земельних ділянок. Громадяни та юридичні особи, які є землекористувачами, становлять найчислен-нішу групу суб'єктів приватизації землі.
Відповідно до законодавства землекористувачі, які виявили бажання приватизувати свої земельні ділянки, повинні звернутися з відповідними заявами (клопотаннями) до органів влади, до компетенції яких належить передача земельних ділянок у приватну власність. Уповноважені органи влади розглядають такі заяви та клопотання і у разі наявності правових підстав для приватизації земельних ділянок приймають рішення про передачу їх у власність відповідним суб'єктам.
Згідно зі ст. 84 ЗК України право державної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій. Названі органи державної виконавчої влади є суб'єктами приватизації земель у частині приватизації земель державної власності.
До суб'єктів приватизації земель в Україні належать також сільські, селищні та міські ради, які від імені територіальних громад реалізують право комунальної власності на землю.
Приватизація земельних ділянок здійснюється за рахунок земель, які перебувають у державній або комунальній власності, тобто об'єктами приватизації земель є земельні ділянки державної та комунальної власності. Однак, Земельним кодексом України встановлено переліки земель, які не підлягають передачі у приватну власність, тобто не можуть бути об'єктами приватизації. Так, згідно зі ст. 84 Кодексу приватизації не підлягають: 1) землі атомної енергетики та космічної системи; 2) землі під державними залізницями, об'єктами державної власності повітряного і трубопровідного транспорту; землі оборони; 3) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та істори-ко-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом; землі лісового фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом; 4) землі водного фонду, крім випадків, визначених Земельним кодексом України; 5) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук; 6) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи; 7) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами.
Крім того, не можуть виступати об'єктом приватизації ряд земель, що перебувають у комунальній власності. Як передбачено ст. 83 ЗК України, до земель комунальної власності, які не можуть передаватися у приватну власність, належать: 1) землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо); 2) землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту; 3) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом; 4) землі лісового фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом; 5) землі водного фонду, крім випадків, визначених Земельним кодексом України; 6) земельні ділянки, які використовуються для забез-
92
93
печення діяльності органів місцевого самоврядування; 7) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами.
Вищезазначені землі державної і комунальної власності можуть надаватися у користування, як правило, лише відповідно державним і комунальним підприємствам, установам та організаціям.
Земельним законодавством України передбачено, що приватизація земель може здійснюватися безоплатно і за плату. Відповідно розрізняють дві форми приватизації земель — безоплатну і платну.
Особливістю безоплатної приватизації земель є те, що, по-перше, нею можуть скористатися лише громадяни України, по-друге, право на безоплатну приватизацію земель обмежене законом. Громадяни України мають право на приватизацію земельних ділянок лише в певних розмірах. Ці розміри залежать від виду їх цільового призначення і встановлені ст. 121 ЗК України.
Слід підкреслити, що право на приватизацію земельної ділянки кожного з видів цільового призначення та в зазначених у ст. 121 ЗК України розмірах громадянин України має лише один раз (ст. 116 ЗК). Факт безоплатної приватизації громадянином земельної ділянки має фіксуватися шляхом проставлення у його паспорті спеціальної відмітки.
Крім безоплатної, в Україні проводиться і платна приватизація земель. Коло осіб, які мають право на таку приватизацію земель, є значно ширшим. По-перше, право на неї мають громадяни України, які вже приватизували безоплатно земельну ділянку, але користуються ще однією земельною ділянкою такого самого цільового призначення і хотіли б її приватизувати. Другу земельну ділянку громадянин може приватизувати за плату, тобто викупити її. Крім того, якщо громадянин України має у постійному користуванні земельну ділянку більшого розміру, ніж той, якому законом дозволено приватизувати земельну ділянку безоплатно, то він має право приватизувати за плату й іншу частину цієї ділянки. Нарешті, якщо громадянин має у власності об'єкт нерухомого майна, який розташований на земельній ділянці іншого, ніж перераховані у ст. 121 ЗК України, цільового призначення, то він може приватизувати відповідну ділянку лише за плату.
По-друге, право на приватизацію землі за плату мають вітчизняні та іноземні юридичні особи, які є власниками бу-
94
дівель, споруд та інших об'єктів нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці.
Приватизація земель здійснюється у порядку, встановленому Земельним кодексом України та іншими актами земельного законодавства. Однак, кожна форма приватизації землі має свої особливості.
Так, якщо громадянин є працівником державного чи комунального сільськогосподарського підприємства, установи, організації або пенсіонером, що вийшов на пенсію після завершення трудової діяльності на таких підприємстві, установі чи організації, і відповідним органом влади прийнято рішення про приватизацію державного чи комунального сільськогосподарського підприємства, установи, організації, то такий громадянин разом з іншими працівниками та пенсіонерами має право звернутися відповідно до сільської, селищної, міської ради або районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації з клопотанням про: 1) приватизацію сільськогосподарських земель цих підприємства, установи чи організації; 2) виділення йому в натурі земельної ділянки у власність у розмірі земельної частки (паю). В такому разі відповідний орган влади в місячний термін зобов'язаний розглянути клопотання і надати дозвіл підприємству, установі чи організації на розробку проекту приватизації земель.
Проект відведення земельної ділянки та проект приватизації земель державного чи комунального сільськогосподарського підприємства, установи, організації розробляється землевпорядною організацією, погоджується з органом з питань земельних ресурсів, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органом архітектури та подається на затвердження відповідної місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування, який прийняв рішення про приватизацію земель. У місячний строк проект має бути розглянутий і затверджений або відхилений. У разі відмови органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду зацікавлений громадянин має право оскаржити відмову у приватизації землі у суді. Нерозгляд заяви відповідним органом влади прирівнюється до відмови у приватизації землі.
Приватизація земельних ділянок за плату здійснюється шляхом їх викупу на основі договору купівлі-продажу. Такий продаж проводять місцеві державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або органи місцевого са-
95


моврядування у межах їх повноважень. Процедура продажу встановлена у ст. 128 ЗК України1.
§ 3. Особливості приватизації земель сільськогосподарського призначення та інших категорій земель
Особливості приватизації земель сільськогосподарського призначення. Приватизація земель різного цільового призначення характеризується певними особливостями. Істотна специфіка притаманна перш за все приватизації земель сільськогосподарського призначення. Вона полягає в тому, що приватизація цих земель пов'язана з їх паюванням, яке започатковане Указами Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва»2 та «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» від 8 серпня 1995 р.3
Після вступу в силу вищезгаданих указів паювання сільськогосподарських земель набуло таких рис. По-перше, в цих підзаконних актах чітко визначено, що при паюванні сільськогосподарських земель КСП та інших недержавних сільськогосподарських підприємств право на земельну частку (пай) мають тільки члени сільськогосподарського підприємства, землі якого паюються. Працівники соціальної сфери села та інші громадяни, які проживають у сільській місцевості, такого права не мають4. По-друге, розмір земельної частки (паю) обчислювався комісіями, утвореними сільськогосподарськими підприємствами з числа їх членів, затверджувався районною державною адміністрацією і був єдиним (рівним) тільки для членів конкретного сільськогосподарського підприємства. По-третє, цей розмір земельної частки (паю) є постійним (незмінним). Він може бути змінений лише після скасування паювання земель господарства і проведення повторного паювання, а також при уточ-
1Докладніше про це див. у главі 13.
2Урядовий кур'єр. — 1994. — 11, 15 листопада.
3Урядовий кур'єр. — 1995. — 8, 12 серпня.
4За винятком Львівської області, в якій паювання земель розпочалося до прийняття зазначених указів Президента України на підставі рішень Львівської обласної ради.
96
ненні списку членів господарства, які мають право на земельну частку (пай). По-четверте, член господарства, якому надана земельна частка (пай), отримував також державний документ, що посвідчує право на таку частку — сертифікат на право на земельну частку (пай). У сертифікаті зазначаються розмір частки в умовних кадастрових гектарах та вартість у грошовому виразі. По-п'яте, особа, яка отримала сертифікат на право на земельну частку (пай), має право розпоряджатися нею шляхом укладення цивільно-правових угод, а також шляхом виділення земельної частки (паю) у натурі у вигляді земельної ділянки.
97
Новий Земельний кодекс України запровадив ще один вид земельної частки (паю). Така частка надається громадянам не з земель колишніх колективних сільськогосподарських підприємств, а з земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій при їх приватизації. Правовий режим земельної частки (паю), на яку мають право працівники цих сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, істотно відрізняється від правового режиму земельної частки (паю), яку отримали члени колективних та інших сільськогосподарських підприємств, що володіли землею на праві колективної власності. По-перше, право на земельну частку (пай), яку отримали члени колективних сільськогосподарських підприємств, посвідчується відповідним сертифікатом, тоді як видача таких сертифікатів громадянам, які отримують земельні частки (паї) із земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій у зв'язку з їх приватизацією, законодавством не передбачено. По-друге, право на земельну частку (пай), яку отримали члени колективних сільськогосподарських підприємств, є об'єктом ринкового обігу: воно може відчужуватися на основі цивільно-правових угод, які не заборонені законом. А право на земельну частку (пай), яку отримують працівники державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, не виступає об'єктом ринкового обігу. Це право вони набувають на досить короткий час (2—4 місяці), на період до завершення землевпорядних робіт, необхідних для виділення земельних часток (паїв) у натурі у вигляді земельних ділянок та видачі громадя-нам-власникам цих ділянок державних актів на право власності на землю. Саме тому отримання та реалізація права на земельну частку (пай) у першому й другому випадках регулюються різними нормами Земельного кодексу України. Правовий ре-
7 — 4-123
жим земельної частки (паю), яку громадяни отримують у процесі приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, визначений ст. 25 ЗК України, а правовий режим земельної частки (паю), яку громадяни України отримали в результаті паювання земель, що були передані у колективну власність колективних та деяких інших недержавних сільськогосподарських підприємств, встановлюється нормами Кодексу, які містяться у його Перехідних положеннях (пункти 8, 9, 15—17), а також Законом України від 5 червня 2003 р. "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв).
У разі прийняття рішення про приватизацію державного чи комунального сільськогосподарського підприємства, землі, які перебувають у їх постійному користуванні, згідно зі ст. 118 ЗК України підлягають приватизації шляхом безоплатної передачі у власність працівникам цих підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерам з їх числа. Кожний працівник чи пенсіонер має право на отримання у приватну власність земельної ділянки у розмірі земельної частки (паю).
Приватизації підлягають не всі землі, які перебувають у постійному користуванні державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а лише сільськогосподарські угіддя. Так, приватизації не підлягають землі лісового та водного фондів, що перебувають у складі земель цих суб'єктів. Крім того, частина сільськогосподарських угідь таких підприємств, установ та організацій підлягає виділенню у резервний фонд (до 15% праці усіх сільськогосподарських угідь), який залишається у державній чи комунальній власності.
Землі сільськогосподарського призначення можуть приватизуватися також приватними сільськогосподарськими юридичними особами шляхом викупу, якщо земельна ділянка перебуває у них у постійному користуванні, або шляхом придбання землі у держави чи територіальної громади на основі договору купівлі-продажу. До таких осіб належать і фермерські господарства. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть приватизуватися громадянами України для ведення особистого селянського господарства та садівництва. Садівництво може вестися громадянами як у складі садівницького товариства, що є юридичною особою (колективне садівництво), так і індивідуально, коли громадянин займається цим видом діяльності окремо і незалежно від інших громадян. Земельні ділянки, які надаються
98
садівницьким товариствам для ведення громадянами колективного садівництва, складаються з двох частин: земель загального користування та земель, які власне використовуються для садівництва і закріплюються за громадянами—членами садівницького товариства. Землі загального користування садівницького товариства передаються (приватизуються) у власність товариству як юридичній особі, а земельні ділянки, закріпленні за його членами, приватизуються останніми. Громадянин—член садівницького товариства, якому виділено земельну ділянку для садівництва, має право на її безоплатну приватизацію за умови, якщо її розмір не перевищує 0,12 га (ст. 121 ЗК) та якщо такий громадянин не отримав раніше земельну ділянку, призначену для індивідуального чи колективного садівництва, у приватну власність безоплатно. Приватизація земельної ділянки громадянином — членом садівницького товариства здійснюється без згоди на те інших членів цього товариства шляхом подання заяви до правління товариства або до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування.
Особливості приватизації земель житлової та громадської забудови полягають у тому, що приватизація таких земель тісно пов'язана з приватизацією будівель і споруд, які розташовані на землях житлової та громадської забудови. Однак, не підлягають приватизації землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо).
За загальним правилом, якщо будівля чи споруда розташована на земельній ділянці, яка належить до земель житлової та громадської забудови, то приватний власник такої будівлі чи споруди має право на приватизацію земельної ділянки, необхідної для їх експлуатації, шляхом викупу. Однак, громадяни України, яким належать на праві власності жилі будинки з господарськими будівлями, індивідуальні гаражі • та дачі, мають право на безоплатну приватизацію земельних ділянок під зазначеними об'єктами у межах норм безоплатної приватизації відповідно до ст. 121 ЗК України.
Певні особливості має приватизація земельних ділянок на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку вони мають також і право на безоплатну приватизацію зе-
7*99
л

мельної ділянки під будинком та навколо неї. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані ці об'єкти, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.
Особливості приватизації земель промисловості, транспорту, зв'язку та енергетики. За загальним правилом, якщо підприємство промисловості, транспорту, зв'язку чи енергетики перебуває у приватній власності, то його власник має право на приватизацію земельної ділянки, необхідної для функціонування відповідного виробничого об'єкта. Однак, ЗК України (статті 83 і 84) містить заборону на приватизацію земель атомної енергетики та космічної системи, а також земель під державними і комунальними залізницями, об'єктами державної і комунальної власності повітряного та трубопровідного транспорту.
Особливості приватизації земель оздоровчого та рекреаційного призначення. З урахуванням того, що значна частина оздоровчих та рекреаційних об'єктів (санаторії, пансіонати, кемпінги, яхт-клуби тощо) перебувають у приватній власності громадян та юридичних осіб, земельні ділянки під такими об'єктами можуть бути приватизовані.
За загальним правилом, приватизація земель оздоровчого та рекреаційного призначення здійснюється шляхом викупу, тобто за плату. Однак, земельні ділянки під такими об'єктами, як індивідуальні дачі, що належать громадянам на праві власності, можуть бути приватизовані ними безоплатно.
Особливості приватизації земель лісового фонду. Приватизація земель лісового фонду, за загальним правилом, заборонена. Однак, з цього правила є винятки. Якщо громадянин або юридична особа приватизує земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, у складі якої є замкнені (оточені сільськогосподарськими угіддями) земельні ділянки лісового фонду загальною площею до 5 га, то такі суб'єкти мають право на приватизацію зазначених земельних ділянок лісового фонду (ст. 56 ЗК). У таких випадках приватизація земель лісового фонду здійснюється у порядку, передбаченому для приватизації земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Крім того, ЗК України (ст. 56) передбачає ще одну підставу для приватизації земель лісового фонду. Якщо громадя-
100
нин чи юридична особа володіють на праві користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення з деградованими або малопродуктивними угіддями, то вони мають право приватизувати таку земельну ділянку для залісення, тобто для закладення та вирощування лісових насаджень. У разі приватизації деградованих і малопродуктивних угідь для залісення орган влади, який прийняв рішення про їх приватизацію, у державному акті на право власності на земельну ділянку, приватизовану для залісення, зазначає нове цільове призначення цієї ділянки як частини земель лісового фонду.
Особливості приватизації земель водного фонду. Землі водного фонду, як і землі лісового фонду, у переважній більшості випадків приватизації не підлягають. Дана заборона не поширюється на приватизацію невеликих замкнених, тобто відокремлених від інших водних об'єктів, природних водойм загальною площею до 3 га. Громадянин або юридична особа, на наданій у користування земельній ділянці яких знаходиться природна водойма площею до 3-х га, мають право приватизувати цю водойму. Орган влади, який прийняв рішення про виділення заяви (клопотання) про приватизацію водойми, також приймає рішення про відокремлення водойми в окрему земельну ділянку, площа якої разом з водоймою не повинна перевищувати 3 га, та змінити її цільове призначення на «землі водного фонду». Приватизація земель під природними водоймами здійснюється безоплатно.
Особливості приватизації земель історико-культурно-го призначення. Земельний кодекс України (ст. 54) допускає можливість перебування земель історико-культурного призначення у приватній власності. Особливості правового режиму таких земель містяться у Законі України «Про охорону культурної спадщини» від 8 червня 2000 р.1. Згідно з цим Законом всі пам'ятки, тобто об'єкти культурної спадщини національного або місцевого значення, занесені до Державного реєстру нерухомих пам'яток України, крім пам'яток археології, можуть перебувати не тільки у державній чи комунальній, а й у приватній власності. Що стосується пам'яток археології, у тому числі тих, що перебувають під водою, то вони є державною власністю і приватизації не підлягають. Перелік
Офіційний вісник України. — 2000. — № 27. — Ст. 1112.
101

пам'яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації, встановлює Верховна Рада України.
Громадяни та юридичні особи, яким належать на праві власності об'єкти культурної спадщини і які додержуються встановлених законодавством вимог щодо використання земель історико-культурного призначення, мають право на приватизацію земельних ділянок, на яких розташовані такі об'єкти. Чинне законодавство не передбачає безоплатної приватизації зазначених земель, тому їх приватизація може здійснюватися за плату, тобто шляхом викупу громадянином чи юридичною особою, якій належить об'єкт культурної спадщини, відповідної земельної ділянки на підставі договору купівлі-продажу землі.
§ 4. Юридичні гарантії здійснення приватизації земель
Приватизація землі є важливим політичним і соціально-економічним чинником формування в Україні ефективної системи суспільного виробництва, притаманної ринковій економіці. У зв'язку з цим законодавством України встановлено ряд її юридичних гарантій. їх можна поділити на полі-тико-правові, земельно-правові та інші юридичні гарантії приватизації землі. До політико-правових гарантій приватизації землі слід віднести положення ст. 15 Конституції України, яка проголошує, що суспільне життя в Україні грунтується на засадах політичної, економічної та ідеологічної багатоманітності. Економічна багатоманітність суспільного життя передбачає закріплення множинності форм власності на землю, а отже і приватизацію землі. Крім того, важлива політико-правова гарантія приватизації землі міститься у ст. 42 Конституції, яка закріплює право на підприємницьку діяльність. Надання громадянам України права на здійснення підприємницької діяльності потребує і приватизації відповідних земель. Нарешті політико-правова гарантія приватизації землі полягає також у проголошенні у ст. 41 Конституції принципу непорушності права приватної власності, у тому числі й на землю.
Земельно-правові гарантії приватизації землі полягають у врегулюванні нормами цієї галузі права порядку передачі зе-
102
мельних ділянок із державної і комунальної власності у приватну власність, встановленні норм безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами України, а також у наданні громадянам та юридичним особам права звернення до суду з позовами до органів влади, які відмовляють їм у реалізації права на приватизацію земельних ділянок.
Значні правові гарантії приватизації землі встановлені нормами інших галузей права України. Так, наприклад, нормами цивільного процесуального права врегульовано порядок розгляду судами спорів, пов'язаних з приватизацією землі. Кримінальне право України передбачає заходи кримінальної відповідальності за порушення конституційних прав громадян та юридичних осіб на землю, у тому числі й на її приватизацію.

ГЛПВП6
ПРАВО ПОСТІЙНОГО
.користування землею
§ 1. Загальна характеристико права землекористування
Перехід до ринкових умов господарювання на землі в процесі здійснення сучасної земельної реформи та законодавче закріплення різних форм власності на землю істотно впливає на сферу застосування постійного землекористування.
Використання земель здійснюється як власниками земельних ділянок, так і землекористувачами. У першому випадку правовою формою такої експлуатації земель виступає право власності на земельні ділянки, у другому — право землекористування.
Право землекористування прийнято розглядати в різних аспектах. Як правовий інститут право землекористування являє собою сукупність однорідних правових норм, які регулюють підстави, умови та порядок виникнення, здійснення, зміни та припинення права на використання земельних ресурсів. Право землекористування як суб'єктивне право становить забезпечену і гарантовану державою правову можливість конкретної особи добувати у встановленому порядку корисні властивості землі. Сутність права землекористування як правовідносин, які виникають у процесі використання земельних ресурсів, полягає в тому, що вони включають сукупність прав та обов'язків, пов'язаних зі здійсненням права землекористування.
Право землекористування як правовий інститут в оновленому вигляді закріплено чинним Земельним кодексом. Цей інститут є похідним від інституту права власності на землю.
Крім того, сам характер використання землі значною мірою визначається правом власності на землю.
Як відомо, власник земельної ділянки має право визначати її юридичну долю чи організувати її використання згідно з цільовим призначенням та отримувати доходи. З урахуванням принципу обов'язкового використання всіх земельних ділянок, крім тих, що перебувають, наприклад, у стані рекультивації чи консервації, власник сам безпосередньо використовує земельну ділянку або передає її у користування (у тому числі і на умовах оренди) іншій особі — землекористувачеві. В останньому випадку до землекористувача переходять дві правомочності власника земельної ділянки — право володіння та право користування цією ділянкою.
З точки зору строків традиційно розрізнялося постійне та тимчасове землекористування. Чинне земельне законодавство не передбачає строкового тобто тимчасового використання землі. Разом з тим, відповідно до Перехідних положень ЗК України суб'єкти, які одержали земельні ділянки у тимчасове користування до введення в дію Земельного кодексу, тимчасово зберігають право на ці ділянки.
Поряд з постійним землекористуванням, законодавство регламентує використання землі на умовах оренди — строкове платне володіння і користування землею на підставі договору. Постійним вважається землекористування без заздалегідь установленого строку. Окремі категорії постійних землекористувачів можуть здійснювати не тільки постійне, а водночас і орендне землевикористання. Така можливість передбачена ст. 24 Земельного кодексу, зокрема, для державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, які можуть орендувати земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб. Особливість постійного користування зазначених суб'єктів землями сільськогосподарського призначення полягає в тому, що вони можуть бути приватизовані у порядку, встановленому ст. 25 ЗК України.
Згідно з чинним Земельним кодексом України сфера поширення постійного землекористування істотно обмежена. Воно може здійснюватися лише на землях, що належать до державної або комунальної власності, і стосується лише певної категорії суб'єктів.
104
105
§ 2. Суб'єкти і об'єкти права землекористування
Суб'єктами права постійного землекористування є юридичні особи, які у встановленому законом порядку набули цього права для досягнення відповідних цілей і мають у зв'язку з цим певні земельні права та обов'язки.
Відповідно до ст. 92 ЗК України право постійного користування земельною ділянкою можуть здійснювати лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності. До складу виключного кола суб'єктів, які можуть набувати права постійного користування земельною ділянкою, закон відносить лише деякі види юридичних осіб, які належать до юридичних осіб публічного права.
Юридичною особою новий Цивільний кодекс України (ст. 80) вважає організацію, створенуі зареєстровану у встановленому законом порядку. Серед юридичних осіб залежно від порядку їх створення закон розрізняє юридичних осіб приватного права та юридичних осіб публічного права. Останні можуть набувати статусу постійних землекористувачів. Вони створюються розпорядчими актами Президента України, органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування. Створені розпорядчим способом юридичні особи, як постійні землекористувачі, функціонують для здійснення завдань публічного характеру.
Порядок створення та правовий статус юридичних осіб публічного права встановлюють Конституція України та закон. Серед їх організаційно-правових форм самостійне місце посідають установи та підприємства1.
1 Установою вважається організація, створена однією або кількома особами (засновниками), які не беруть участі в управлінні нею, шляхом об'єднання (виділення) їхнього майна для досягнення мети, визначеної засновниками, за рахунок цього майна (ст. 83 ЦК).
' Відповідно до Закону України «Про підприємства» (ст. 1) підприємство — це самостійний господарюючий статутний суб'єкт, який має право юридичної особи 1 здійснює виробничу, науково-дослідну і комерційну діяльність з метою одержання відповідного прибутку (доходу). Самостійними видами підприємств залежно від форм власності виступають, зокрема, комунальне підприємство, основане на власності відповідної територіальної громади, і державне підприємство, основане на державній власності, у тому числі казенне підприємство.
106
Держава та територіальні громади можуть створювати юридичні особи публічного права (наприклад, навчальні заклади, заклади охорони здоров'я). При цьому держава, створюючи конкретну юридичну особу (державне підприємство), закріплює за нею майно на праві повного господарського відання, а за державною установою (організацією) — на праві оперативного управління.
Передбачена законом можливість підприємств, установ та організацій виступати як самостійний суб'єкт постійного землекористування являє собою їх земельну правоздатність. Така правоздатність завжди відповідає цілям та завданням діяльності юридичної особи, які закріплені в статутних документах. Деякі юридичні особи, зокрема державні і комунальні сільськогосподарські підприємства, установи та організації, обов'язково виступають носіями прав та обов'язків щодо постійного використання землі. Можливе функціонування й інших державних чи комунальних юридичних осіб, діяльність яких не пов'язана з використанням земель, тобто вони не наділяються земельною правоздатністю.
Поняття земельної правоздатності застосовується лише до суб'єктів, які здійснюють землекористування. Правомочності різних державних органів та органів місцевого самоврядування щодо розпорядження, управління землею, регулювання земельних відносин випливають з компетенції цих органів, якою вони наділені державою. Разом з тим, не виключається ситуація, коли в одній особі уособлюються і органи, які здійснюють управління землею, і постійні землекористувачі.
Юридичні особи, які володіють земельною правоздатністю, завжди дієздатні, тобто вони здатні своїми діями набувати і здійснювати права та обов'язки у галузі землекористування. Земельна праводієздатність може бути притаманна лише самостійно оформленим як єдине ціле юридичним особам, а не їх структурним підрозділам. Юридичні особи, що володіють земельною пра-водієздатністю, набувають статусу суб'єктів постійного землекористування з моменту надання їм земельної ділянки.
Серед суб'єктів постійного землекористування розрізняють сільськогосподарські та несільськогосподарські державні і комунальні підприємства, установи та організації. Першим надаються земельні ділянки у постійне користування для науково-дослідних, навчальних цілей, та ведення товарного сільськогосподарського виробництва (ст. 24 ЗК), дру-
107
г
тим — для здійснення відповідної несільськогосподарської діяльності (ст. 65 ЗК).
Набуття права постійного користування земельною ділянкою лише підприємствами, установами та організаціями, що належать до державної або комунальної власності, фактично означає, що іноземні юридичні особи не можуть виступати постійними землекористувачами. Вони мають право використовувати відповідні земельні ділянки на умовах оренди або на титулі приватної власності.
Об'єктом права постійного землекористування є певна індивідуально визначена і юридично відокремлена земельна ділянка (або її частина), яка перебуває у державній або комунальній власності, що закріплена за конкретним державним або комунальним підприємством, установою чи організацією для використання згідно з її цільовим призначенням. Саме з приводу цієї ділянки виникають і здійснюються відповідні земельні правовідносини як форма реалізації суб'єктивного права, а також відповідні повноваження постійного землекористувача: право володіння та право користування земельною ділянкою, а іноді й внутрішньогосподарського управління нею. Отже, таким об'єктом є земельна ділянка із земель державної або колективної власності, місцерозташування і межі якої визначаються на місцевості з урахуванням її розміру.
Закон не виключає можливості використання однією юридичною особою кількох земельних ділянок різного цільового призначення. У деяких випадках право постійного користування певними земельними ділянками може бути пов'язане з необхідністю надання одній юридичній особі двох або більше різних природних об'єктів. Наприклад, для розробки родовищ корисних копалин гірничодобувним підприємствам надаються у користування не тільки ділянки надр у межах гірничих відводів, а й відповідні земельні ділянки, необхідні для експлуатації надр.
Об'єкти права постійного землекористування класифікують з урахуванням, наприклад, того, за рахунок яких земель вони надані (державної чи комунальної власності). Класифікація цих об'єктів можлива і за іншими ознаками. Так, якщо підставою класифікації вважати основне цільове призначення земельних ділянок, то можна розрізняти об'єкти сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення тощо.
108
§ 3. Виникнення права землекористування
Право постійного землекористування юридичних осіб виникає в результаті дій, які являють собою акт розпорядження землею. У зв'язку з цим земельні ділянки надаються на підставі рішень уповноважених органів, до компетенції яких входить право розпорядження землею. Право землекористування може виникнути також при переході права власності на будівлю або споруду до юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки (ч. 5 ст. 120 ЗК).
Надання у постійне користування земельної ділянки, що вже перебуває у користуванні, провадиться лише після вилучення її упорядку, передбаченому статтями 149і 151 ЗК України.
Надання земельних ділянок юридичним особам здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за проектами відведення цих ділянок. Повноваження органів місцевого самоврядування у зазначеній сфері чітко визначає ст. 122 ЗК України. Даною нормою, зокрема, встановлено, що надання земельних ділянок цим суб'єктам для всіх потреб здійснюють сільські, селищні та міські ради із земель комунальної власності відповідних територіальних громад, а районні та обласні ради — з відповідних земель спільної власності територіальних громад. Повноваження органів виконавчої влади щодо надання земельних ділянок із земель державної власності розмежовані з урахуванням рівня цих органів та місця розташування і цільового призначення земельних ділянок.
Порядок надання у постійне користування земельних ділянок юридичним особам встановлює ст. 123 ЗК України. З аналізу змісту цієї норми випливає, що підставою виникнення даного права землекористування є сукупність юридичних фактів (клопотання про відведення земельної ділянки, рішення про надання земельної ділянки, визначення її меж на місцевості (в натурі), одержання документа, що посвідчує право постійного землекористування та його державна реєстрація)1.
Земельне законодавство забороняє приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації.
1 Докладніше про це див. у главі 10.
109
І

;
Відведена юридичній особі земельна ділянка закріплюється у натурі межовими знаками встановленого зразка.
Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку і державного акта на право постійного користування земельною ділянкою» від 2 квітня 2002 р.1 затверджено нову форму державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, а також встановлено, що раніше видані державні акти на право постійного користування землею, залишаються чинними і підлягають заміні у разі добровільного звернення землекористувачів.
Державний акт, одержаний постійним землекористувачем, повинен реєструватися в установленому порядку. Така реєстрація надає документу легітимності. Відповідно до Указу Президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17 лютого 2003 р.2 реєстрацію здійснює Державний комітет України по земельних ресурсах.
Відмову органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки або залишення клопотання без розгляду може бути оскаржено у судовому порядку. Це одна з гарантій прав суб'єктів, яка має конституційну основу (статті 55 і 124 Конституції).
§4. Права та обов'язки землекористувачів
Здійснення суб'єктивного права постійного землекористування, яке виникло у встановленому порядку, допускає реалізацію належних конкретному землекористувачеві його земельних прав і додержання ним покладених на нього обов'язків згідно з правовими приписами і правилами.
' Комплекс прав та обов'язків постійних землекористувачів досить широкий і різноманітний. Але кожному з них належить право володіння і право користування, а іноді і право внутрішньогосподарського управління відведеною земельною ділянкою.
1Офіційний вісник України. — 2002. — № 14. — Ст. 753.
2Там само. — 2003. — № 8. — Ст. 301.
Право володіння земельною ділянкою землекористувачем — це юридично забезпечена можливість утримувати її як свою власну (наприклад, забороняти доступ на земельну ділянку інших осіб).
Право користування земельною ділянкою — це юридично забезпечена можливість суб'єкта здійснювати господарське та інше безпосереднє використання земельної ділянки з метою отримання доходів та інших благ матеріального та нематеріального характеру від корисних властивостей землі.
Користування наданою земельною ділянкою — не тільки право, а й обов'язок землекористувача. При цьому він повинен забезпечувати використання землі за цільовим призначенням. Якщо землекористувач не виконує цей обов'язок, то для нього наставатимуть негативні наслідки.
Право на безпосередню експлуатацію земельної ділянки передбачає наявність у постійного землекористувача ряду конкретних суб'єктивних прав. Перелік останніх зумовлений цільовим призначенням земельної ділянки. Згідно зі ст. 95 ЗК України землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право: самостійно господарювати на землі; власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію; використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопо-ширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі; на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. В одних випадках зазначені права зумовлені основною метою землекористування, в інших — сприяють тією чи іншою мірою П досягненню. Крім того, слід мати на увазі, що по-перше, не кожному землекористувачеві належать всі без винятку права; по-друге, право на використання, наприклад, торфу, лісових угідь, водних об'єктів та ін., які розташовані у межах земельної ділянки, не входить до змісту власне права землекористування, оскільки воно існує щодо інших об'єктів природи, а не землі.
Наведений перелік прав землекористувачів не є вичерпним. Він може уточнюватися з точки зору як розширення, так і обмеження приписами спеціальних законів, які регламентують діяльність цих суб'єктів.
ПО
Ш

ш^^^^^^*^
Усю сукупність закріплених законом прав землекористувачів з урахуванням їх змісту можна поділити на дві групи — права у сфері ефективного використання земельних ділянок і права у сфері реалізації інших майнових та немайнових прав.
До першої групи прав належать: самостійне господарювання на землі, використання у встановленому порядку для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоши-рених корисних копалин, торфу, лісових угідь, водних об'єктів, а також інших корисних властивостей землі. Другу групу прав постійних землекористувачів становлять такі права: власності на посіви і насадження, сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію; на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; на спорудження жилих будинків, виробничих та інших будівель і споруд.
Сутність права самостійного господарювання на землі полягає в тому, що конкретний землекористувач за своїм волевиявленням, самостійно визначає напрями своєї виробничої та іншої діяльності, спосіб використання земельної ділянки в межах її цільового призначення та умов надання земельної ділянки. Планування та реалізацію такої діяльності землекористувачі здійснюють самостійно.
Право землекористувача використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі полягає в тому, що відповідно до Кодексу України про надра (ст. 23) він у межах наданої йому земельної ділянки має право без отримання спеціального дозволу (ліцензії) та гірничого відводу видобувати для своїх господарських і побутових потреб корисні копалини місцевого значення і торф. За умови розміщення на земельних ділянках постійних землекористувачів лісових угідь та водних об'єктів вони мають право користуватися земельними ділянками лісового та водного фондів згідно з лісовим та водним законодавством.
Право землекористувачів на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом, означає, що перелік таких випадків має бути визначений тільки законом. За ст. 156 ЗК України землекористувачі мають таке право, зокрема при вилученні сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для потреб, не пов'язаних із сіль-
ськогосподарським і лісогосподарським виробництвом; тимчасовому зайнятті сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для інших видів використання; неодержанні доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки та ін.
Відповідно до цільового призначення та з урахуванням умов надання земельної ділянки землекористувач має право споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Спорудження будівель та споруд землекористувач має здійснювати у встановленому порядку, зокрема за наявності дозволу органів архітектури та ін. Слід зазначити, що земельний закон фактично виходить із презумпції належності постійному землекористувачеві будівель і споруд, зведених ним на земельній ділянці, отриманій у постійне користування, та посівів і насаджень сільськогосподарських та інших культур, а також виробленої сільськогосподарської продукції.
Землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків (ст. 152 ЗК). Усі права землекористувачів здійснюються ними тільки в порядку, встановленому законом. Порушені права землекористувачів підлягають відновленню. Способи захисту земельних прав закріплені ст. 152 ЗК України.
Здійснення прав землекористувачем передбачає дотримання ним певних обов'язків, пов'язаних з використанням конкретних земельних ділянок. Обов'язки землекористувачів передбачені Земельним кодексом та нормами інших законів. Зокрема, перелік, закріплений ст. 96 ЗК України, включає обов'язки: а) забезпечувати використання землі за цільовим призначенням; б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; в) своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату; г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; є) додержуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням зе-
І
112
5— 4-123
113

мельних сервітутів та охоронних зон; є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.
Наведений перелік не є вичерпним. Закон може встановлювати й інші обов'язки землекористувачів.
За змістом усі обов'язки постійних землекористувачів можна поділити на три групи: у сфері ефективного використання земельних ділянок (наприклад, забезпечувати використання землі за цільовим призначенням); у сфері відтворення і комплексної охорони земель (наприклад, додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля); у сфері реалізації інших майнових та немайнових обов'язків (наприклад, не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів).
Можлива класифікація обов'язків землекористувачів і за іншими підставами. Так, можна виділити групу обов'язків, об'єктом яких є надана в користування земельна ділянка (забезпечувати використання землі за цільовим призначенням; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; своєчасно сплачувати земельний податок; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем. Самостійну групу обов'язків землекористувача становлять його обов'язки перед власниками та користувачами сусідніх земельних ділянок (додержуватися правил добросу-сідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон). До третьої групи обов'язків землекористувачів належать обов'язки щодо додержання вимог законодавства про охорону довкілля.
Серед обов'язків землекористувачів особливо акцентується увага на забезпеченні використання землі за цільовим призначенням та додержання вимог законодавства про охорону довкілля. Нецільова експлуатація землі заборонена і тягне за собою для землекористувача негативні наслідки. Так, відповідно до ст. 141 ЗК України використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є однією з підстав припинення права користування цією ділянкою. Особи, винні у невиконанні вимог щодо використання земель за цільовим
114
призначенням, притягуються до адміністративної відповідальності.
Своєчасна сплата земельного податку постійними землекористувачами — це їх самостійний обов'язок, оскільки згідно ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Своєчасність сплати земельного податку означає, що він має бути сплачений у строки, визначені Законом України «Про плату за землю».
Обов'язок землекористувачів додержуватися правил доб-росусідства випливає з вимог, закріплених статтями 103— 109 ЗК України.
Обов'язок підвищувати родючість грунтів та зберігати інші корисні властивості землі стосується перш за все землекористувачів, які використовують землі сільськогосподарського призначення.
Обов'язок землекористувачів своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів пов'язаний з тим, що згідно з Положенням про порядок ведення державного земельного кадастру (п. 17) від 12 січня 1993 р.1, вони щорічно у встановлені строки повинні подавати уповноваженим органам звіти про зміни, що відбулися у складі земель, які перебувають у користуванні. Особи, винні у перекрученні даних про стан земель, розміри та кількість земельних ділянок, відповідно до ст. 211 ЗК України притягуються до відповідальності.
Використовуючи земельну ділянку, землекористувач зобов'язаний зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем, які розташовані на земельній ділянці чи в її межах. Цей обов'язок випливає з положень законів України «Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність» від 23 грудня 1998 р.2, «Про меліорацію земель» від 14 січня 2000 р.3 та Порядку охорони геодезичних пунктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 липня 1999 р А
1Зібрання постанов Уряду України. — 1993. — № 3. — Ст. 55.
2Відомості Верховної Ради України. — 1999. — № 5—6. — Ст. 46.
3Там само. — 2000. — № 11. —Ст. 90.
4Офіційний вісник України . — 1999. — № 29. — Ст. 85.
115
І

§ 5. Припинення права землекористування
У процесі здійснення суб'єктивного права землекористування можливе його припинення, яке може настати за бажанням землекористувача або у примусовому порядку.
Підстави припинення права користування земельною ділянкою передбачені в ст. 141 ЗК України. Так, за бажанням землекористувача його право на використання земельної ділянки припиняється в результаті добровільної відмови від цього права та припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій. У всіх інших випадках право землекористування припиняється у примусовому порядку за наявності таких підстав: вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених Земельним кодексом; використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку.
Самостійне місце серед підстав припинення права землекористування посідають ті з них, які пов'язані з порушенням землекористувачами норм земельного законодавства: використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку.
Більшість підстав, закріплених у цій статті, є безумовними, тому що за наявності їх право землекористування підлягає обов'язковому припиненню.
Разом з тим, деякі з них утворюють лише саму можливість припинення права землекористування, тобто є умовними. Так, використання земельних ділянок з порушенням земельного законодавства ще не тягне за собою безумовного припинення земельних прав. Стаття 144 ЗК України встановлює особливий порядок усунення зазначених порушень. І лише -при неусуненні порушень земельного законодавства у кожному окремому випадку право постійного користування земельною ділянкою може бути припинено за рішенням компетентного органу.
Добровільна відмова від права постійного користування земельною ділянкою — це результат самостійного волевиявлення землекористувача, пов'язаного з відпаданням потреби
116
в земельній ділянці. Волевиявлення юридичної особи має бути оформлено у відповідній формі — письмовій заяві, яка адресується власникові земельної ділянки. Добровільна відмова може бути реалізована і мати правове значення у разі, якщо її прийняв власник земельної ділянки, який на підставі прийнятого рішення повідомить про це органи державної реєстрації.
Припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій — самостійна підстава припинення права постійного землекористування. Юридична особа може припиняти свою діяльність у результаті передачі всього свого майна, прав та обов'язків іншим юридичним особам — правонаступникам1 або внаслідок ліквідації у порядку, передбаченому цивільним законодавством. ПриііИ-нення її діяльності пов'язується з внесенням до Єдиного державного реєстру відповідного запису. Обставини, що зумовлюють припинення діяльності юридичної особи, можуть бути різні (наприклад, досягнення поставлених цілей). Не розглядається як припинення юридичної особи її перетворення, тобто зміна організаційно-правової форми.
У всіх інших випадках припинення діяльності зазначених юридичних осіб безумовно припиняє і їх право землекористування.
Згідно зі ст. 24 ЗК України у разі ліквідації державного чи комунального підприємства, установи, організації землі, які перебувають у їх постійному користуванні, за рішенням; відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування переводяться до земель запасу або надаються іншим громадянам та юридичним особам для використання за їх цільовим призначенням.
Специфічною підставою припинення права користування земельною ділянкою є вилучення її у випадках, передбачених Земельним кодексом. Таке вилучення здійснюється для суспільних та інших потреб за рішенням органів державної йла-ди та органів місцевого самоврядування у порядку, встановленому ст. 149 ЗК України. Названа норма визначає систему
1 Припинення юридичної особи може здійснюватися у формі здаптя, приєднання та поділу. Не можна розглядати як спосіб припиненню Іюри-дичної особи виділення, тобто перехід частини майна, прав та обо&'^зків юридичної особи до однієї або кількох новостворюваних юридичних осіб.
117

органів, уповноважених вилучати земельні ділянки для зазначених цілей1 та підкреслює, що вилучення земельних ділянок проводиться за згодою землекористувачів. У разі незгоди землекористувача з вилученням земельної ділянки питання вирішується в судовому порядку.
Вилучення земель має проводитися з додержанням встановлених законом вимог, у тому числі з відшкодуванням збитків. Відшкодовуються збитки органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами та організаціями, яким надаються у користування земельні ділянки, що вилучаються. Розміри таких збитків визначають комісії, створені Київською і Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських (міст обласного значення) рад згідно з правилами, встановленими ст. 157 ЗК України і Порядком визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. № 2842, який діє у частині, що не суперечить чинному Земельному кодексу.
Порядок припинення права постійного користування землею врегульовано Земельним кодексом3.
1Органами, що мають право вилучати земельні ділянки із земельдержавної і комунальної власності, є Кабінет Міністрів України, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, місцеві державні адміністрації,сільські, селищні, міські ради.
2Зібрання постанов уряду України. — 1993. — № 10. — Ст. 193.
3Докладніше про це див. у главі 10.
118
ГЛПвЙ 7
.право оренди землі
§ 1. Поняття та юридичні ознаки оренди землі
У процесі проведення в Україні земельної та аграрної реформ важливого значення набуває така форма землевико-ристання, як оренда. Відродження її повноцінного змісту має в умовах переходу України до ринкової економіки винятково важливе практичне значення.
Все законодавство, що становить сучасну правову базу оренди земель, можна умовно поділити на групи: загальне законодавство, на основі якого здійснюється функціонування і розвиток усіх правових інститутів; галузеве (зокрема, земельне, аграрне, екологічне, цивільне та ін.) законодавство, яке закріплює певні однорідні суспільні відносини та має на меті їх врегулювання і поряд з цим визначає основні засади земельних орендних відносин; спеціалізоване земельне законодавство про оренду земель.
Центральне місце у системі законодавства про оренду земель поряд із ст. 93 «Право оренди земельної ділянки» ЗК України і має в основному бланкетний характер, посідає спеціальне законодавство про оренду земель, серцевиною якого є Закон України «Про оренду землі». Це спеціалізований нормативно-правовий акт вищої юридичної сили, який визначає правові, організаційні, економічні та соціальні умови оренди земель в Україні.
На розвиток цього Закону розроблено низку нормативно-правових актів, які мають на меті створити реальний механізм його реалізації. До таких актів належать, зокрема, постанова Кабінету Міністрів України «Про порядок державної реєстрації договорів оренди землі» від 25 грудня 1998 р., Ти-
повий договір оренди земельної частки (паю), затверджений наказом Держкомзему від 17 січня 2000 р. зі змінами, та ін.
Стаття 3 Закону України «Про оренду землі» визначає оренду землі як «засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності».
З цієї дефініції можна виділити такі юридичні ознаки поняття оренди земель: це виключно договірна форма використання земель. Договірний характер відносин передбачає виключну добровільність укладення договору; оренда земель оформляється договором оренди земельної ділянки; договір оренди земельної ділянки укладається між орендодавцем і орендарем; зміст оренди земель становлять правомочності володіння і користування орендаря. Однак слід зазначити, що у деяких випадках, передбачених законом, орендар може здійснювати у певних межах і розпорядження наданою йому індивідуально визначеною земельною ділянкою або її частиною. Але це розпорядження є дуже обмеженим і стосується, скажімо, суборенди; це користування та володіння є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у розмірах, визначених договором; оренда передбачає передачу земельної ділянки обов'язково у строкове (тимчасове) користування. Строки дії оренди визначають сторони у договорі оренди земельної ділянки; об'єктом оренди за договором виступає певна земельна ділянка, яка може використовуватися орендарем для здійснення перш за все підприємницької діяльності, тобто такої, що здійснюється за власною ініціативою, систематично і на власний ризик з метою одержання прибутку, а також і для іншої діяльності (наприклад, для ведення особистого селянського господарства); повна господарська самостійність орендаря.
Крім основних ознак поняття оренди земель існують і додаткові ознаки цього правового інституту. По-перше, оренда — це окрема форма землекорстування. По-друге, орендодавцями земельних ділянок є держава, територіальні громади, громадяни та юридичні особи України. У той же час згідно зі ст. 81 ЗК України власниками земель можуть бути й іноземні громадяни та особи без громадянства. Отже, вони теж можуть виступати орендодавцями земельних ділянок. Відповідно до ст. 93 ЗК України орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. По-третє, орен-
дар земель набуває право власності на одержану з орендованих земель продукцію і доходи. По-четверте, оренда не повинна змінювати цільове призначення земельної ділянки.
Підсумовуючи основні й додаткові юридичні ознаки поняття оренди земель, можна його визначити так; оренда земель — це окрема організаційно-правова договірна форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу її власником-орен-додавцем (державою, територіальною громадою, громадянином чи юридичною особою) у тимчасове строкове володіння та користування іншій особі—орендареві за плату для здійснення переважно підприємницької або іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції і доходів.
§ 2. Правове регулювання оренди земель сільськогосподарського та іншого призначення
Особливості земель сільськогосподарського призначення позначаються на оренді цих земель як правовій формі їх використання.
Щоб визначити поняття оренди земель сільськогосподарського призначення, необхідно встановити її специфічні ознаки, які відрізняють її від оренди земель інших категорій. Основні ознаки, які визначають оренду земель сільськогосподарського призначення, випливають з природних особливостей сільського господарства. Йдеться, зокрема, про використання земель як основного засобу виробничої діяльності, залежність результатів праці від природно-кліматичних умов, сезонний характер виробництва, підвищений виробничий ризик, тривалий проміжок часу між вкладенням праці та її наслідками.
Важливою ознакою, яка притаманна оренді земель сільськогосподарського призначення, насамперед, визначення кола суб'єктів, які можуть бути сторонами договору оренди цих земельних ділянок.
Орендодавцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути чітко визначені суб'єкти, які отримали земельні ділянки для певних спеціальних цілей.
Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва повинні відповідати таким спеціальним умовам:
120
121
установчими документами юридичної особи має бутипередбачено здійснення такого виду діяльності як веденнятоварного сільськогосподарського виробництва;
фізична особа повинна мати необхідну кваліфікаціюабо досвід роботи в сільському господарстві. Підтвердженняправа громадян на оренду земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва здійснюєтьсяза рішенням районної (міської) конкурсної комісії, створеноїрайонною державною адміністрацією (виконавчим органоммісцевого самоврядування) і затвердженої районною (міською) радою для проведення конкурсного відбору бажаючихстворити селянське (фермерське) господарство.
Безпосереднє використання земель сільськогосподарського призначення орендарем передбачено як для громадян, так і для юридичних осіб.
У зв'язку з цим доречно говорити про необхідність володіння суб'єктом права землекористування спеціальною аграрною правосуб'єктністю, тобто здатністю особи бути учасником лише правовідносин у галузі виробництва продукції сільського господарства, тобто земельних аграрних правовідносин.
Таким чином, оренда земель сільськогосподарського призначення — своєрідна договірна форма сільськогосподарського землекористування, зміст якої становлять строкове, платне володіння та користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення у межах, встановлених законодавством та договором, що передбачає передачу її власником орендареві, який відповідає вимогам, визначеним законом, для здійснення переважно підприємницької та іншої діяльності з використанням природних властивостей земель за умови їх раціонального використання.
Як відомо, закон пов'язує формування орендних земельних відносин із здійсненням перш за все підприємницької та іншої діяльності. Залежно від видів діяльності орендаря можна р'озрізняти підприємницьке та непідприємницьке орендне землекористування. Причому як перше, так і друге можливе не тільки на землях сільськогосподарського призначення, а й на інших землях. Підприємницьке орендне землекористування здійснюється суб'єктами, наприклад, на землях житлової та громадської забудови при будівництві об'єктів ринкової інфраструктури, у межах земель водного фонду, скажімо, для рибогосподарських потреб та ін.
122
Непідприємницьке орендне землекористування можливе, зокрема, при веденні громадянами особистого селянського господарства, будівництва та обслуговування жилих будинків та індивідуальних гаражів, користуванні городами, земельними ділянками для сінокосіння і випасання худоби тощо.
Юридичні особи здійснюють непідприємницьке землекористування, наприклад, при проведенні розвідувальних робіт, прокладанні комунікацій, для благоустрою територій та ін.
Самостійною формою підприємницької діяльності, яка пов'язана з використанням природних ресурсів, і, зокрема, землі, — є концесія1.
Правові засади регулювання відносин концепції щодо майна та землі, а також умови і порядок її здійснення визначаються Законами У країни «Про концесії» від 16 липня 1989 р.2, «Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг» від 14 грудня 1989 р.3, Земельним кодексом України та іншими нормативно-правовими актами.
Згідно з ч. 1 с т. 94. ЗК для здійснення концесійної діяльності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у порядку, встановленому земельним законом.
Надання в оренду земельних ділянок зокрема, несільсько-господарського призначення може бути обумовлене укладенням концесійного договору, якому притаманні риси, відмінні від договору оренди4.
Договірні відносини щодо використання землі на підставі концесії врегульовані Законом України «Про концесії», ч. З ст. 10 якого передбачено наступне. Якщо для здійснення концесійної діяльності необхідна земельна ділянка, договір
1Концесія — це надання з метою задоволення суспільних потребуповноваженим органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування на підставі концесійного договору на платній та строковій основі юридичній або фізичній особі (суб'єкту підприємницької діяльності)прав на створення (будівництво) та управління (експлуатацію) об'єктомконцесії (строкове платне володіння) за умови взяття суб'єктом підприємницької діяльності (концесіонером) на себе зобов'язань щодо створення(будівництва) та управління (експлуатації) об'єктом концесії, а також майнової відповідальності й можливого підприємницького ризику.
2Відомості Верховної Ради України. — 1999. — № 41. — Ст. 372.
3Там само. — 2000. — № 3. — Ст. 21.
4Карахаш 1.1. Право землекористування та його види. — Земельнеправо України: Підручник / За ред. О. О. Погрібного, 1.1. Каракаша — К.:Істина. — 2003. — С. 107—109.
123
оренди останньої або акт про надання її у користування додаються до концесійного договору. Разом з тим не виключається можливість використання концесіонером земельної ділянки, яка перебуває у власності громадянина або юридичної особи, безпосередньо на підставі договору оренди.
Згідно з ч. 2 ст. 94 ЗК види господарської діяльності, для яких можуть надаватися земельні ділянки у концесію, визначаються законом. Так, відповідно до ст. 1 Закону України «Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг» об'єктом концесії можуть бути землі автомобільного транспорту та дорожнього господарства (позаміські автомобільні дороги загального користування та ін.).
Перелік об'єктів права державної власності, які можуть бути спеціально будовані відповідно до умов концесійного договору для задоволення громадських потреб затверджений постановою Кабінету Міністрів від 11 грудня 1999 р. (у редакції від 23 квітня 2002 р.)1. До цього переліку, зокрема, включені: південна трансєвропейська автомагістраль Західний кордон України — м. Київ протяжністю 735 км; комплекс дорожнього сервісу на автомобільній дорозі Київ—Ковель протяжністю 228 км та ін.
§ 3. Договір оренди земельної ділянки
Основним документом, який регулює відносини між орендодавцем земельної ділянки і орендарем, є договір оренди земельної ділянки. З огляду на специфіку орендних відносин та особливості об'єкта цих відносин договори відіграють провідну роль у врегулюванні земельних орендних відносин.
Договір оренди земельної ділянки — це юридично оформлена у встановленому законом порядку двостороння угода, за якою орендодавець передає орендареві земельну ділянку у тимчасове оплатне використання для задоволення його потреб, які визначаються цільовим призначенням орендованої ділянки і спрямовані на забезпечення відповідного виду діяльності за умови раціональності землекористування і охорони земель як з боку орендаря, так і з боку держави, та на інших погоджених умовах.
За своєю правовою природою договір оренди земельної ділянки є земельно-правовим. Його земельно-правовий характер визначається сутністю та особливостями землі як об'єкта договору.
1 Офіційний вісник України. — 2003. — № 17. — Ст. 765.
124
І
Істотною умовою договору, яка також впливає на його юридичну природу, є умова про раціональність землекористування та охорону земель. Ця умова виступає обов'язком орендаря не лише перед орендодавцем, а й перед державою, її включення до договору оренди земельної ділянки зумовлено особливостями його об'єкта.
Серед договірних умов різної юридичної значимості прийнято виділяти: істотні, звичайні та випадкові (факультативні). Це повною мірою стосується і договору оренду земельної ділянки.
Згідно із Законом «Про оренду землі» (ст. 14) до істотних умов, необхідних для укладення договору, належать: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди (ст. 17); орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості земельної ділянки; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта чи його частини; відповідальність сторін.
Звичайні умови договору оренди земельної ділянки відрізняються від істотних тим, що їх наявність або відсутність не впливає на факт укладення договору. Вони сформульовані в законі або інших нормативних актах (наприклад, право власності орендодавця на здану в оренду земельну ділянку і на повернення її по закінченні строку договору оренди).
Випадкові умови набирають юридичної сили лише при включенні їх до змісту договору. Як правило, за допомогою випадкових умов вирішуються ті питання, які не передбачені законом. Разом з тим, договір не може містити положення, які суперечать чинному законодавству.
Договір оренди земельної ділянки — це угода, у якій сторони визначають взаємні зобов'язання. Для його законності необхідне додержання всіх правових вимог і порядку укладення, передбаченого законодавством України.
Правові умови укладення договору являють собою систему визначених законодавством заходів, додержання і виконання яких є обов'язковими для породження договором юридично значимих наслідків.
Загальними умовами укладення договору оренди земельної ділянки є: укладення його сторонами на добровільних за-
125
садах; коло орендодавців земель чітко визначено законом; необхідна обов'язкова наявність проекту відведення земельної ділянки, який є невід'ємним додатком до договору, якщо це пов'язано зі зміною цільового призначення земельної ділянки чи наданням ділянки із земель запасу під забудову; земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду за згодою заставодержателя; у разі надходження двох або більше клопотань на оренду однієї і тієї самої земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності, відповідні орендодавці проводять конкурс щодо набуття права оренди земельної ділянки. При цьому підставою для укладення договору оренди є результати конкурсу чи аукціону.
Процес укладення договору оренди земельної ділянки можна, умовно поділити на такі основні етапи: організаційний (підготовчий); нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки; державна реєстрація договору.
На першому етапі особа, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду, подає власникові або уповноваженій ним особі заяву (клопотання), яка розглядається у встановлений термін, розробляється проект відведення земельної ділянки, якщо вона передається в оренду зі зміною цільового призначення або із земель запасу під забудову.
Після аналізу висновку державного органу з питань земельних ресурсів про обмеження та права третіх осіб на використання земельної ділянки та звірки плану земельної ділянки з фактичним розташуванням усіх її меж на місцевості здійснюється підготовка проекту договору.
Досягнення сторонами домовленості з усіх істотних умов ще не достатнє для набрання договором чинності. Статтею 13 Закону передбачена письмова форма договору оренди земельної ділянки, цей договір також потребує обов'язкового нотаріального посвідчення за місцем розташування земельної ділянки, якщо він укладений на термін більше п'яти років. Договір, укладений на строк до п'яти років, підлягає нотаріальному посвідченню за бажанням однієї зі сторін.
Договір підлягає державній реєстрації у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» від 25 грудня 1998 р.
Указом Президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, не-
126
рухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17 лютого 2003 р.1 на Державний комітет України по земельних ресурсах покладено обов'язок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок (п. 4.11).
Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом з питань земельних ресурсів. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації. Державна реєстрація договору провадиться у 30-денний строк.
Законодавство надає можливість оскаржити у судовому порядку непроведення державної реєстрації у встановлені строки, а також відмову у державній реєстрації.
Державна реєстрація договору оренди створює важливі
юридичні наслідки:
по-перше, договір набирає чинності після державної реєстрації, оскільки його державна реєстрація є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення права оренди земельної ділянки у конкретної особи; по-друге, згідно з законодавством орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди. Порушення цієї вимоги тягне за собою правові наслідки, передбачені статтями 211—212 ЗК України.
Певною специфікою характеризується укладення договору оренди земельної частки (паю). Так, п. 4 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що громадяни, які мають право на земельну частку (пай)2 у недержавному сільськогосподарському підприємстві, можуть передавати в оренду відповідну земельну ділянку лише для сільськогосподарського
1Урядовий кур'єр. — 2003. — 20 лютого.
2Земельна частка (пай) — це оцінена у грошовому виразі та визначенав умовних кадастрових гектарах частина переданих у колективну власність сільськогосподарських угідь недержавного сільськогосподарськогопідприємства, яка визначає рівновелику частку участі члена підприємствав земельному пайовому фонді господарства і може бути у встановленомучинним законодавством порядку витребувана в натурі (на місцевості) усамостійну земельну ділянку. Див.: Носйс В., Коваленко Т. Щодо правовоїприроди земельної частки (паю) / / Право України. — 2000. — № 3. — С. 53.
127
1
використання є порядку, визначеному Земельним кодексом та законами України. Можливість укладення договорів таким шляхом виникла в результаті паювання земель колективних агроформувань у ході аграрної реформи.
Але слід мати на увазі, що ст. 4 Закону України «Про оренду землі», визначаючи об'єкти оренди, такого об'єкта як земельна частка (пай) не передбачає.
Як відомо, в оренду може бути переданий індивідуально визначений об'єкт, оскільки істотними умовами договору є його місце розташування, розмір та площа. Відсутність цих умов служить підставою для відмови у державній реєстрації. Таким чином, передача в оренду земельної частки (паю) можлива лише після виділення її у натурі і отримання у вигляді конкретної ділянки, яка відповідно до Закону може бути об'єктом оренди.
В Указі Президента України від 3 грудня 1999 р. вказується (п. 3), що правовстановлюючим документом, який засвідчує право володіти, користуватися і розпоряджатися земельною часткою є сертифікат на право на земельну частку (пай). Земельний кодекс 2001 р. вніс певні корективи до цього положення, зазначивши у Перехідних положеннях, що сертифікати на право на земельну частку, отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки в натурі відповідно до законодавства.
Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)» від 24 січня 2000 р. запроваджений спрощений порядок реєстрації цих договорів.
Припинення договору оренди земельної ділянки здійснюється за наявності передбачених законом підстав: закінчення терміну, на який було укладено договір; розірвання договору оренди згідно зі ст. 28 Закону; одержання орендарем земельної ділянки у власність у порядку, передбаченому Земельним кодексом України; примусовий викуп (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законами України; смерть громадянина-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмова осіб, зазначених у ст. 8 Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідація юридичної особи—орендаря.
128
І
Наслідком припинення договору оренди земельної ділянки є обов'язок орендаря повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором оренди. Законом закріплено важливу гарантію прав орендодавця, яка зумовлена особливостями об'єкта цих відносин, зокрема: орендар не має права утримувати земельну ділянку для забезпечення своїх вимог до орендодавця. Таке утримування земельної ділянки унеможливлює її використання за цільовим призначенням.
У разі припинення договору у зв'язку із невиконанням чи неналежним виконанням орендарем обов'язків за договором, пов'язаних із недбалим ставленням його до земельної ділянки, або іншими його діями чи бездіяльністю, що призвели до її деградації, виснаження, зниження родючості, забруднення, орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцеві заподіяну шкоду.
9 — 4-123
ГЛПВП 8
ОБМЕЖЕННЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
§ 1. Поняття та класифікація обмежень прав на землю
Право власності на землю на сучасному етапі розвитку суспільства не є абсолютним. В більшості країн світу воно обмежується в законодавчому порядку в інтересах суспільства. Необхідність обмеження права власності на землю в Україні випливає і з Конституції України (ст. 41), якою передбачено, що використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі. Межі здійснення права власності на землю визначаються колом покладених законодавством на власників земельних ділянок обов'язків щодо раціонального використання та охорони земель. Важливе значення для визначення меж здійснення прав на землю мають обмеження цих прав.
Обмеженням права на землю слід вважати встановлену відповідно до чинного законодавства заборону або покладення на суб'єктів такого права Додаткового обов'язку щодо вчинення дій, пов'язаних з набуттям, використанням та відчуженням земельних ділянок.
Залежно від способу встановлення, характеру обмеження права на землю, дією в часі тощо обмеження прав на землю поділяються на кілька видів. Згідно зі ст. 110 Земельного кодексу України на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором. Крім того, в окремих випадках Земельний кодекс України передбачає можливість встановлення обмеження прав на землю за
130
рішенням суду. Отже, за способом встановлення обмеження прав на землю поділяються на обмеження, які встановлені: 1) законом; 2) договором; 3) судом. Прикладом встановленого законом обмеження прав на землю є заборона набуття іноземцями у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення (статті 81—82 ЗК). Що стосується договору, то, наприклад, договором оренди землі може бути встановлена заборона на передачу земельної ділянки в суборенду. Нарешті, за позовом власника чи користувача однієї земельної ділянки суд може заборонити певну діяльність власника сусідньої земельної ділянки, якою завдається неприпустимий вплив (ст. 103 ЗК). Така заборона являтиме собою обмеження прав на використання земельної ділянки.
Крім способу встановлення, обмеження прав на землю розрізняються за об'єктом обмеження. За цим критерієм обмеження прав на землю поділяються на обмеження щодо певних суб'єктів та обмеження щодо певних земель. Так, Земельний кодекс України, закріпивши безоплатну приватизацію земельних ділянок громадянами України, одночасно заборонив безоплатну передачу у власність земельних ділянок іноземним громадянам та особам без громадянства. Однак, частіше дія обмежень прав на землю поширюється не на суб'єктів земельних прав, а на їх об'єкти, тобто на певні види земель, наданих громадянам у власність чи користування. Так, згідно зі ст. 114 ЗК, навколо об'єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму, вібрації, ультразвукових і електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань тощо, створюються санітарно-захисні зони з метою відокремлення таких об'єктів від територій житлової забудови. В зв'язку з цим у межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об'єктів, об'єктів соціальної інфраструктури та інших об'єктів, пов'язаних з постійним перебуванням людей.
Особливим видом обмеження прав на землю, дія якого «прив'язана» до землі, є обтяження земельної ділянки. Обтяження земельної ділянки являє собою таку різновидність обмеження земельних прав, при якій обмежуються права конкретних власника чи користувача конкретної земельної ділянки. Одним із випадків встановлення обтяження земельної ділянки є використання її в якості об'єкта застави (іпотеки), при якій встановлюються обмеження щодо розпоряд-
9*
131
ження земельною ділянкою її власником на період до виконання іпотекодавцем свого іпотечного боргового зобов'язання. Обтяження земельної ділянки має місце і в випадках встановлення земельного сервітуту, а також накладення за рішенням суду заборони щодо відчуження земельної ділянки з метою забезпечення позову тощо.
Важливе значення має термін дії встановленого відповідно до чинного законодавства обмеження прав на землю. За цим критерієм вони класифікуються на постійні та тимчасові. До постійних обмежень прав на землю належать ті з них, термін дії яких не визначений. Прикладом постійно діючого обмеження прав на землю можна назвати заборону для громадян та юридичних осіб самостійно змінювати цільове призначення наданих їм у власність або в користування земельних ділянок (ст. 20 ЗК). Така зміна може здійснюватися лише на підставі рішення відповідного органу влади. Тимчасовими вважаються ті обмеження прав на землю, термін дії (закінчення) яких чітко визначений законом, договором або судом. Так, до тимчасових обмежень прав на землю належить заборона на відчуження до 1 січня 2005 р. земельних ділянок сільськогосподарського призначення, наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Саме таке обмеження прав власників відповідних земельних ділянок передбачене п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України.
Встановлене відповідно до чинного законодавства обмеження прав на землю може мати правову форму заборони чи додаткового обов'язку. Заборона на вчинення дій щодо володіння, користування та розпорядження земельними ділянками — найбільш поширений вид обмежень прав на землю. Забороняючи певні дії щодо землі, законодавець чітко визначає межі дозволеної поведінки суб'єктів, земельних відносин. Власники земельних ділянок та землекористувачі, володіючи та користуючись ними, не мають права самовільно здійснювати зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок. Такі дії без отримання спеціального дозволу на те органів, що здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель, заборонені (ст. 168 ЗК). Однак, з точки зору нормотворчої техніки, в ряді випадків встановлення певного обмеження прав на землю доцільніше здійснювати не шляхом введення заборони на вчинення пев-
них дій, а шляхом покладення на суб'єкта земельних відносин певних обов'язків щодо володіння, користування чи розпорядження земельними ділянками. Причому, мова йде не про загальні обов'язки, дотримання яких є обов'язковим для всіх власників землі та землекористувачів (статті 90, 96 ЗК). Зазначені обов'язки є елементом правового режиму земель в Україні, а не обмеженнями прав власників землі та землекористувачів. Обмеженням прав на землі можна вважати лише додаткові обмеження прав власників та користувачів земельних ділянок, які введені саме з метою обмеження прав на землю певної категорії суб'єктів земельних прав. Так, обмеженням прав на землю іноземних громадян та іноземних юридичних осіб слід вважати покладення на них обов'язку відчуження протягом року земельних ділянок сільськогосподарського призначення, набутих ними у спадщину шляхом спадкування (статті 81 і 82 ЗК).
§ 2. Обмеження прав на землю,
які випливають із права добросусідства
Право добросусідства являє собою сукупність правових норм, які регулюють відносини, що виникають між власниками та користувачами сусідніх (в т.ч. суміжних) земельних ділянок. Ця сфера суспільних земельних відносин вперше в історії земельного законодавства України врегульована чинним Земельним кодексом. Як відомо, земельне законодавство надає власникам та користувачам земельних ділянок свободу вибору способів та видів їх використання в межах цільового призначення цих ділянок. Однак, обраний власником чи користувачем земельної ділянки відповідно до чинного законодавства спосіб та вид її використання може по-різному впливати на осіб, які використовують сусідні (суміжні) земельні ділянки. Трапляються випадки, коли останні зазнають негативного впливу від діяльності (або бездіяльності), яку правомірно здійснює (або утримується від здійснення) власник чи користувач сусідньої ділянки. Основне положення права добросусідства якраз і полягає в тому, що власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекорис-
І
132
133

тувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо). Більше того, згідно зі ст. 103 ЗК власники та користувачі земельних ділянок не мають права здійснювати на сусідні земельні ділянки неприпустимий вплив. Іншими словами, вони не можуть використовувати земельні ділянки способами, які унеможливлюють використання сусідніх земельних ділянок їх власниками та користувачами за цільовим призначенням ділянок. У цьому полягає основне обмеження прав на землю, яке випливає з права доб-росусідства. Крім цього, правом добросусідства вводяться й деякі обмеження прав на землю, які мають правову форму додаткового обов'язку. Так, ст. 106 ЗК встановлено, що власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки сприяння встановленню твердих меж, а також відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемістились або стали невиразними. При цьому витрати на встановлення суміжних меж несуть власники земельних ділянок у рівних частинах, якщо інше не встановлено угодою між ними.
§ 3. Земельні
обмеження "прав на
Поняття та види земельних сервітутів за законодавством України. Згідно зі ст. 98 ЗК зміст права земельного сервітуту полягає в тому, що власник (користувач) однієї земельної ділянки має право на обмежене користування суміжною земельною ділянкою з метою усунення недоліків своєї ділянки. Право земельного сервітуту характеризується такими ознаками. По-перше, відносини земельного сервітуту передбачають наявність двох, як правило, суміжних земельних ділянок, з яких одна (обслуговуюча) обслуговує іншу (панівну). У рамках земельного сервітуту обслуговуюча земельна ділянка своїми зручностями, перевагами, природними ресурсами усуває недоліки панівної земельної ділянки.
По-друге, при встановленні земельного сервітуту обслуговування однієї ділянки іншою відбувається не безсистемно, а в межах прав, що надаються власнику пануючої земельної ділянки щодо користування обслуговуючою ділянкою. За сво-
134
єю юридичною природою такі права є обмеженими речовими правами і передбачають користування лише невеликою частиною обслуговуючої земельної ділянки для чітко зафіксованих потреб. При цьому власник (користувач) пануючої земельної ділянки не має статусу користувача обслуговуючою ділянкою і, відповідно, не є платником земельного податку (щодо останньої).
Залежно від мети використання обслуговуючої ділянки власником (користувачем) пануючої ділянки земельні сервітути можуть бути постійними і тимчасовими. До постійних відносяться земельні сервітути, при яких одна ділянка постійно обслуговує іншу, підвищуючи її здатність задовольняти певні потреби власника (користувача) ділянки. Наприклад, до постійних земельних сервітутів належить сервітут, на підставі якого здійснюється прокладка власником (користувачем) пануючої ділянки певного лінійного об'єкта через суміжну (обслуговуючу) земельну ділянку. Прикладом тимчасового земельного сервітуту може бути сервітут, у рамках якого здійснюється розташування на сусідній (обслуговуючій) ділянці власником (користувачем) пануючої ділянки будівельних риштувань і складування будівельних матеріалів з метою ремонту будинків і споруд. По завершенню будівництва чи ремонту будівлі (споруди) дія цього земельного сервітуту припиняється. Разом з тим, слід зазначити, що дію постійного земельного сервітуту також може бути припинено.
Згідно зі ст. 99 ЗК власники і користувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів, як: а) право проходу і проїзду на велосипеді; б) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху; в) право прокладання і експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; г) право прокладання на свою земельну ділянку водопроводу від чужої природної водойми чи через чужу земельну ділянку; ґ) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню чи через сусідню земельну ділянку; д) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, і Право проходу до природної водойми; є) право напувати свою худобу з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, і право прогону худоби до природної водойми; є) право прогону худоби по наявному шляху; ж) право встановлення будівельних риштувань і складування будівельних матері-
1^
І

А

алів з метою ремонту будинків і споруд; з) інші земельні сервітути. Таким чином, наведений перелік видів права земельного сервітуту не є вичерпним. Власники та користувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення й інших земельних сервітутів.
Одним з основних правових наслідків встановлення земельного сервітуту є обтяження обслуговуючої земельної ділянки, тобто певного обмеження прав її власника чи користувача. Адже об'єктивно встановлення будь-якого земельного сервітуту призводить до певного зменшення кількості можливих варіантів використання обслуговуючої земельної ділянки її власником (користувачем). Разом з тим, встановлення земельного сервітуту не повинне призвести до позбавлення власника обслуговуючої ділянки жодного з його право-мочностей щодо користування чи розпорядження землею в повному обсязі. Так, із встановленням земельного сервітуту власник (користувач) обслуговуючої ділянки може бути позбавлений права володіти чи користуватися земельною ділянкою лише частково. Відповідно власник (користувач) пануючої земельної ділянки одержує право лише на обмежене користування обслуговуючою ділянкою.
Порядок встановлення земельних сервітутів. Ініціатором встановлення земельного сервітуту може бути власник або користувач земельної ділянки, який має потребу у використанні суміжної (сусідньої) земельної ділянки для усунення тих недоліків його ділянки, що обумовлені її місцем розташування чи природним станом. Для встановлення сервітуту власник (користувач) земельної ділянки, зацікавлений у ньому, повинен звернутися до власника (користувача) суміжної ділянки з проханням дати дозвіл на обмежене постійне чи тимчасове користування цією ділянкою в рамках конкретно-га земельного сервітуту.
Земельний кодекс України передбачає дві підстави встановлення земельного сервітуту: договір і рішення суду. Якщо власники (користувачі) двох сусідніх земельних ділянок прийшли до згоди щодо встановлення земельного сервітуту, вони повинні закріпити досягнуту домовленість у договорі про встановлення земельного сервітуту. Договір укладається в письмовій формі і підписується власником (користувачем) обслуговуючої ділянки та власником (користувачем) пануючої ділянки. Якщо власники (користувачі) сусідніх ділянок не
136
прийшли до згоди щодо встановлення земельного сервітуту, то в такому випадку власник (користувач) пануючої земельної ділянки як зацікавлена сторона повинен звернутися до суду із заявою про встановлення земельного сервітуту. Рішення суду про задоволення заяви є підставою для встановлення земельного сервітуту.
Як передбачено ст. 100 ЗК, моментом виникнення права земельного сервітуту, тобто моментом, коли у власника (користувача) пануючої земельної ділянки виникає право використовувати обслуговуючу земельну ділянку в рамках чи того іншого земельного сервітуту, є державна реєстрація договору про встановлення земельного сервітуту чи рішення суду про встановлення земельного сервітуту органом, на який покладене здійснення державної реєстрації прав на землю.
Юридична природа земельного сервітуту. Право земельного сервітуту — це право, об'єктом якого є конкретна обслуговуюча земельна ділянка, а суб'єктом — власник (користувач) конкретної пануючої ділянки. Тому право земельного сервітуту не є особистим правом. Воно тісно зв'язано з двома суміжними (сусідніми) земельними ділянками і лише в рамках такого зв'язку може належати тій чи іншій особі. При переході права власності чи права користування пануючою земельною ділянкою до нового власника (користувача) до останнього переходить і право на обмежене користування обслуговуючою земельною ділянкою відповідно до встановленого земельного сервітуту.
Земельний сервітут завжди встановлюється в інтересах власника (користувача) пануючої земельної ділянки. Тому право земельного сервітуту—це суб'єктивне право винятково особи, що є власником чи користувачем пануючої земельної ділянки. З цього випливає, що особа, в інтересах якої встановлений земельний сервітут, не має права на відчуження земельного сервітуту іншій особі шляхом укладення цивільно-правового договору чи іншим способом. Тому договір про відчуження земельного сервітуту визнається недійсним з моменту його укладення. Разом з тим, право земельного сервітуту може перейти до іншої особи у випадку придбання нею права власності чи права користування пануючою земельною ділянкою.
Встановлення земельного сервітуту є обтяженням земельної обслуговуючої ділянки. Тому за загальним правилом власник (користувач) такої ділянки має право на одержання
137

від особи, в інтересах якої встановлений земельний сервітут, компенсації за незручності, викликані обтяженням його ділянки земельним сервітутом. Виключення з цього правила можуть бути встановлені законом.
У ряді випадків встановлення земельного сервітуту може мати своїм наслідком не тільки обтяження обслуговуючої земельної ділянки, а й супроводжуватися обмеженням прав його власника (користувача) щодо використання ділянки за її цільовим призначенням. При цьому, якщо встановлення земельного сервітуту призводить до такого обмеження прав власника (користувача) обслуговуючої земельної ділянки, при якому він зазнає певних збитків, то такі збитки підлягають відшкодуванню власнику (користувачу) обслуговуючої земельної ділянки в повному обсязі. Збитки, заподіяні власнику (користувачу) обслуговуючої земельної ділянки встановленням земельного сервітуту, повинні відшкодовуватися особою, в інтересах якої він встановлений.
Припинення земельних сервітутів. Земельний кодекс України (ст. 102) містить вичерпний перелік підстав припинення дії земельних сервітутів. Однак, настання таких підстав не тягне за собою автоматичного припинення дії сервітуту, а є лише підставою для скасування його державної реєстрації. Після скасування державної реєстрації дія земельного сервітуту припиняється.
Таким чином, безумовними підставами для скасування державної реєстрації земельного сервітуту є:
а)поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, і власника (користувача) обслуговуючої земельної ділянки. Мова йде провипадки придбання у власність чи отримання у користування власником земельної ділянки, що є пануючою, суміжної ділянки, яка виступає обслуговуючою, і навпаки — придбання увласність чи отримання у користування власником обслуговуючої земельної ділянки суміжної ділянки, яка є пануючою;
б)відмова особи, в інтересах якої встановлений земельний сервітут, від користування сервітутом. Особа, в інтересах якої встановлений земельний сервітут, у будь-який часможе відмовитися від нього шляхом подачі до органу державної реєстрації прав на землю відповідної письмової заяви;
в)рішення суду про скасування земельного сервітуту.У разі прийняття такого рішення суд повинен направити його
до органу державної реєстрації прав на землю для внесення відповідних змін до державного реєстру прав на нерухоме майно;
г)закінчення терміну, на який був встановлений земельний сервітут. Йдеться про тимчасові земельні сервітути,термін дії яких зазначений у договорі про встановлення земельного сервітуту чи в рішенні суду. Будучи зареєстрованими в органах державної реєстрації прав на землю, такі сервітути втрачають дію після закінчення терміну їхньої дії;
ґ) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років. Встановлення земельного сервітуту завжди пов'язане з обмеженням прав власника чи користувача обслуговуючої земельної ділянки. Тому невикористання сервітуту протягом щонайменше 3-х років свідчить про відсутність інтересу в ньому з боку власника пануючої земельної ділянки, що може бути обумовлено необґрунтованістю встановлення земельного сервітуту або ж відпадінням потреби в користуванні ним. Скасування земельного сервітуту в цьому випадку здійснюється за ініціативою власника обслуговуючої земельної ділянки як зацікавленої у цьому особи. Він повинен подати до органу державної реєстрації прав на землю відповідну заяву;
д)порушення власником (користувачем) панівної земельної ділянки умов користування сервітутом. При встановленні земельного сервітуту чітко визначаються межі (умови)користування власником (користувачем) пануючої земельноїділянки певною частиною обслуговуючої ділянки. Власник(користувач) пануючої ділянки не має права в односторонньому порядку змінювати умови земельного сервітуту. Якщож він допускає відхилення від умов встановленого сервітуту,то він порушує умови користування цим сервітутом. Фактпорушення повинен бути підтверджений рішенням суду, якщо особа, в інтересах якої він був встановлений, заперечуєфакт допущення нею зазначеного порушення. Скасуванняземельного сервітуту здійснюється органом державної реєстрації прав на землю.
Крім безумовних підстав припинення дії земельного сервітуту ч. 2 ст. 102 ЗК України закріплює підстави, наявність яких створює можливість припинення в судовому порядку дії земельного сервітуту на вимогу власника (користувача) земельної ділянки, щодо якої встановлено цей сервітут. До умовних підстав припинення дії земельного сервітуту належать:
138
139
а)припинення підстав встановлення земельного сервітуту. Припинення підстав встановлення земельного сервітуту може проявлятися в усуненні недоліків пануючої земельної ділянки, які компенсувалися (усувалися) шляхом надання її власнику (користувачу) права обмеженого користування сусідньою (обслуговуючою) земельною ділянкою.Прийняте судом рішення про скасування земельного сервітуту у зв'язку з припиненням підстав його встановлення, направляється органу, що здійснює державну реєстрацію правна землю, для ухвалення відповідного рішення;
б)неможливість використання земельної ділянки, щодоякої встановлений земельний сервітут, за її цільовим призначенням. Якщо в результаті використання обслуговуючоїземельної ділянки власником (користувачем) пануючої ділянки відповідно до умов встановленого сервітуту виникнеситуація, при якій власник (користувач) обслуговуючої земельної ділянки не зможе використовувати її за цільовимпризначенням, то в останнього виникає право вимагати в судовому порядку припинення земельного сервітуту.
ГЛПбП9
ГАРАНТІЇ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
§ 1. Поняття гарантій прав на землю
У земельному законодавстві термін «гарантія» (від франц. ^агагШе — забезпечення, запорука) застосовується щодо забезпечення прав на володіння, користування та розпорядження землею всіх без винятку суб'єктів, які є учасниками земельних правовідносин.
Гарантії прав на землю передбачені розділом V Земельного кодексу України. Умовно їх можна поділити на три різновиди: гарантії захисту прав на землю; гарантії, пов'язані з відшкодуванням збитків власникам землі та землекористувачам; гарантії, пов'язані з розв'язанням земельних спорів.
Гарантії захисту прав на землю мають безпосередньо конституційну основу. Так, ст. З Конституції України проголошує, що права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність. В Основному Законі закріплено положення, згідно з яким держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання (ст. 13). Особливе значення має ст. 14 Конституції, яка передбачає, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. При цьому право власності на землю гарантується. Воно набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Зазначені положення Конституції України безпосередньо втілені у земельному законодавстві.
Серед гарантій захисту прав на землю важливими є гарантії права власності на земельну ділянку. Земельний ко-
141
декс України передбачає, що власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених Кодексом або іншими законами України. До таких випадків Земельний кодекс відносить: конфіскацію земельної ділянки (ст. 148); невідчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення іноземними юридичними особами, якщо вона була отримана ними у спадщину та не відчужена протягом року (ст. 145); використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (ст. 143) та деякі інші.
Гарантії, пов'язані з відшкодуванням збитків власникам землі та землекористувачам передбачені ст. 156 ЗК кодексу України. Зазначеним суб'єктам відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок: вилучення (викупу) сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом; тимчасового зайняття сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для інших видів використання; встановлення обмежень щодо використання земельних ділянок; погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників; приведення сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників у непридатний для використання стан; неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.
Важливого значення набувають гарантії, пов'язані з вирішенням земельних спорів. Звернення до суду для захисту земельних прав сторонам у земельних спорах гарантується Конституцією України (ст. 8)
Звернення до суду за вирішенням земельних спорів можливе за такими підставами: претензії суб'єкта земельних правовідносин щодо набуття або припинення права власності на землю чи права землекористування; порушення земельних сервітутів та правил добросусід-ства; порушення зобов'язань, що виникають внаслідок заподіяння шкоди власникам землі та землекористувачам, та деякими іншими.
Вирішення земельних спорів поновлює порушені права та законні інтереси власників земельних ділянок і землекористувачів, встановлює зміст і межі повноважень сторін спору, а також їх обов'язкову поведінку однієї сторони щодо іншої.
142
Тим самим земельні спори гарантують реалізацію прав суб'єктів земельних правовідносин на землю.
§ 2. Способи захисту прав на землю
Одним з елементів змісту суб'єктивного земельного права є можливість його захисту у встановленому порядку.
Захист суб'єктивного права на землю являє собою захист правомочностей (окремих або взятих разом) та інтересів власника земельної ділянки чи землекористувача. Право на захист — це надана уповноваженій особі можливість застосування заходів правоохоронного характеру для відновлення її порушеного чи оспорюваного права. Сутність права на захист полягає у можливості його володаря самому вчиняти юридично значущі активні дії. Воно має конституційну природу та існує у межах відносин держави і суб'єкта.
Конституція України (ст. 13) передбачає, що держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання. Вона також закріплює рівність перед законом усіх без винятку суб'єктів права власності і гарантує кожному захист його прав і свобод. Ці принципові положення мають визначальне значення і для суб'єктів земельних правовідносин.
Земельний кодекс України гарантує і забезпечує фізичним і юридичним особам рівні умови і способи захисту права власності і права користування на конкретні земельні ділянки.
Власник земельної ділянки чи землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Захист прав на землю здійснюється в адміністративному та судовому порядку.
Слід мати на увазі, що згідно з Конституцією України права і свободи людини і громадянина захищаються виключно судом. Основний Закон кожному гарантує право на оскарження до суду рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади та органів місцевого самоврядування, а також посадових та службових осіб, у тому числі й при порушенні земельних прав.
143
Земельний кодекс України (ст. 152) визначає перелік способів захисту земельних прав, який не є вичерпним. До цього переліку включено відомі цивільному законодавству основні способи захисту суб'єктивних прав. Крім того, аналіз земельно-правових норм свідчить, що закріплення дістали й деякі інші способи захисту прав на землю. Йдеться, зокрема, про витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння, повернення власникові земельної ділянки, наданої у користування за договором оренди, тощо.
Способи захисту прав на землю досить неоднорідні за своїм змістом та умовами застосування. Одні з них безпосередньо спрямовані на захист права власності на земельну ділянку чи права землекористування, інші — опосередковано. Всі зазначені способи захисту прав на землю можна класифікувати на окремі відносно самостійні групи. Зокрема, виділяють речово-правові, зобов'язально-правові та спеціальні способи захисту земельних прав.
Речово-правові способи захисту прав на землю безпосередньо спрямовані на захист суб'єктивного права власності на землю чи права землекористування осіб, які на момент порушення права не перебувають у зобов'язальних відносинах з порушником.
Зобов'язально-правові способи захисту мають на меті захист прав суб'єкта як учасника зобов'язальних відносин.
Спеціальні способи захисту земельних прав стосуються особливих випадків порушення прав власників земельних ділянок і землекористувачів. Вони зумовлені особливим колом уповноважених чи зобов'язаних осіб та надзвичайними
обставинами.
До речово-правових способів захисту земельних прав належать: визнання прав на земельну ділянку; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння (віндикаційний позов); вимога власника земельної ділянки або землекористувача усунути порушення у здійсненні їх прав, які не пов'язані з позбавленням володіння земельною ділянкою (негатор-ний позов) та ін.
До зобов'язально-правових способів захисту відносять: відшкодування збитків, заподіяних невиконанням або нена-
144
лежними виконанням умов договорів (відчуження, придбання, оренди (суборенди) земельної ділянки та ін.); повернення власникові земельної ділянки, наданої у користування за договором оренди, та деякі інші.
Спеціальними способами захисту є: визнання угоди щодо земельної ділянки недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, які порушують права власників земельних ділянок і землекористувачів, тощо.
Земельним законом передбачено можливість застосування й інших способів захисту прав на землю.
Визнання прав як спосіб захисту цього права з урахуванням його сутності може бути реалізоване лише в юрисдикцій -ному порядку (наприклад, за рішенням суду).
Згідно із законом самостійним способом захисту прав на землю вважається відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
Цей спосіб захисту може бути пов'язаний з поверненням незаконно чи самовільно зайнятих земельних ділянок, щодо яких землевласники або землекористувачі фактично позбавлені володіння ними.
Специфічним способом відновлення стану земельної ділянки вважається рекультивація порушених земель, яка здійснюється відповідно до вимог ст. 166 ЗК України та Закону України «Про меліорацію земель».
Захист земельних прав громадян та юридичних осіб здійснюється також шляхом визнання угоди недійсною, якщо вона порушує права цих осіб.
Статтею 210 ЗК України встановлено, що угоди, укладені з порушенням встановленого законом порядку купів-лі-продажу, дарування, застави, обміну земельних ділянок, визнаються недійсними за рішенням суДУ Вони не можуть забезпечити правомірний перехід земельної ділянки від однієї особи до іншої, оскільки не відповідають вимогам закону.
Самостійним способом захисту земельних прав є припинення дій, які порушують право. У цих випадках правопорушник своїми діями порушує суб'єктивне земельне право, яке належить іншій особі. Задовольняючи заяву носія земельних прав, уповноважений орган зобов'язує правопоруш-
Ю — 4-123145
ника припинити неправомірні дії, які порушують суб'єктивне земельне право іншої особи.
Припинення або зміна правовідносин як спосіб захисту застосовується лише в зобов'язальних правовідносинах.
Відшкодування заподіяних збитків — специфічний спосіб захисту прав на землю1.
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється також шляхом визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.
Серед інших, передбачених законом способів захисту прав на землю, можна назвати захист інтересів власників землі і землекористувачів у надзвичайних ситуаціях, захист права спільної власності на землю, захист права власності чи користування землею осіб, які оголошені безвісно відсутніми або померлими, тощо.
§ 3. Відшкодування збитків
власникам земельних ділянок і землекористувачам
Самостійним способом захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки, які перебувають у їх власності чи користуванні, відповідно до ст. 152 ЗК України є відшкодування заподіяних збитків. Воно здійснюється за підстав, передбачених ст. 156, тау порядку, визначеному ст. 157 ЗК України. Обов'язковість відшкодування збитків прямо закріплена правовими приписами Земельного кодексу України (статті 97, 101, 146, 147, 152, 155 та 212).
Відшкодування збитків власникам земельних ділянок та землекористувачам здійснюється тими особами, які їх заподіяли, добровільно або в судовому порядку.
Заподіяні збитки можуть бути результатом правомірних чи неправомірних (протиправних) дій органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, інших органів, а також громадян та юридичних осіб. їх відшкодування — важливий захід правової відповідальності особи за вчинені нею земельні правопорушення, тобто за її
Докладніше про це див. у § 3 цієї глави.
неправомірні дії. При заподіянні земельно-правових збитків правомірними діями особи їх відшкодування виступає самостійною гарантією реалізації земельних прав суб'єктів.
Загальний перелік підстав відшкодування завданих збитків закріплений у ст. 156 ЗК України. Він є невичерпним і не підлягає обмеженому тлумаченню. До його складу входять різні за своїм характером підстави. Серед них можна виділити групу тих, які належать до правомірних дій, і самостійну групу підстав, які є результатом земельних правопорушень, тобто дій неправомірних. Першу групу підстав становлять: вилучення (викуп) сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом; тимчасове зайняття вказаних угідь, земель та чагарників для інших видів використання; встановлення обмежень щодо використання земельних ділянок. До другої групи входять: погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників; приведення сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників у непридатний для використання стан тощо. Що стосується неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки як самостійної підстави відшкодування збитків, то вона може бути результатом як правомірних, так і протиправних дій.
Коло суб'єктів, на яких закон покладає обов'язок відшкодовувати збитки власникам землі та землекористувачам, визначає ст. 157 ЗК України. Згідно з цією нормою, відшкодування земельно-правових збитків здійснюють органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, громадяни та юридичні особи у разі використання відповідних земельних ділянок або коли їх діяльність обмежує права власників земельних ділянок і землекористувачів чи погіршує якість земель, розташованих у зоні їх впливу, в тому числі внаслідок хімічного і радіоактивного забруднення території, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами і стічними водами.
Особливість відшкодування земельно-правових збитків полягає в тому, що такі збитки можуть відшкодовувати не самі заподіювачі шкоди, а той суб'єкт, в інтересах якого діяв
146
10*
147
заподіювач шкоди. Так, при вилученні (викупі) сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом за рішенням уповноважених органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування збитки землевласників і землекористувачів, заподіяні таким вилученням (викупом), відшкодовують не названі органи, а особи, в інтересах яких було вилучено (викуплено) відповідні земельні ділянки.
Відшкодування збитків — цивільно-правова категорія. Збитками вважаються втрати, яких особа зазнала у зв'язку з пошкодженням або знищенням речі, а також витрати, які були чи будуть здійснені особою для відновлення свого порушеного права. Крім того, до збитків відносять і доходи, які особа могла б одержати, якби її право не було порушено. В останньому випадку йдеться про неодержані доходи, тобто упущену вигоду. Розміри збитків, заподіяних власникам землі і землекористувачам вилученням зазначених (викупом) зазначених земель з додержанням вимог, передбачених статтями 146, 147 та 149—151 ЗК України, визначаються для земельних ділянок, що перебувають на праві власності, з урахуванням повної вартості земельної ділянки. Така вартість встановлюється відповідно до грошової та експертної оцінки земель, що проводиться згідно з п. З ст. 146 за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Розміри збитків, заподіяних землекористувачам вилученням у них відповідних земельних ділянок, визначають комісії, створені Київською та Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських (міст обласного підпорядкування) рад відповідно до порядку, встановленого ст. 157 ЗК України. При цьому розміри збитків встановлюють у повному обсязі за реальною вартістю майна на момент заподіяння збитків, проведеними витратами на поліпшення якості земель (з урахуванням ринкової або відновної вартості). Відновну вартість визначають на основі нормативів та індексів відновної вартості.
Відшкодування збитків, заподіяних власникам землі і землекористувачам тимчасовим зайняттям сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для інших ви-
148
дів використання, здійснюється у випадках передачі їх на підставі угоди з власником землі або за погодженням із землекористувачем юридичними особами — підприємствами, установами та організаціями, які здійснюють геологозні-мальні, пошукові, геодезичні та інші розвідувальні роботи відповідно до ст. 97 ЗК України.
Збитки, заподіяні внаслідок самовільного тимчасового зайняття сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників, відшкодовуються з урахуванням вимог ст. 212 ЗК України.
Новелою чинного Земельного кодексу є положення про те, що відшкодування збитків власникам землі і землекористувачам здійснюється у випадках встановлення обмежень щодо використання земельних ділянок. Таку можливість передбачає ст. 111 ЗК України. Це право може бути обмежено на певний строк законом або договором шляхом встановлення різного роду зобов'язань, обмежень та умов. Такі обмеження за своєю сутністю є правомірними і становлять відносно самостійну групу. До цієї групи належать також обмеження, пов'язані з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон (статті 91 і 96 ЗК).
До неправомірних обмежень прав власників землі і землекористувачів відносять дії, пов'язані з втручанням органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування у здійснення цими суб'єктами повноважень щодо володіння, користування належними їм земельними ділянками, самовільним зайняттям земельних ділянок, погіршенням якості ґрунтового покриву та інших властивостей земель.
Збитки, заподіяні самовільним зайняттям земельних ділянок, псуванням, забрудненням земель та іншими порушеннями земельного законодавства відшкодовуються особами, які їх заподіяли, відповідно до статей 211 і 212 ЗК України та з урахуванням цивільно-правових приписів.
Право на відшкодування збитків, зумовлених забрудненням і засміченням земельних ресурсів через порушення природоохоронного законодавства, гарантується законом і державі. У цьому разі порядок розрахунку розмірів відшкодування шкоди встановлений Методикою визначення розмірів шкоди, зумовленої забрудненням і засміченням земельних ресурсів через порушення природоохоронного законодавства, яка затверджена наказом Мінекоресурсів України від
149
27 жовтня 1997 р. та зареєстрована в Міністерстві юстиції України 5 травня 1998 р.1
Збитки відшкодовуються у повному розмірі. їх розмір визначається з урахуванням витрат на відновлення родючості землі, а також доходів, які власник землі або землекористувач міг би одержати від земельної ділянки і які він не одержав за час до приведення землі до стану, придатного до її використання за призначенням, або до повернення самовільно
зайнятої ділянки.
Не виключається відшкодування заподіяних збитків винною особою в натурі шляхом відновлення попереднього стану (якості) земельних ділянок або шляхом надання (передачі) земельної ділянки, рівноцінної за розміром і якістю.
§ 4. Вирішення земельних спорів
Важливим способом забезпечення земельних прав суб'єктів є вирішення земельних спорів, яке здійснюється компетентними органами у встановленому порядку. Правові приписи, які регулюють це питання, зосереджені у розділі V кодексу «Гарантії прав на землю» Земельного кодексу. Це свідчить про те, що інститут земельних спорів є одним з різновидів гарантій прав на землю.
Земельні спори — це особливий вид правових відносин щодо розв'язання конфлікту, який виникає у зв'язку з порушенням прав та законних інтересів власників земельних ділянок, землекористувачів, у тому числі й орендарів земельних ділянок та інших суб'єктів земельних правовідносин.
Земельний спір виникає з приводу дійсного або можливого порушення конкретних земельних прав суб'єкта, причому в останньому випадку розгляд спору триває до фактичного з'ясування обставин, що підтверджують відсутність дійсного порушення земельного права.
Дії, які можуть певною мірою впливати на права та інтереси суб'єктів і виступати причиною спору, можливі як з боку самих носіїв земельних прав, державних та інших органів, так і з боку сторонніх осіб. Вони можуть бути пов'язані із самовільним зайняттям земельної ділянки, створенням пе-
* Збірник законодавчих актів України про охорону навколишнього природного середовища.—Чернівці: Зелена Буковина, 1998. —Т. 4.—С. 312.
150
решкод при її використанні, порушенням меж земельних ділянок тощо. Такі дії порушують суб'єктивні земельні права: право власності, право землекористування та ін. Порушуватися водночас можуть одне або кілька земельних прав суб'єкта. Але ці права мають бути чітко визначені та індивідуалізовані.
Сутність вирішення земельного спору компетентним органом полягає у з'ясуванні змісту і меж повноважень сторін спору та встановлення їх обов'язків щодо певних правовідносин.
Предметом земельного спору є заявлена вимога суб'єкта цих правовідносин до компетентного органу щодо забезпечення реалізації належних йому суб'єктивних прав, а в деяких випадках — щодо зобов'язання інших суб'єктів спору додержуватися обов'язків, визначених законодавством.
Земельні спори неоднорідні за своїм складом. Серед сукупності земельних спорів самостійне місце посідають спори: з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності; щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей; що виникають внаслідок незгоди власників землі або землекористувачів з рішенням органів державної влади з питань земельних ресурсів чи органів місцевого самоврядування; що виникають з приводу оренди земельних ділянок.
Враховуючи зміст, суб'єктів спору та інші підстави, їх можна класифікувати на окремі групи. Так, земельні спори можна класифікувати за їх суб'єктним складом. З урахуванням цього критерію земельні спори можуть виникати: між громадянами, юридичними особами, територіальними громадами, адміністративно-територіальними одиницями, між громадянами та юридичними особами, спори за участю державних та інших органів, які наділені повноваженнями щодо вирішення земельних спорів.
Якщо за основу класифікації взяти особливості змісту спорів, то можна виділити такі спори: пов'язані з приватизацією земель державної і комунальної власності, спори про належність земельної частки (паю); майнові спори, які пов'язані із земельними відносинами.
Слід також враховувати, що земля є не тільки територіальним базисом і основним засобом виробництва, а й складовою єдиної екологічної системи. Тому земельний спір можна
151
вважати різновидом еколого-правового спору. На цій підставі всю сукупність земельних спорів за своєю спрямованістю можна поділити на дві групи — суто земельні спори та земельні спори екологічного спрямування.
До першої групи належать спори щодо порушення вимог раціонального використання земель, прав і законних інтересів власників землі, землекористувачів, у тому числі й орендарів. Виникнення спорів другої групи пов'язане з негативним впливом на стан земель як елемент довкілля. Це спори з приводу псування сільськогосподарських та інших земель, забруднення їх хімічними та радіоактивними речовинами, виробничими відходами, стічними водами та ін.
Класифікація земельних спорів можлива й за іншими ознаками.
Ці спори вирішують уповноважені органи у порядку, який встановленому законом. До таких органів ч. 1ст. 158 Земельного кодексу відносить: суди, органи місцевого самоврядування, органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Беручи до уваги конституційне положення про те, що юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини (ч. 2 ст. 124 Конституції), слід зазначити, що питома вага земельних спорів, які вирішують суди, зростає. Разом з тим, ч. 2 ст. 158 Земельного кодексу передбачає, що окрему категорію земельних спорів мають розглядати виключно суди. Так, судовому вирішенню підлягають земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, а також спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей. Цей перелік є вичерпним.
Судовий захист забезпечує максимум гарантій носіям земельних прав. Практика свідчить, що відновлення порушених земельних прав суб'єктів у судовому порядку є більш ефективним і кваліфікованим.
Земельний кодекс не виключає вирішення земельних спорів і в адміністративному порядку, тобто уповноваженими органами місцевого самоврядування та органами державної влади з питань земельних ресурсів.
Стаття 12 Кодексу відносить вирішення земельних спорів до повноважень сільських, селищних, міських рад. Ці органи місцевого самоврядування вирішують лише ті спори у межах відповідних населених пунктів, які ввійшли до переліку ч. З ст. 158 Земельного кодексу. Цей перелік включає спори щодо меж зе-
152
мельних ділянок, що перебувають у власності і користуванні громадян, та додержання громадянами правил добросусідства, а також спори щодо розмежування меж районів у містах.
Певними повноваженнями щодо вирішення земельних спорів наділені органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Так, відповідно до ч. 4 ст. 158 Земельного кодексу вони вирішують спори щодо меж земельних ділянок за межами населених пунктів, розташування обмежень у використанні земель та земельних сервітутів.
Порядок розгляду земельних спорів зазначеними органами встановлений ст. 159 Земельного кодексу. У цих випадках суб'єктами, що беруть участь у вирішенні земельного спору, є заявник, відповідач або уповноважені ними представники, суб'єкти, які вирішують спір, а також суб'єкти, які не заінтересовані у розгляді спору, але їх участь є допоміжною у вирішення спору (експерти, свідки) та ін.
Вирішення земельного спору пов'язане з додержанням вимог певної процесуальної форми. Вона здійснюється у межах таких стадій: порушення справи; підготовка до розгляду; розгляд і вирішення спору по суті та винесення рішення; оскарження рішення; виконання рішення.
Сторони спору згідно зі ст. 160 Земельного кодексу мають право знайомитися з матеріалами справи, особисто брати участь у розгляді спору, за власною ініціативою чи на вимогу компетентного органу надавати інформацію, яка має значення для вирішення спору, одержувати копію рішення щодо земельного спору тощо.
Повторна неявка без поважних причин сторони не може бути підставою для відкладення розгляду справи.
Рішення, що виноситься компетентним органом на основі розгляду земельного спору, має відповідати загальним вимогам, встановленим законом. Воно набирає чинності з моменту прийняття і передається сторонам спору у п'ятиденний термін після його прийняття.
Якщо сторона (сторони) не згодна з рішенням, вона має право оскаржити його до вищестоящого органу або у судовому порядку. Оскарження рішень органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів чи органів місцевого самоврядування у суді призупиняє їх виконання.
Вирішення земельних спорів у судовому порядку за участю громадян здійснюється у позовному провадженні. При
153
цьому можуть використовуватися положення постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» від 25 грудня 1996 р. у частині, що не суперечить чинному Земельному кодексу.
Винесене судом рішення можна оскаржити у місячний строк з наступного дня після оголошення у відповідному апеляційному суді.
Щодо земельних спорів, сторонами яких виступають юридичні особи або громадяни—суб'єкти підприємницької діяльності, то вони вирішуються господарськими судами. При цьому має враховуватися Роз'яснення Вищого арбітражного суду України «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності на землю і землекористування» від 27 червня 2001 р. у частині, що не суперечать новому Земельному кодексу.
Виконання судового рішення передбачає заходи щодо забезпечення відновлення порушених прав і законних інтересів власників землі, землекористувачів, орендарів земельних ділянок і здійснюється відповідно до Закону України «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 р.
глпвп ісг
МЕХАНІЗМ РЕАЛІЗАЦІЇ .ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
§ 1. Поняття механізму реалізації прав на землю
Реалізацію прав на землю необхідно розглядати як здійснення приписів правових норм земельного законодавства щодо власності та користування земельними ділянками (об'єктивне право), в практичну діяльність його суб'єктів (суб'єктивне право).
Застосування права — це правова форма діяльності уповноважених на те органів держави і посадових осіб з реалізації приписів норм матеріального права стосовно конкретних життєвих випадків шляхом винесення індивідуально-кон-кретних рішень1.
Застосування земельно-правових норм завжди передбачає участь державних органів або інших суб'єктів земельних правовідносин, які організують реалізацію прав на землю. Таким чином, особливість застосування, на відміну від інших засобів реалізації земельно-правових норм (виконання, додержання, використання), полягає в здійсненні юридично значимих дій, спрямованих на реалізацію покладених на учасників земельних правовідносин суб'єктивних прав та юридичних обов'язків.
Процедура реалізації прав на землю потребує від органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, інших суб'єктів виконання певних функцій із застосування таких норм. У свою чергу, виконання відповідних функцій мож-
1 Загальна теорія держави 1 права: Підручник / За ред. М. В. Цвіка, В. Д. Ткаченка, О. В. Петрішина. —Харків: Право, 2002. — С. 362.
155
ливо лише при додержанні визначеної земельно-процесуальними нормами процедури управлінської діяльності. Отже, реалізація прав на землю безпосередньо пов'язана з механізмом правового регулювання, забезпеченого процесуальними приписами. Якщо такого механізму немає, права на землю залишаються лише загальною декларацією, абстрактним положенням, яке не можна здійснити.
Значний комплекс матеріальних земельно-правових норм, що регламентує суспільні відносини у галузі прав на землю, може бути реалізований лише за допомогою юридично значимої правозастосовчої діяльності органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування. Процедура їх діяльності врегульована процесуальними нормами земельного та інших галузей законодавства.
До першої групи матеріальних земельно-правових норм слід віднести норми, що стосуються виникнення та припинення суб'єктивного права власності на землю або права землекористування, їх реалізація потребує виконання відповідними органами та іншими суб'єктами земельного права певних послідовних дій. До них належать: подання зацікавленою особою клопотання до місцевих органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування про надання (вилучення — у разі добровільної відмови від прав на землю) земельної ділянки; розгляд відповідним органом клопотань та прийняття стосовно них рішень; складання проектів відведення земельних ділянок; встановлення меж земельної ділянки у натурі (на місцевості); одержання документа, що засвідчує право власності на землю або право землекористування, та його державна реєстрація. Зазначені дії органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування мають певну процесуальну форму і відбуваються у рамках приписів, врегульованих процесуальними нормами.
Другу групу матеріальних земельно-правових норм, які потребують своєї реалізації, становлять норми, що визначають ведення державного земельного кадастру (глава 34 Земельного кодексу).
Процедура ведення державного земельного кадастру передбачає виконання комплексу послідовних дій, врегульованих процесуальними нормами. Серед таких дій слід виділити: виконання попередніх заходів, необхідних для наступної систематизації відомостей щодо природного, господарського
156
І
та правового становища земельних ресурсів; збирання відомостей щодо кадастрового зонування, кадастрових зйомок, бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, грошової оцінки земельних ділянок, їх державної реєстрації, обліку кількості та якості земель; внесення зібраних відомостей до земельно-кадастрової документації.
Потребують своєї реалізації земельно-правові норми, що забезпечують просторово-територіальне впорядкування (індивідуалізацію) земельних ділянок (землеустрій). Воно, зокрема, передбачає: встановлення (відновлення) на місцевості меж адміністративно-територіальних утворень, землеволодінь і землеко-ристувань; складання проектів впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань та створення нових; складання проектів відведення земельних ділянок; встановлення у натурі (на місцевості) меж земельних ділянок; підготовку документів, що посвідчують право власності на землю або право землекористування; розроблення іншої землевпорядної документації, пов'язаної з використанням та охороною земель. Реалізація зазначених заходів потребує здійснення органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування відповідно до визначеної земельно-процесуальними нормами процедури дій, спрямованих на їх забезпечення. Це можуть бути такі дії: підготовка до проведення землеустрою; підготовка до складання проекту землеустрою; складання та затвердження проекту землеустрою; виконання затвердженого проекту землеустрою.
§ 2. Земельно-процесцальне
забезпечення набуття прав на землю
Земельний кодекс України сформулював загальне правило виникнення прав на землю, відповідно до якого громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками з земель державної або комунальної власності за рішенням органів державної виконавчої влади або органів місцевого самоврядування у межах їх повноважень. Воно здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. Таким чином, підставою набуття прав на землю є рішення відповідних органів, а процедурою — передача (надання) земельних ділянок у власність чи користування.
157
ш
І
Як зазначено в ст. 116 ЗК України, рішення щодо надання земельних ділянок у власність чи користування приймають органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування. Органами виконавчої влади, які надають земельні ділянки із земель державної власності, є Кабінет Міністрів України, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні і районні державні адміністрації та державні адміністрації міст Києва і Севастополя. Рішення про надання земельних ділянок із земель комунальної власності приймають органи місцевого самоврядування — сільські, селищні, міські ради, а також ради міст Києва і Севастополя.
Повноваження зазначених органів щодо надання земельних ділянок у власність чи користування передбачені у главах 2 і З ЗК України, законами України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21 травня 1997 р., «Про місцеві державні адміністрації» від 9 квітня 1999 р.
Набуття прав на землю, яке здійснюється у формі передачі (надання) земельних ділянок у власність чи користування, є складним юридичним фактом і передбачає здійснення логічно завершених, послідовних, визначених законодавством процесуальних дій, які можливо об'єднати у взаємопов'язані стадії: а) порушення клопотання про надання земельної ділянки у власність чи користування; б) розгляд матеріалів та прийняття рішення стосовно заявленого клопотання; в) визначення меж користування земельною ділянкою; г) видача документів, що засвідчують право власності чи користування земельною ділянкою та їх реєстрація.
Клопотання про надання земельної ділянки у власність чи користування порушують громадяни або юридичні особи, які зацікавлені в реалізації належного їм суб'єктивного права стосовно володіння, користування, а у певних випадках і розпорядження земельною ділянкою. Формою порушення клопотання є подача заяви або звернення з клопотанням.
Відповідно до статей 118 і 123 ЗК України заяву подають: громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, яка перебуває у його користуванні; громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, особистого селянського господарства, садівництва, будівництва й обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка),
158
індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації.
З клопотаннями звертаються: громадяни—працівники державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонери з їх числа, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельних ділянок, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, установ та організацій; юридична особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у постійне користування із земель державної або комунальної власності.
Заяви та клопотання подаються лише у письмовій формі і направляються до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної ділянки.
У заявах громадян на одержання безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності зазначаються бажані розміри та мета її використання. До клопотань юридичної особи про відведення земельної ділянки у постійне користування додаються документи, що обґрунтовують її розмір, призначення та місце розташування.
Розгляд матеріалів та прийняття відповідного рішення залежать від умов та мети надання земельної ділянки у власність громадянам або у постійне користування юридичним особам.
Якщо приватизується земельна ділянка, що перебуває у користуванні громадянина, рішення приймається органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки (державний акт на право постійного землекористування, земельно-кадастрова документація). Термін прийняття рішення — 1 місяць з дня прийняття заяви.
Дещо складнішу процедуру розгляду матеріалів передбачено у разі надання земельної ділянки громадянам із земель державної або комунальної власності. Подана заява, а при передачі земельної ділянки фермерському господарству — також висновок конкурсної комісії, розглядається відповідною місцевою державною адміністрацією або сільською, селищною, міською радою. У разі згоди на передачу земельної ділянки у власність орган, що розглядає заяву, дає дозвіл на розробку проекту її відведення. Проект відведення земельної
159
ділянки розробляється на замовлення громадян організаціями, які мають дозволи (ліцензії) на виконання цих видів робіт.
Важливою процесуальною дією цієї стадії є погодження проекту відведення земельної ділянки. Розроблений проект погоджується з органом з питань земельних ресурсів, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини.
Після погодження він подається на розгляд відповідної місцевої адміністрації або органу місцевого самоврядування.
Погоджений проект відведення земельної ділянки розглядається районною, Київською чи Севастопольською міською державною адміністрацією або сільською, селищною, міською радою.
На підставі розгляду відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування приймає рішення про передачу земельної ділянки у власність. У разі відмови у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду, питання про набуття прав на землю вирішується у судовому порядку.
Деякими особливостями характеризується процедура розгляду матеріалів у разі приватизації земельних ділянок громадянами—працівниками державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерами з їх числа із земель, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, установ та організацій. По-перше, земельні ділянки, щодо яких можлива приватизація, перебувають у користуванні відповідних сільськогосподарських юридичних осіб; по-друге, громадяни звертаються до органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади з клопотанням (а не заявою), у якому мають зазначити: дані про призначення земельних угідь, з яких бажано виділити земельні ділянки; мету використання землі; розміри площі, місце розташування та схематичну конфігурацію і.
Відповідний орган місцевого самоврядування або орган виконавчої влади розглядає клопотання і надає дозвіл підприємствам, установам та організаціям на розробку проекту приватизації земель. Таким чином проект приватизації зе-
мельної ділянки розробляється сільськогосподарською юридичною особою самостійно, силами своїх фахівців, за власний рахунок, із застосуванням власних засобів. Його зміст становлять відомості про землі за їх призначенням та місцем розташування, встановлення їх площі та вартості в умовних кадастрових гектарах, уточнення кількості працівників підприємства та пенсіонерів з їх числа, які мають право на приватизацію тощо2.
Розроблені проекти приватизації земель затверджують органи місцевого самоврядування або органи виконавчої влади. Після їх затвердження відбувається передача земельних ділянок у власність громадян.
Клопотання про надання у постійне користування земельних ділянок юридичним особам розглядають районні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації або сільські, селищні, міські ради та надають згоду на розроблення проекту відведення земельної ділянки. Такий проект розробляє організація, яка має відповідний дозвіл (ліцензію) на виконання цих видів робіт. Умови і строки розроблення проектів відведення земельних ділянок визначаються договором, укладеним замовником з виконавцем цих робіт відповідно до типового договору. Форма типового договору, нормативи та строки розробки проектів відведення земельних ділянок визначаються Кабінетом Міністрів України.
Якщо рішення про надання земельної ділянки у постійне користування юридичним особам відповідно до ЗК України приймається обласними державними адміністраціями, Радою міністрів АРК або Кабінетом Міністрів України, місцеві органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування надсилають свій висновок.
Відмову органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки в користування або залишення клопотання без розгляду в установлений строк може бути оскаржено в судовому порядку. Рішення про відмову у наданні земельної ділянки в користування має містити мотивовані пояснення з посиланням на відповідні положення нормативно-правових актів, затвердженої містобудівної документації із землеустрою.
1 Земельний кодекс України: Коментар / За ред. А. П. Гетьмана, М. В. Шульги. —Харків: Одиссей, 2002. — С. 310.
1 Земельний кодекс України: Коментар / За ред. А. П. Гетьмана, М. В. Шульги. —Харків: Одиссей, 2002. — С. 311.
160
П—4-123
161
т

Визначення меж користування земельною ділянкою є наступною стадією набуття прав на землю. Ця стадія здійснюється у формі відведення земельних ділянок у натурі (на місцевості). її практична значимість полягає у визначенні та закріпленні меж і конфігурації земельних ділянок. Здійснення такої діяльності є необхідною умовою для виникнення відповідних прав землевласників і землекористувачів.
Перенесення меж земельної ділянки в натуру (на місцевість) здійснюється на платній основі. Підставою для цього є угода, що укладається між замовником та землевпорядною організацією, на яку покладено виконання таких робіт.
Останньою стадією набуття прав на землю є видача документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою та його реєстрація.
Як зазначено в ч. 1 ст. 125 ЗК України, право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.
Право власності на землю та право постійного користування землею посвідчується державними актами, як це встановлено ст. 126 ЗК України. Форму таких актів затверджено постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою» від 2 квітня 2002 р.
Президентом України затверджено Указ «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17 лютого 2003 р. Державна реєстрація земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру покладена на Державний комітет України по земельних ресурсах.
§ 3. Юридично-процесуальне забезпечення реалізації прав на землю
Важливого значення для реалізації прав на землю набуває їх процесуальне забезпечення. Юридичними джерелами, які містять процесуальні норми, є нормативні акти, що їх прий-
162
мають державні органи. Вони досить різноманітні і за формою поділяються на закони, укази, розпорядження, положення, рішення, накази та ін.
Основне місце серед юридичних джерел реалізації прав на землю належить Конституції України. Перш за все вона створила необхідні умови для подальшого становлення та розвитку інституту права власності на землю.
Відповідні норми Конституції України виступають основними чинниками, які забезпечують функціонування механізму реалізації прав на землю.
Юридичними джерелами, що містять елементи процесуального забезпечення реалізації прав на землю, є норми Земельного кодексу України. У ньому містяться процесуальні норми стосовно визначення основних земельно-процесуальних проваджень, а також порядку їх здійснення. Розділ IV ЗК України регламентує підстави і порядок набуття прав на землю громадянами та юридичними особами; порядок придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод; порядок продажу земельних ділянок на конкурентних засадах; підстави та порядок припинення права власності на земельну ділянку; порядок погодження питань, пов'язаних з вилученням (викупом) земельних ділянок. Статті цього розділу також встановлюють суб'єктивні права та юридичні обов'язки власників земельних ділянок та землекористувачів. Деякі норми ЗК України визначають порядок здійснення контролю за використанням та охороною земель, ведення земельного кадастру та землеустрою, розв'язання земельних спорів.
Одним з видів юридичних джерел, що містять елементи процесуального забезпечення реалізації прав на землю, є норми указів Президента України та постанов Кабінету Міністрів України. їх призначення полягає у конкретизації процесуальних положень ЗК України. Вони можуть стосуватися як загальних питань надання та припинення прав на землю, так і окремих його сторін.
Зокрема, укази Президента України «Про Основні напрями земельної реформи в Україні на 2001—2005 роки» від ЗО травня 2001 р.1, «Про Концепцію державної регіональної політики» від 25 травня 2001 р.2 встановлюють загальні процесуально-правові норми, що стосуються прав на землю.
1Офіційний вісник України. — 2001. — № 22. — Ст. 986.
2Там само. — С. 983.
163
Постанови Кабінету Міністрів України докладно регламентують процесуальні засади забезпечення реалізації прав на землю. Зокрема, постановою Кабінету Міністрів України «Про порядок подання заяви (клопотання) про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення та форму державного акта на право власності на землю від
24березня 1999 р.»1 встановлено процедуру подання заяви(клопотання) у відповідні органи місцевого самоврядуваннята місцеві органи державної виконавчої влади (з розмежуванням їх компетенції), визначено реквізити, які мають бутизазначені в заяві (клопотанні), а також документи, що додаються до поданої заяви (клопотання).
Додержання відповідної процедури — необхідна умова виникнення суб'єктивного права власності на землі несільськогосподарського призначення.
Постановами Кабінету Міністрів України передбачено також процесуальне забезпечення таких питань, як: порядок державної реєстрації договорів оренди землі (постанова від
25грудня 1998 р.2), порядок реєстрації договорів оренди земельної частки (паю) (постанова від 24 січня 2000 р.3), порядок викупу земельних ділянок громадянами (понад норми,яка приватизується безоплатно) для ведення фермерськогогосподарства або особистого підсобного господарства (постанова від 24 січня 2000 р.4), порядок використання земель узонах їх можливого затоплення внаслідок повеней і паводків(постанова від 31 січня 2001 р.5
Ще одним видом юридичних джерел, що містять елементи процесуального забезпечення реалізації прав на землю є нормативно-правові акти Державного комітету України по земельних ресурсах та інших центральних органів виконавчої влади.
Чимала кількість нормативно-правових актів Держкомзе-му України приймається у вигляді наказів, які регламентують чітко визначене коло суспільних земельних відносин. Зокрема, це питання, пов'язані з розвитком ринку землі в Україні
2Там само.
3Там само. — 2000. -
4Там само. — 2000. •
5Там само. — 2001.-
1 Офіційний вісник України. — 1999. — № 12. — Ст. 479.
™. 1998.— №52.— Ст. 1943.
-№4. — Ст. 173. -№4.~ Ст. 112. -№5. — Ст. 188.
(наказ від 15 травня 2000 р.1), затвердженням Рекомендацій щодо перерозподілу земель загального користування колективних сільськогосподарських підприємств у процесі їх реформування (наказ від 1 лютого 2000 р.2, затвердженням форми Типового договору оренди земельної частки (паю) (наказ від 17 січня 2000 р.3) та ін.
Серед юридичних джерел, що передбачають процесуальне забезпечення реалізації прав на землю, важливе значення мають постанови Пленуму Верховного Суду України, листи та роз'яснення Вищого господарського суду України.
§ 4. Земельно-процесуальні засади припинення прае на землю
Земельний кодекс України розрізняє підстави припинення права власності на земельну ділянку (ст. 140) та підстави припинення права користування земельною ділянкою (ст. 141).
Добровільна відмова від права власності або права постійного користування земельною ділянкою (ст. 142) є самостійним волевиявленням власника земельної ділянки або землекористувача, яке пов'язане з небажанням подальшої експлуатації земельної ділянки. Тобто суб'єкт самостійно і за доброї волі відмовляється від належного йому права використовувати земельну ділянку. Волевиявлення особи має бути оформлено у відповідній формі — письмовій заяві.
Земельний кодекс України розрізняє добровільну відмову від права власності на землю та добровільну відмову від права постійного користування земельною ділянкою. У першому випадку власник відмовляється від належної йому землі на користь держави або територіальної громади. Процедурою такої відмови є: а) отримання згоди органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування на одержання земельної ділянки у власність; б) підготовка та укладення угоди про передачу земельної ділянки відповідно державі або територі-
1Офіційний вісник України. — 2000. — № 25. — Ст. 1076.
2Бюлетень законодавства і юридичної практики України. — 2000. -№8. — С. 373.
3Офіційний вісник України. — 2000. — № 8. — Ст. 331.
1
164
165

альній громаді; в) нотаріальне посвідчення укладеної угоди та її державна реєстрація.
Добровільна відмова від права постійного користування земельною ділянкою відбувається на користь власника землі. Процедурою такої відмови є: а) заява землекористувача на ім'я власника земельної ділянки про добровільну відмову від права на її експлуатацію; б) прийняття рішення власником земельної ділянки щодо припинення права на її постійне користування; в) повідомлення органів державної реєстрації про припинення права постійного користування земельною ділянкою.
Дещо іншу процедуру передбачено щодо припинення права користування земельною ділянкою, яка використовується з порушенням земельного законодавства (ст. 144). Вона складається з чотирьох стадій.
У разі виявлення порушення земельного законодавства (перша стадія), державний інспектор з використання та охорони земель складає відповідний протокол та видає його особі, яка порушила норми земельного законодавства. Для усунення виявлених недоліків надається термін у ЗО днів. Цей термін безпосередньо передбачений у ст. 144 ЗК України і не може бути зменшений або збільшений.
Наступна стадія процедури припинення права користування земельною ділянкою пов'язана з усуненням порушення земельного законодавства. Якщо його у 30-денний термін буде усунуто, процедура припинення права користування земельною ділянкою завершується. За особою, яка допустила відповідне порушення, але виконала вказівку державного інспектора, зберігається право користування земельною ділянкою. При невиконанні вказівки державного інспектора щодо усунення виявлених недоліків процедура припинення права користування земельною ділянкою продовжується.
Державний інспектор з використання та охорони земель відповідно до Кодексу України про адміністративні правопорушення накладає на винну особу адміністративне стягнення та вдруге видає вказівку про усунення порушення земельного законодавства. Якщо у 30-денний термін порушення не усунуто, процедура припинення права користування земельною ділянкою переходить до наступної (третьої) стадії.
На третій стадії державний інспектор звертається до місцевого органу виконавчої влади або органу місцевого само-
166
врядування з клопотанням про припинення права користування земельною ділянкою. Зазначені органи розглядають клопотання і виносять рішення про припинення права користування земельною ділянкою.
Останньою стадією є можливість оскарження землекористувачем у судовому порядку рішення органів виконавчої влади або місцевого самоврядування щодо припинення права користування земельною ділянкою. Суд може залишити рішення без змін або скасувати його.
Викуп земельних ділянок для суспільних потреб (ст. 146 ЗК України) як підстава припинення права на землю має відповідні процесуальні особливості. Перш за все органи, які мають право викупу земельних ділянок, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, зобов'язані письмово попередити власника земельної ділянки про майбутній викуп. Письмове попередження має бути зроблено за один рік до викупу. Зазначений термін є обов'язковим і не може бути меншим.
Необхідною процедурною умовою викупу земельної ділянки є отримання згоди її власника. Якщо власник земельної ділянки не дає згоди на викуп, питання вирішується у судовому порядку. Вартість земельної ділянки встановлюється на підставі експертної грошової оцінки земель, яка проводиться відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р.
Якщо власник земельної ділянки згоден з її вартістю, процедура викупу завершується укладенням угоди між власником земельної ділянки та місцевим органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування. У разі, коли власник не згоден з покупною вартістю земельної ділянки, питання вирішується в судовому порядку. Рішення суду є остаточним.
Земельні ділянки, надані у постійне користування із земель державної та комунальної власності, можуть вилучатися для суспільних та інших потреб за рішенням органів державної влади та органів місцевого самоврядування. Такими органами є: Кабінет Міністрів України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим; Рада міністрів Автономної Республіки Крим; обласна та районна державні адміністрації; Київська та Севастопольська міські державні адміністрації; обласні, районні, міські, селищні, сільські ради. їх компетенція передбачена ст. 149 ЗК України. Обов'язковою умовою вилу-
167


чення земельних ділянок є згода землекористувачів. Якщо землекористувач, який здійснює право постійного користування земельною ділянкою державної або комунальної власності, не згоден з її вилученням, відповідний орган державної влади чи орган місцевого самоврядування може звернутися до судових органів для остаточного розв'язання питання.
Земельне законодавство України передбачає, що вилучення особливо цінних земель для несільськогосподарських потреб не допускається. Але з загального правила зроблено виняток, який стосується можливості вилучення особливо цінних земель для використання у визначених ЗК України цілях. Перелік цих цілей передбачено ч. 2 ст. 150 ЗК України.
У зазначених випадках земельні ділянки вилучаються (викупляються) за постановою Кабінету Міністрів України або за рішенням відповідної місцевої ради, якщо питання про вилучення (викуп) земельної ділянки погоджується з Верховною Радою України.
ГЛПВП 11"
ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ .ПЛАТИ ЗА ЗЕМЛЮ
§ 1. Загально характеристика
та правові форми плати за землю
Основним принципом економічного стимулювання раціонального використання і охорони земель є платність. Він означає, що використання землі в Україні здійснюється за відповідну плату. Однак це положення стосується лише спеціального використання земель усіх категорій, оскільки загальне землекористування здійснюється безоплатно.
Згідно із Законом України «Про плату за землю» в редакції від 19 вересня 1996 р., плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.
Земельний податок являє собою обов'язковий платіж, що справляється з юридичних і фізичних осіб за користування земельними ділянками виключно у грошовій формі. Розмір земельного податку не залежить від результатів господарської діяльності землевласників і землекористувачів. Підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру.
Власники земельних ділянок і землекористувачі сплачують земельний податок з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. У разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою податок сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році. Обчислення ставок земельного податку за окремими категоріями земель здійснюється відповідно до статей 6—11 Закону України «Про плату за землю».
169
Юридичні особи самостійно обчислюють суму земельного податку за формою, встановленою Головною державною податковою інспекцією України. Земельний податок громадянам нараховують державні податкові інспекції, які видають платникові до 15 липня поточного року платіжне повідомлення про сплату податку.
За земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у власності чи користуванні кількох юридичних осіб або громадян, земельний податок нараховується кожному з них пропорційно тій частині площі будівлі, що перебуває у їх власності чи користуванні.
Платники, яких своєчасно не було залучено до сплати земельного податку, сплачують податок не більш як за два попередні роки. За такий самий термін допускається перегляд неправильно нарахованого податку, стягнення або повернення його платникові.
Відповідно до ст. 19 Закону України «Про оренду землі» орендна плата — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. На відміну від земельного податку, орендна плата може встановлюватися у грошовій, натуральній (за певною кількістю чи частиною продукції, яку одержують з орендованої земельної ділянки) та відробітковій (надання послуг орендодавцеві) формах. Сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання зазначених форм або визначити інші форми плати, за винятком справляння орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності. Орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі і централізується на спеціальних бюджетних рахунках, розподіляється та використовується відповідно до Закону України «Про плату за землю».
Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю, встановлюються за угодою сторін у договорі оренди між орендодавцем (власником земельної ділянки) і орендарем.
Внесення орендної плати на майбутній період оренди допускається на термін, що не перевищує одного року. Розмір орендної плати може переглядатися за згодою сторін. Так, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря. У свою
170
І
чергу, орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати у разі законодавчого збільшення розміру земельного податку, якщо інше не передбачено умовами договору оренди.
Платежі за землю зараховуються на спеціальні бюджетні рахунки бюджетів сільської, селищної, міської рад, на території яких розташовані земельні ділянки.
Кошти від плати за землю, що надходять на спеціальні бюджетні рахунки місцевих бюджетів, використовуються виключно для таких цілей: фінансування заходів щодо раціонального використання та охорони земель, підвищення родючості ґрунтів; ведення державного земельного кадастру, землеустрою, моніторингу земель; створення земельного інноваційного фонду; відшкодування витрат власників землі і землекористувачів, пов'язаних з господарюванням на землях гіршої якості; економічного стимулювання власників землі і землекористувачів за поліпшення якості земель, підвищення родючості ґрунтів і продуктивності земель лісового фонду; надання пільгових кредитів, часткового погашення позичок та компенсації втрат доходів власників землі і землекористувачів внаслідок тимчасової консервації земель, порушених не з їх вини; проведення земельної реформи, а також для земельно-господарського устрою, розробки містобудівної документації і розвитку інфраструктури населених пунктів.
§ 2. Суб'єкти та об'єкти плоти зо землю
Суб'єктами плати за землю (платниками) є юридичні особи незалежно від організаційно-правових форм і форм власності, а також фізичні особи, які використовують земельні ділянки на титулах права власності та користування, у тому числі на умовах оренди.
Іноземні юридичні та фізичні особи, а також особи без громадянства сплачують земельний податок, якщо вони є власниками земельних ділянок несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також земельних ділянок несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. В усіх інших випадках вони можуть бути тільки орендарями земельних ділянок і сплачувати орендну плату.
171
Об'єктом плати за землю відповідно до ст. 206 ЗК України є земельна ділянка, яка являє собою частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Проте, слід зазначити, що згідно зі ст. 5 Закону України «Про плату за землю» до об'єктів плати за землю віднесено також земельну частку (пай), а до суб'єктів плати за землю — власників земельних часток (паїв). Зазначена колізія норм вирішується відповідно до п. З Прикінцевих положень ЗК України, в якому зазначається, що закони та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності Земельним кодексом, діють у частиш, що не суперечить йому. Крім того, земельна частка (пай) не може ототожнюватися з конкретною земельною ділянкою адже вона не визначена у натурі, а право на земельну частку (пай) — це право її власника вимагати виділення у натурі (на місцевості) конкретної земельної ділянки. Отже, віднесення земельної частки (паю) до об'єктів плати за землю, а власників земельних часток (паїв) — до суб'єктів суперечить природі земельної частки (паю) та праву на земельну частку (пай). Таким чином, власник сертифіката на земельну частку (пай) до визначення меж земельної ділянки у натурі та отримання документа, що посвідчує право власності на землю, не є платником земельного податку.
§3. Особливості обчислення плати
за землі різного цільового призначення
Розмір земельного податку встановлюється у вигляді стабільних платежів за одиницю площі земельної ділянки, яка обкладається податком, у розрахунку за рік. Ставки податку визначаються окремо за категоріями земель основного цільового призначення, видами і підвидами угідь, групами ґрунтів і переглядаються у разі зміни цін та інших причин, незалежних від волі землевласників і землекористувачів.
Для" земель сільськогосподарського призначення ставки земельного податку з одного гектара угідь встановлюються у відсотках від їх грошової оцінки у таких розмірах: для ріллі, сіножатей та пасовищ — 0,1%, для багаторічних насаджень—0,03%.
172
Ставки земельного податку із земель житлової та громадської забудови, грошову оцінку яких здійснено, встановлюються у розмірі 1% від їх грошової оцінки. Якщо відповідну оцінку земельних ділянок не визначено, то середні ставки земельного податку встановлюються у розмірах, що визначається відповідно до чисельності населення населених пунктів з урахуванням коефіцієнтів, які застосовуються для міст Києва, Севастополя та міст обласного значення, за даними таблиДі. наведеної у ч. 2 ст. 7 Закону України «Про плату за землю».
Закон містить низку винятків з вищенаведе0ого загального правила. Так, податок за земельні ділянки, зайняті житловим фондом, кооперативними автостоянкам^ Для зберігання особистих транспортних засобів громадян, гаражно-будівельними, дачно-будівельними кооперативами, індивідуальними гаражами і дачами громадян, а також за земельні ділянки, надані для потреб сільськогосподарського виробництва, водного та лісового господарства, які зайняті виробничими, культурно-побутовими та господарськими будівлями і спорудами, справляється у розмірі 3% від сумі* земельного податку, обчисленого за загальним правилом.
Податок за земельні ділянки, надані для потреб лісового господарства, за винятком ділянок, зайнятих виробничими, культурно-побутовими, жилими будинками та госіїодарськи-ми будівлями і спорудами, справляється як складова плати за використання лісових ресурсів, що визначається лісовим законодавством.
Податок за земельні ділянки на територіях та об'єктах природоохоронного, оздоровчого та рекреаційної"0 призначення, зайняті виробничими, культурно-побутовими, господарськими будівлями і спорудами, що не пов'язані з функціональним призначенням цих об'єктів, справляється у п'ятикратному розмірі відповідного земельного податку.
Податок за частину площ земельних ділянок, наданих підприємствам, установам та організаціям (за винятком сільськогосподарських угідь), що перевищують норми відведення, справляється у п'ятикратному розмірі відповідного земельного податку.
Податок за земельні ділянки, надані для Збройних Сил України та інших військових формувань, створених відповідно до законодавства України, залізниць, гірничодобувних підприємств, а також за водойми, надані для виробництва риб-
173

ної продукції, справляється у розмірі 25% від суми земельного податку, обчисленого відповідно до частин 1 та 2 цієї статті1.
Ставки земельного податку застосовують з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених Законом України про Державний бюджет України на відповідний рік.
Закон України «Про плату за землю» регламентує також ставки земельного податку для земель різного цільового призначення, які розташовані за межами населених пунктів.
Так, підприємства промисловості, транспорту, зв'язку та іншого призначення справляють земельний податок з розрахунку 5% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по області, за винятком земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Податок за земельні ділянки, надані на землях природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культур-ного призначення, за винятком земельних ділянок сільськогосподарського використання, справляється у розмірі 50% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.
Податок за земельні ділянки, надані на землях лісового фонду, за винятком земель сільськогосподарського використання, справляється як складова плати за використання лісових ресурсів, що визначається лісовим законодавством. Виняток становлять земельні ділянки, що входять до складу земель лісового фонду і зайняті виробничими, культурно-побутовими, жилими будинками та господарськими будівлями і спорудами, за які податок справляється у розмірі 0,3% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.
Податок за земельні ділянки, надані на землях водного фонду, за винятком земельних ділянок сільськогосподарського використання, справляється у розмірі 0,3% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.
Грошова оцінка земельних ділянок проводиться Держком-земом за методиками, затвердженими Кабінетом Міністрів
України1. У зв'язку з інфляційними процесами в економіці держави грошова оцінка земельних ділянок щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, порядок проведення якої затверджує Кабінет Міністрів України.
Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення проводиться окремо по орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за рентним доходом, який формується залежно від якості, місця розташування та економічної оцінки земель. В основу розрахунку грошової оцінки земель покладено рентний доход, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земельних ділянок.
В основі грошової оцінки земель житлової та громадської забудови лежить капіталізація рентного доходу, яка виникає внаслідок місцезнаходження населеного пункту у загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва і розселення, освоєння та облаштування його території і якості земель з урахуванням природно-кліматичних і інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.
В основу грошової оцінки несільськогосподарських земель, які розташовані за межами населених пунктів, покладено капіталізований рентний доход, що залежить від їх функціонального використання або нормативного середньорічного економічного ефекту, який утворюється внаслідок використання відповідних земельних ділянок.
Залежно від призначення і порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною та експертною.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання і охорони земель тощо.
1 Зазначене правило тимчасово не поширюється Збройні Сили України та Інші військові формування, утворені відповідно др законів України, в разі цільового використання, наданих їм земель. — Див.: Закон України «Про Державний бюджет України на 2002 рік» від 20 грудня 2001 р. № 2905-Ш // Відомості Верховної Ради України. — 2002. — № 12—13. — Ст. 92.
174
1 Постанова Кабінету Міністрів України «Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» від 23 березня 1995 р. № 213 // Урядовий кур'єр. — 1995. — 4 квітня; Постанова Кабінету Міністрів України «Про Методику грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів» від ЗО травня 1997 р.) № 525 // Урядовий кур'єр. — 1997. — 26 червня.
175
Експертна грошова оцінка землі застосовується при встановленні імовірної ціни купівлі (продажу) окремих земельних ділянок незалежно від типу їх використання та категорії ґрунтів.
Експертна грошова оцінка земельних угідь, які перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється Держкомземом і його органами на місцях, а земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, — експертами на договірних засадах. Проведення експертної грошової оцінки відбувається у такій послідовності: обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі; визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов угоди; складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку; збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки; визначення найефективнішого використання земельної ділянки; вибір та обґрунтування методичних підходів; визначення вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та формулювання остаточного висновку; складання звіту про оцінку.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється на основі Методики проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок1.
§ 4. Пільги щодо плоти зо землю
Відповідно до ст. 12 Закону України «Про плату за землю» встановлено низку пільг щодо плати за землю. Пільгове земельне оподаткування пов'язане із звільненням носія земельних прав від обов'язку сплачувати земельний податок. Аналіз Закону України «Про плату за землю» свідчить, що пільгове земельне оподаткування може носити як постійний, так і тимчасовий характер. У першому випадку встановлена законом пільга діє безстрокове, тобто постійно, у другому — на строк, визначений законом.
Закон, надаючи пільги певним власникам земельних ділянок і землекористувачам, розрізняє серед цих пільговиків громадян та юридичних осіб. До складу громадян, які звіль-
1 Постанова Кабінету Міністрів України «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» від 11 жовтня 2002 р. № 1531 // Урядовий кур'єр. — 2002. — 23 жовтня.
176
няються від земельного податку, відносяться інваліди І і II груп, громадяни, які виховують трьох і більше дітей, громадяни, члени сімей яких проходять строкову військову службу (на весь строк служби), пенсіонери, громадяни, які користуються пільгами відповідно до Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантій їх соціального захисту», громадяни, яким у встановленому порядку видано посвідчення про те, що вони постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи. У цих випадках звільнення від земельного податку стосується лише земельних ділянок, площа яких не перевищує граничних норм, встановлених ЗК України.
При звільненні від земельного податку юридичних осіб законодавець за основу приймає різні критерії. Так, з урахуванням соціально-економічних чинників від земельного податку звільняються заклади, установи та організації, які повністю утримуються за рахунок бюджету (органи державної влади та місцевого самоврядування, органи прокуратури та ін.), вітчизняні заклади культури, науки, освіти, охорони здоров'я, соціального забезпечення та ін., вітчизняні дослідні господарства науково-дослідних установ і навчальних закладів сільськогосподарського профілю та професійно-технічних училищ; установи, організації та підприємства, що віднесені до відання Національної академії наук України та деякі інші.
Звільняються від земельного податку юридичні особи, які використовують земельні ділянки із земель, що особливо охороняються. Йдеться про заповідники, у тому числі істо-рико-культурні, національні природні парки, заказники (крім мисливських), регіональні ландшафтні парки, ботанічні сади, дендрологічні і зоологічні парки, пам'ятники природи, заповідні урочища та парки-пам'ятники садово-паркового мистецтва.
177
Звільнення від земельного податку стосується певних земель, які названі в Законі «Про плату за землю». Йдеться, зокрема, про сільськогосподарські угіддя зон радіоактивного забруднення територій, визначених ст. 2 Закону України «Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи» (зон відчуження, безумовного — обов'язкового — відселення, гарантованого добровільного відселення і посиленого радіоекологічного контролю); хімічно забруднені сільськогосподарські
12 — 4-123
угіддя, на які запроваджено обмеження щодо ведення сільського господарства; землі, що перебувають у тимчасовій консервації або у стадії сільськогосподарського освоєння та деякі інші.
Тимчасове звільнення від земельного податку на строки, вказані у відповідних нормативних актах, встановлене законом як стимулюючий захід щодо державної підтримки підприємств певної галузі промисловості (літакобудівної, суднобудівної та ін.), для суб'єктів спеціальних економічних зон на перед функціонування таких зон (наприклад, спеціальні економічні зони: «Яворів», «Славутич», «Азов», «Донецьк», «Миколаїв» та ін.), для суб'єктів підприємницької діяльності, які реалізують у встановленому законом порядку інвестиційні проекти та ін.
Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласні, міські, селищні та сільські ради можуть встановлювати такі пільги щодо плати за землю: часткове звільнення на певний строк, зменшення суми земельного податку лише за рахунок коштів, що зараховуються на спеціальні бюджетні рахунки відповідних бюджетів.
ГЛПВП 12
ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ УПРАВЛІННЯ У ГАЛУЗІ ВИКОРИСТАННЯ .ТА ОХОРОНИ ЗЕМЕЛЬ
§ 1. Поняття, зміст та суб'єкти
управління у галузі використання та охорони земель
Управління у галузі використання та охорони земель є різновидом, складовою управління природокористуванням та охороною довкілля. Головною ознакою, за якою цей різновид виділяється як самостійний, є земля — основне національне багатство, що перебуває під особливою охороною держави.
Управління у сфері використання та охорони земель слід розглядати як організаційно-правову діяльність уповноважених органів з забезпечення раціональної та ефективної експлуатації земель усіма суб'єктами господарювання у межах, визначених земельним законодавством України.
Перехід до ринкової економіки призвів до корінних змін у формах та методах державного управління у сфері використання та охорони земельних ресурсів, а також його змісту. Набули широкого застосування економічні методи впливу на суб'єктів земельного законодавства, пов'язані з наданням податкових і кредитних пільг, виділенням коштів державного або місцевого бюджету, звільненням від плати за земельні ділянки, компенсацією з бюджетних коштів зниження доходу власників землі та землекористувачів внаслідок тимчасової консервації деградованих та малопродуктивних земель тощо.
Разом з тим в умовах ринкової економіки та роздержавлення права власності на землю важливим є поєднання економічного стимулювання раціонального використання та
12*
179
охорони земель з методами адміністративного впливу на суб'єктів земельних правовідносин. За цих умов важливого значення набувають відповідні функції управління у галузі використання та охорони земель, зокрема землеустрій, контроль, кадастр, моніторинг земель. Відповідні функції становлять зміст управління у галузі використання та охорони земель.
Суб'єктом управління у галузі використання та охорони земель є система уповноважених органів, які відповідно до земельного законодавства здійснюють організаційно-правову діяльність щодо забезпечення раціонального використання земельних ресурсів та їх охорони.
До числа таких суб'єктів ЗК України відносить: Верховну Раду України, Верховну Раду Автономної Республіки Крим, обласні, Київську та Севастопольську міські, районні, районні у містах, міські, селищні та сільські ради, Кабінет Міністрів України, центральний орган виконавчої влади з питань екології та природних ресурсів, центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, Раду міністрів Автономної Республіки Крим, місцеві державні адміністрації.
§ 2. Система і функції управління у галузі використання та охорони земель
Функції управління — це види (напрями) діяльності, яку здійснюють уповноважені органи щодо забезпечення організації раціонального й ефективного використання та охорони земель.
У юридичній літературі на різних етапах розвитку та становлення земельного законодавства по-різному визначали та формулювали відповідні функції управління у зазначеній галузі. Зокрема, в підручнику «Земельное право» до основних функцій державного управління земельним фондом були віднесені: визначення цільового призначення земель та переведення їх з однієї категорії до іншої; надання та вилучення земель; земельний облік; землеустрій; державний контроль за використанням земель; земельні спори1.
1 Земельное право. — М.: Юрид. лит. — 1971. — С. 96.
180
Автори підручника «Советское земельное право» (1981) за редакцією В.С. Шелестова до функцій управління єдиним державним земельним фондом віднесли: облік земель і реєстрацію землекористування; планування використання земель; проведення землеустрою і планування земель населених пунктів; контроль за використанням земель; вирішення земельних спорів1. Таким чином, з'явилися нові функції управління земельним фондом (планування, реєстрація), деякі перестали розглядатися як такі функції (надання та вилучення земель, визначення цільового призначення земель), а інші (облік земель, землеустрій, контроль, вирішення земельних спорів) залишилися незмінними.
У підручнику «Советское земельное право» (1986), за редакцією В. П. Валезіна та М. І. Краснова, функціями управління земельним фондом визначено такі: ведення державного земельного кадастру; планування використання та охорони земель; розподіл та перерозподіл земель; відновлення земельних ресурсів; державний землеустрій; державний контроль за використанням та охороною земель; вирішення земельних спорів2. Крім відомих, з'явилася нова функція управління земельним фондом — відновлення земельних ресурсів.
На сучасному етапі розвитку земельного законодавства, особливо з прийняттям нового ЗК України, функції управління землями набули нового забарвлення та змісту. Вони передбачають необхідність всілякої підтримки розвитку ринкових відносин в агропромисловому комплексі України, побудови приватноправових засад використання земель країни з безумовним та обов'язковим здійсненням державного публічно-правового впливу на процес експлуатації земель та їх охорони.
Згідно із ЗК України до функцій управління у галузі використання та охорони земель необхідно віднести: встановлення та зміну меж адміністративно-територіальних утворень; планування використання земель; землеустрій; контроль за використанням та охороною земель; моніторинг земель; ве-
1Советское земельное право / Под ред. проф. В. С. Шелестова. —Харьков: Вища школа., изд-во при Харьк. ун-те., 1981. — С. 70.
2Советское земельное право: Учебник / Под ред. В. П. Балезина,Н. И. Краснова. — М.: Юрид. лит., 1986. — С. 49.
181
дення державного земельного кадастру; економічне стимулювання раціонального використання та охорони земель; відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.
§ 3. Система і повноваження органів управління у галузі використання та охорони земель
Органи управління у галузі використання та охорони земель мають розгалужену систему, яка діє в межах повноважень, визначених земельним та іншими галузями законодавства України. Зазначена система функціонує як єдиний взаємопов'язаний механізм.
Традиційно систему органів управління у галузі використання та охорони земель поділяють на два види: органи загальної компетенції та органи спеціальної компетенції. Особливістю управління в галузі використання та охорони земель органами загальної компетенції є те, що вони здійснюють зазначену діяльність разом з вирішенням інших завдань, віднесених до їх компетенції, — розвиток економіки, соціальної сфери (охорона здоров'я, освіта, культура), національної безпеки та оборони тощо. На відміну від цього, для органів спеціальної компетенції управління у галузі використання та охорони земель є головним або одним з головних напрямів їх діяльності.
До системи органів загальної компетенції, які здійснюють управління у галузі використання та охорони земель, належать: Верховна Рада України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Кабінет Мінієтрів України, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи місцевого самоврядування, місцеві органи виконавчої влади.
Систему органів управління спеціальної компетенції у зазначеній сфері становлять: Міністерство екології та природних ресурсів України, Державний комітет України по земельних ресурсах.
Відповідно до ст. 75 Конституції України основними повноваженнями Верховної Ради України у галузі управління використанням та охороною земель є: прийняття законів у галузі регулювання земельних відносин; визна-
чення засад державної політики у галузі використання та охорони земель; затвердження загальнодержавних програм щодо використання та охорони земель; встановлення і зміна меж районів і міст; погодження питань, пов'язаних з вилученням (викупом) особливо цінних земель; вирішення інших питань у галузі земельних відносин згідно з Конституцією України.
Земельний кодекс України відносить до повноважень Верховної Ради Автономної Республіки Крим у галузі використання та охорони земель на території республіки низку напрямів діяльності, пов'язаних з реалізацією загальнодержавної політики у сфері земельних відносин і захисту земельних прав громадян, юридичних -осіб, територіальних громад і держави в цілому. Серед них: розпорядження землями, що перебувають у спільній власності територіальних громад; підготовка висновків щодо вилучення (викупу) та надання земельних ділянок із земель державної власності, що проводяться органами виконавчої влади; координація здійснення контролю за використанням та охороною земель тощо.
Повноваження Кабінету Міністрів України у галузі земельних відносин визначені ЗК України (ст. 13 та ін.). Зокрема, відповідно до п. 2 ст. 84 ЗК України він здійснює повноваження власника щодо земель державної власності згідно з законом у межах і порядку, визначених Кодексом; за погодженням з Верховною Радою України має повноваження на продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, іноземним державам та іноземним юридичним особам (п. 1 ст. 129 ЗК); уповноважений надавати у постійне користування земельні ділянки із земель державної власності юридичним особам у випадках, визначених статтями 149 та 150 ЗК України (п. 7 ст. 122); має право приймати рішення щодо вилучення земельних ділянок державної власності, які перебувають у постійному користуванні, для суспільних та інших потреб (п. 2 та 9 ст. 149); визначає порядок встановлення та зміни цільового призначення земель (ч. З ст. 20 ЗК); надає дозвіл на проведення розвідувальних робіт на землях заповідників, національних природних парків, дендрологічних та ботанічних садів, археологічних пам'яток (п. З ст. 97 ЗК); затверджує методику грошової та експертної оцінки землі (п. 8 ст. 128 ЗК); здійснює інші повноваження.
1
182
183
Рада Міністрів Автономної Республіки Крим відповідно до п. 2 ст. 38 Конституції АР Крим здійснює виконавчі функції і повноваження, віднесені до самостійного відання АР Крим, зокрема з питань землеустрою, зрошуваного землеробства, архітектури та містобудування та ін. її повноваження як органу управління у сфері земельних відносин визначені в ст. 16 ЗК України. Серед них слід виділити такі: розпорядження землями державної власності у межах, визначених ЗК України; участь у розробці та забезпеченні виконання загальнодержавних і республіканських програм з питань використання та охорони земель; координація здійснення землеустрою і державного контролю за використанням та охороною земель; підготовка висновків щодо надання або вилучення (викупу) земельних ділянок та ін.
Органи місцевого самоврядування (обласні, Київська та Севастопольська міські, районні, районні у містах, сільські, селищні та міські ради) виконують управлінські функції у сфері земельних відносин відповідно до статей 8—12 ЗК України, законів України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21 травня 1997 р. (з відповідними змінами), «Про столицю України — місто-герой Київ» від 15 січня 1999 р. До їх повноважень належать: розпорядження землями територіальних громад; підготовка висновків щодо вилучення (викупу) та надання земельних ділянок із земель державної власності, що проводяться органами виконавчої влади; встановлення та зміна меж відповідних адміністративно-територіальних одиниць; організація землеустрою; забезпечення реалізації державної політики в галузі використання та охорони земель та ін.
Повноваження місцевих державних адміністрацій визначені в ст. 17 ЗК України та Законі України «Про місцеві державні адміністрації» від 9 квітня 1999 р. (з відповідними змінами). Вони, зокрема, здійснюють: розпорядження землями державної власності у межах, визначених ЗК України; беруть участь у розробці та забезпеченні виконання загальнодержавних і регіональних програм з питань використання та охорони земель; координують здійснення землеустрою та державного контролю за використанням та охороною земель; підготовку висновків щодо надання або вилучення (викупу) земельних ділянок; викуп земельних
184
ділянок; викуп земельних ділянок для суспільних потреб у межах, визначених ЗК України; підготовку висновків щодо встановлення та зміни меж сіл, селищ, районів, районів у містах та міст та ін.
Серед повноважень Міністерства екології та природних ресурсів України як центрального органу виконавчої влади з питань екології та природних ресурсів у галузі земельних відносин ст. 14 ЗК України виділяє: участь у розробці та реалізації загальнодержавних і регіональних програм використання та охорони земель; організація моніторингу земель; участь у розробці нормативних документів у галузі охорони земель та відтворення родючості ґрунтів; здійснення державної екологічної експертизи землекористування; внесення пропозицій щодо формування державної політики у галузі охорони та раціонального використання земель; здійснення міжнародного співробітництва з питань охорони земель тощо.
Відповідно до Указу Президента України «Про створення єдиної системи державних органів земельних ресурсів» від 6 січня 1996 р. (із змінами від 19 серпня 2002 р.) система державних органів земельних ресурсів складається з Державного комітету України по земельних ресурсах та підпорядкованих йому Державної інспекції з контролю за використанням і охороною земель, Державного комітету АР Крим по земельних ресурсах і єдиному кадастру, обласних, Київського та Севастопольського міських головних управлінь, районних відділів, міських управлінь (відділів) земельних ресурсів та інже-нерів-землевпорядників сіл і селищ.
Як зазначається у Положенні про Державний комітет України по земельних ресурсах, затвердженому Указом Президента України від 14 серпня 2000 р.1, цей Комітет є центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів. У встановленому порядку він вносить пропозиції щодо формування державної політики у сфері регулювання земельних відносин, використання, охорони та моніторингу земель, ведення державного земельного кадастру і забезпечує її реалізацію, здійснює управління у цій сфері, а також міжгалузеву координацію та функціональне регулювання з питань, віднесених до його відання.
1 Офіційний вісник України. — 2000. — № 33. — Ст. 1401.
185

Повноваженнями Держкомзему є: координація робіт з проведення земельної реформи; участь у розробці та реалізації загальнодержавних, регіональних програм використання та охорони земель; ведення державного земельного кадастру, в тому числі державної реєстрації земельних ділянок і державного контролю за використанням та охороною земель; розробка економічного та правового механізму регулювання земельних відносин тощо.
§ 4. Встановлення то зміно меж
адміністративно-територіальних утворень
Земельний кодекс України до адміністративно-територіальних утворень, для яких встановлюються та змінюються межі, відносить райони, села, селища, міста та райони у містах. Території зазначених утворень відокремлюються межею, тобто умовно замкненою лінією на поверхні землі.
Відповідно до Закону України «Про планування і забудову територій» від 20 квітня 2000 р. територія — це частина земної поверхні у визначених межах (кордонах) з властивими їй географічним положенням, природними і створеними діяльністю людей умовами та ресурсами, а також з повітряним простором та розташованими під нею ресурсами. Метою формування територій і встановлення меж адміністративно-територіальних утворень є створення територіальних умов для самостійного вирішення органами місцевого самоврядування усіх питань місцевого життя. Необхідна умова цього процесу — врахування інтересів населення, яке проживає на відповідній території. Межі адміністративно-територіальних утворень встановлюються та змінюються за проектами землеустрою, які розробляються відповідно до техніко-економіч-ного обґрунтування їх розвитку, генеральних планів населених пунктів. Як зазначається у ст. 183 ЗК України, одне з основних завдань землеустрою полягає у встановленні на місцевості меж району, села, селища, міста, району у місті.
Межі адміністративно-територіальних утворень не є постійними. Вони можуть змінюватися залежно від економічних, географічних, демографічних, екологічних та інших факторів. Разом з тим, включення земельних ділянок у межі
відповідних утворень не тягне за собою припинення права власності чи права користування цими ділянками. Це надзвичайно важливе правило, яке є однією з гарантій захисту прав власників земельних ділянок і землекористувачів. Правовий режим цих земельних ділянок може бути змінений лише у разі їх вилучення (викупу) у певних суб'єктів у порядку, передбаченому ЗК України.
Коло суб'єктів, яким надано право приймати рішення стосовно встановлення та зміни меж адміністративно-територіальних утворень, залежить від різновиду таких утворень. Зокрема, Верховна Рада України приймає рішення про встановлення і зміну меж районів і міст. Підставою для прийняття такого рішення є подання Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних, Київської чи Севастопольської міської ради. Рішення про встановлення і зміну меж сіл, селищ приймають Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласні, Київська чи Севастопольська міська рада за поданням районних та відповідних сільських, селищних рад. Міська рада за поданням відповідних районних у містах рад приймає рішення про встановлення і зміну меж районів у містах.
Відповідно до п. «д» ст. 17 ЗК України висновки щодо встановлення та зміни меж сіл, селищ, районів у містах та міст готують місцеві державні адміністрації.
Межі адміністративно-територіальних утворень посвідчу-ються державним актом України, який має містити повні відомості про межі конкретного району, села, селища, міста, району у місті.
Форма та порядок видачі державного акта України на межі адміністративно-територіального утворення встановлює Верховна Рада України. На відміну від державних актів, які посвідчують право власності на землю чи право постійного землекористування, державний акт України дає уявлення про просторові межі відповідного адміністративно-територіального утворення.
§ 5. Планування використання земель
Планування використання земель здійснюється відповідно до норм глави ЗО ЗК України. Воно є складовою Генераль-
186
187

ної схеми планування території України, затвердженої Законом України від 7 лютого 2002 рЛ Генеральна схема планування території України визначає пріоритети та концептуальні рішення планування і використання території країни, вдосконалення системи розселення та забезпечення сталого розвитку населених пунктів, розвитку виробничої, соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури, формування національної екологічної мережі.
За видами та режимами переважного використання Генеральна схема виділяє різні за характером території: з інтенсивною, переважно промисловою, міською житловою та громадською забудовою (зона урбанізації), у тому числі: з критичним рівнем виробничо-містобудівного освоєння; з високим рівнем виробничо-містобудівного освоєння; з середнім рівнем виробничо-містобудівного освоєння; переважно агропромислового виробництва та сільської забудови (зона сільського господарства); території та об'єкти природно-заповідного фонду, ліси, водно-болотні угіддя, землі водного фонду, рекреаційного та оздоровчого призначення, інші природні території, важливі для збереження біологічного та ландшафтного різноманіття (зона національної екологічної мережі); території (зони) радіаційного забруднення, у тому числі відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, гарантованого добровільного відселення, посиленого радіоекологічного контролю.
Отже, державне планування використання земель України — важливий та необхідний елемент системи регулювання суспільних відносин у цій галузі. Його завдання полягає в забезпеченні оптимального розподілу земель між сферами виробництва та інших народногосподарських потреб, максимальному збереженні земель сільськогосподарського призначення, особливо найбільш цінних сільськогосподарських угідь. Завданням планування використання земель є також залучення до сільськогосподарського обігу земельних ділянок, які не використовуються за цільовим призначенням, постійне підвищення їх родючості, здійснення протиерозійних і протиселевих заходів, створення умов для рекультивації земель, охорони їх від забруднення та засмічення. Для вирішення цих завдань розроб-
ляються загальнодержавні та регіональні програми використання та охорони земель.
Важливого значення для планування використання земель набуває природно-сільськогосподарське районування та зонування земель. Вони становлять нові правові явища в земельному законодавстві України, які набули чинності з прийняттям нового ЗК України.
Природно-сільськогосподарське районування земель становить поділ території з урахуванням природних умов та агробіологічних вимог сільськогосподарських культур. Воно допомагає скласти чітке уявлення про характер земель, їх необхідне та доцільне використання, продуктивність та дає можливість швидко, економічно і досить повно оцінити потенційні можливості земельних ресурсів відповідної території.
Порядок здійснення природно-сільськогосподарського районування визначає Кабінет Міністрів України (ст. 179 ЗК).
Зонування земель є однією з форм планування використання та охорони земель. Воно здійснюється відповідно до ст. 180 ЗК України лише у межах населених пунктів і нерозривно пов'язане з плануванням і забудовою територій, правове регулювання яких урегульовано Законом України «Про планування і забудову територій» від 20 квітня 2000 р. Згідно зі ст. 11 зазначеного Закону схеми планування територій на місцевому рівні визначають зонування територій для забудови та іншого використання. При цьому Генеральною схемою планування території України, затвердженою Законом України від 7 лютого 2002 р., передбачені заходи щодо вдосконалення системи розселення та забезпечення сталого розвитку населених пунктів.
§ 6. Землеустрій
Відповідно до ст. 181 ЗК України та Закону України «Про землеустрій»1 від 22 травня 2003 р. землеустрій являє собою сукупність соціально-економічних та екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та регіональної організації території адміністративно-територіальних утворень, суб'єктів господарювання, що здійснюються
1
1 Офіційний вісник України. — 2002. — № 10. — Ст. 466.
1 Офіційний вісник України. — 2003. — № 25. — Ст. 1178.
188
189
під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил. Він виконує важливі функції організації раціонального використання земельних ресурсів, їх охорони та захисту ґрунтів незалежно від цільового призначення земель, водночас є однією з функцій державного управління у сфері землекористування і поширюється на землі всіх форм власності.
Мета землеустрою визначається відповідними напрямами його проведення, а саме: забезпечення раціонального використання земель; охорона земель; створення сприятливого екологічного середовища; поліпшення природних ландшафтів.
Суб'єктами землеустрою є органи державної влади та органи місцевого самоврядування, юридичні та фізичні особи, які здійснюють землеустрій, землевласники та землекористувачі, а об'єктами — територія України, території адміністративно-територіальних утворень або їх частин, території землеволодінь та землекористувань чи окремі земельні ділянки.
Землеустрій, як сукупність соціально-економічних заходів, виконуються найрізноманітніші завдання, пов'язані з забезпеченням раціонального використа ня та охорони земель незалежно від їх цільового призначення (сільськогосподарського виробництва, промисловості, лісового та водного господарства, містобудування тощо).
На рівні загальнодержавних землевпорядних заходів проводяться: реалізація державної політики у галузі земельних правовідноснОн; визначення основного цільового призначення земельних масивів, розробка великих регіональних комплексних програм охорони та раціонального використання земельних ресурсів; планування та прогнозування (розробка державних, обласних, районних і регіональних схем використання земель та схем землеустрою, заходів щодо охорони земель), розробка цільових програм меліорації та рекультивації земель, боротьба з водною та вітровою ерозією ґрунтів і т. ін.
Галузеві та відомчі завдання землеустрою залежать від характеру виробництва, його особливостей, спеціалізації. Зокрема, до завдань землеустрою у галузі сільськогосподарського виробництва слід віднести: створення та вдосконалення усіх форм власності на землю та землекористування; організація господарств, які володіють землею на праві власності, користування (у тому числі на умовах оренди); раціональна організація територій господарств, що є виробниками сіль-
І І
ськогосподарської продукції, з метою найефективнішого ведення сільськогосподарського виробництва в нових умовах ринкової економіки.
Завданнями землеустрою у галузі промислового та інших видів несільськогосподарського виробництва є: пошук земель з метою їх використання у промисловості, будівництві і т. ін., які б мінімально зачіпали інтереси сільськогосподарського виробництва; відведення земель і утворення нових землекористувань; розробка заходів щодо охорони та раціонального використання земель з додержанням екологічних вимог.
Важливе значення мають також прогнозні та передпро-ектні завдання землеустрою, до яких належать: розробка схем використання й охорони земельних ресурсів держави та її окремих регіонів, у тому числі протиерозійних та інших ґрунтозахисних заходів; розробка схем землеустрою областей і регіонів; розробка прогнозів, регіональних програм використання й охорони земель; обґрунтування розміщення, встановлення та зміни меж територій з особливими природоохоронними, рекреаційними і заповідними режимами.
У процесі реалізації зазначених завдань важливим є проведення державної землевпорядної експертизи, яка визначає: питання правового забезпечення проектних рішень; відповідність передбачених заходів завданню на проектування, вимогам раціонального використання й охорони земель та нормативно-технічним документам; запропоновані проектною документацією рішення відносно знімання, збереження та використання родючого шару ґрунту при проведенні робіт, пов'язаних із порушенням земель, проведенням їх рекультивації.
Землеустрій здійснюють за рахунок коштів Державного бюджету України, бюджету Автономної Республіки Крим і місцевих бюджетів, а також коштів громадян та юридичних осіб. Формою землеустрою є землевпорядний процес.
Землевпорядний процес — це загальний порядок виконання окремих землевпорядних дій. Він складається з таких взаємопов'язаних стадій, що послідовно виконуються: порушення клопотання про проведення землевпорядної дії; підготовчі роботи щодо складання проекту землеустрою; складання проекту землеустрою; розгляд проекту, проектної документації; затвердження проекту; перенесення проекту в натуру (на місцевість); оформлення та видача землевпорядних
І
190
191

матеріалів і документів; здійснення авторського нагляду за виконанням проекту землеустрою.
§ 7. Контроль за використанням та охороною земель
Контроль за використанням та охороною земель являє собою одну з важливих функцій державного управління у зазначеній сфері суспільних відносин. Його завдання полягають у забезпеченні додержання органами державної влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами, організаціями і громадянами вимог земельного законодавства України. Варто звернути увагу на те, що контроль здійснюється: а) за усіма без винятку суб'єктами земельних відносин, а не тільки за юридичними і фізичними особами; б) стосується всіх земель, незалежно від форм власності.
Конкретні завдання, функції контролю за використанням та охороною земель, а також форми і методи його здійснення визначені в Законі України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» від 19 червня 2003 р.1.
Метою контролю за використанням та охороною земель, що збігається з метою усієї екологічної діяльності, є задоволення справедливих соціальних, економічних, екологічних потреб нинішнього і майбутнього поколінь у сфері розвитку й охорони навколишнього природного середовища.
Його конкретні цілі визначаються основними формами діяльності у сфері використання й охорони земель, якими є: організація раціонального землекористування; охорона земель; забезпечення екологічної безпеки людини.
Офіційний вісник України. — 2003. — № 29. — Ст. 1432.
192
Державний контроль за використанням земель здійснюють уповноважені органи виконавчої влади з питань земель- . них ресурсів, а за додержанням вимог законодавства про охорону земель — спеціально уповноважені органи з питань екології та природних ресурсів. Уповноваженими органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів є Державний комітет України по земельних ресурсах, обласні, Київське та Севастопольське міські управління та районні відділи земельних ресурсів. Ці органи у межах своїх повноважень здій-
снюють державний контроль за додержанням земельного законодавства, у тому числі встановленого порядку вилучення і надання земельних ділянок, режиму використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення та умов надання власниками земельних ділянок і землекористувачами; контролює додержання суб'єктами господарювання встановлених вимог щодо виконання земельно-кадастрових та землевпорядних робіт, експертної грошової оцінки земельних ділянок.
Органи Державного комітету України з питань земельних ресурсів здійснюють державний контроль за: раціональною організацією території та використанням земельних ділянок власниками землі і землекористувачами відповідно до умов їх надання; поверненням самовільно зайнятих ділянок у стані, придатному для використання; виконанням комплексу заходів, передбачених умовами надання земельних ділянок нормативними документами та затвердженими проектами із захисту земель від водної та вітрової ерозії, заростання бур'янами, чагарниками та дрібноліссям, селів, підтоплення, заболочення, засолення, висушування, ущільнення та від інших процесів погіршення стану земель.
Важливого значення набуває контроль за рекультивацією порушених земель, зніманням, використанням і збереженням родючого шару ґрунту при проведенні робіт, пов'язаних із порушенням земель, а також своєчасним приведенням цих земель у стан, придатний для використання за призначенням; збереженням та експлуатацією протиерозійних гідротехнічних споруд і систем, захисних лісонасаджень, встановленням і збереженням межових знаків; наданням достовірних даних про наявність, стан використання земельних угідь за Державним земельним кадастром, а також інформації про наявність земель запасу.
193
Крім того, органи Держкомзему здійснюють контроль за проектуванням, розміщенням, будівництвом, реконструкцією, введенням у дію, експлуатацією та ліквідацією об'єктів, що негативно впливають на стан земель; своєчасним і якісним виконанням комплексу необхідних заходів щодо запобігання і ліквідації псування земель, їх забруднення виробничими та іншими відходами і стічними водами, а також при добування корисних копалин, виконанні будівельних, геологорозвідувальних, пошукових та інших робіт.
13 — 4-123
1
Спеціально уповноваженими органами з питань екології та природних ресурсів є Міністерство охорони навколишнього природного середовища України, державні управління екології та природних ресурсів в АРК, областях, містах Києві та Севастополі, інші територіальні органи та інспекції зазначеного міністерства.
Відповідно до Положення про Міністерство екології та природних ресурсів України, затвердженого Указом Президента України від 29 травня 2000 р., воно здійснює згідно з законодавством державний контроль за додержанням норм і правил у сфері використання та охорони природних ресурсів, у тому числі землі.
Мінекоресурсів України має право обстежувати підприємства, установи та організації незалежно від форм власності, включаючи військові та оборонні об'єкти, об'єкти органів внутрішніх справ і Служби безпеки України з метою перевірки додержання вимог щодо охорони земель.
Важливою новелою ЗК України є запровадження такого різновиду контролю, як самоврядний контроль за використанням та охороною земель. Його здійснюють сільські, селищні, міські, районні та обласні радами відповідно до Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».
Районні та обласні ради безпосередньо не здійснюють контроль за використанням та охороною земель. Разом з тим, вони мають інші повноваження, які дають змогу опосередковано контролювати додержання вимог земельного законодавства. Зокрема, виключно на пленарних засіданнях районної та обласної рад вирішуються питання земельних відносин, затверджуються правила забудови і благоустрою населених пунктів області.
Вперше ЗК України встановлює норму, що передбачає здійснення громадського контролю за використанням та охороною земель.
Відповідно до Положення про громадських інспекторів з охорони довкілля, затвердженого наказом Мінекоресурсів України 27 лютого 2002 р., громадський контроль здійснюють громадські інспектори. Вони призначаються відповідними органами місцевого самоврядування і діють на підставі Положення, затвердженого Держкомземом України1.
1 Офіційний вісник України. — 2002. — № 12. — Ст.631.
Основними завданнями громадського контролю у галузі охорони земель є: безпосередня участь громадськості у справах поліпшення екологічної ситуації; надання допомоги органам державного контролю у забезпеченні додержання вимог земельного законодавства підприємствами, установами, організаціями та громадянами, запобігання та виявлення порушень земельного законодавства, ліквідація їх наслідків; екологічна просвіта, виховання та інформування широких верств населення через засоби масової інформації.
З метою координації роботи громадськості, широкого залучення її до розробки та виконання заходів щодо охорони земель, бережливого ставлення до земельних ресурсів і підтримання контактів з природоохоронними органами при громадських природоохоронних формуваннях та при підрозділах Державної екологічної інспекції Мінекоресурсів України можуть створюватися на громадських засадах штаби громадських інспекторів.
§ 8. Моніторинг земель
Моніторинг земель — важлива функція управління у сфері використання та охорони земель. Його об'єктом є землі України незалежно від форм власності на землю, цільового призначення та характеру використання. Моніторинг земель складається із систематичних спостережень за станом земель (зйомки, обстеження і вишукування), виявлення змін, а також оцінки: стану використання угідь, полів, ділянок; процесів, пов'язаних зі змінами родючості ґрунтів, збільшенням сільськогосподарських угідь, забрудненням земель токсичними речовинами; стану берегових ліній річок, морів, озер, водосховищ, гідротехнічних споруд; процесів, пов'язаних з утворенням ярів, селевими потоками, землетрусами та іншими явищами; стану земель у межах населених пунктів, територій, зайнятих нафтогазодобувними об'єктами, очисними спорудами, а також іншими промисловими об'єктами.
До завдань моніторингу земель належать: довгострокові систематичні спостереження за станом земель; аналіз екологічного стану земель; своєчасне виявлення змін стану земель, оцінка цих змін, прогноз і вироблення рекомендацій щодо запобігання негативним процесам та усунення їх нас-
194
195
лідків; інформаційне забезпечення ведення державного земельного кадастру, землекористування, землеустрою, державного контролю за використанням та охороною земель, а також власників земельних ділянок.
Моніторинг земель здійснюється відповідно до загальнодержавних і регіональних (місцевих) програм. Інформація про стан земельних ресурсів та їх використання, яку отримано у процесі ведення моніторингу, нагромаджується в архівах і банках даних автоматизованої інформаційної системи. На основі зібраної інформації і результатів оцінки стану земель складаються оперативні зведення, наукові прогнози і рекомендації, які направляються до місцевих органів державної виконавчої влади, органів місцевого самоврядування та інших державних органів для вжиття заходів щодо запобігання негативним процесам і ліквідації їх наслідків. Отримані матеріали об'єктивно характеризують фізичні, хімічні, біологічні процеси у навколишньому середовищі, рівень забруднення ґрунтів, що дає можливість органам державного управління пред'являти до землекористувачів певні вимоги щодо усунення правопорушень у сфері використання та охорони земель.
Державна система моніторингу навколишнього природного середовища загалом покладається на Міністерство охорони навколишнього природного середовища України. Моніторинг земель є складовою загального моніторингу довкілля. Структуру, завдання та зміст моніторингу земель визначено у Положенні про моніторинг земель, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 20 серпня 1993 р.1
Ведення моніторингу земель покладається на Державний комітет України по земельних ресурсах за участю Міністерства охорони навколишнього природного середовища України, Міністерство аграрної політики України, Національне космічне агентство України, інші зацікавлені міністерства та відомоства. Органи Держкомзему надають усім заінтересованим суб'єктам системи моніторингу інформацію про стан земельного фонду, структуру землекористування, трансформацію земель, заходи щодо запобігання негативним процесам і ліквідації їх наслідків; Міністерство аграрної політики надає інформацію про фізичні, геохімічні та біологічні зміни якості ґрунтів сільськогосподарського призначення; Націо-
Зібрання постанов уряду України. — 1994. — № 1. — Ст. 5.
нальне космічне агентство України — архівну та поточну інформацію з дистанційного зондування Землі.
Складовою моніторингу земель є моніторинг родючості грунтів, який проводиться спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питань аграрної політики.
§ 9. Державний земельний кадастр
Термін «кадастр» означає систематизовану сукупність даних стосовно кількісної та якісної характеристик відповідних видів природних ресурсів чи явищ.
Державний земельний кадастр — один з різновидів кадастрів природних ресурсів, до яких, крім нього, включаються: водний кадастр, лісовий кадастр, кадастр тваринного світу, кадастр рослинного світу та ін.
Державний земельний кадастр являє собою єдину державну систему земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристики, розподіл серед власників землі і землекористувачів.
Оперативність і точність даних земельного кадастру забезпечується використанням аерокосмічних зйомок та застосуванням методів дистанційного зондування земної поверхні.
Ведення державного земельного кадастру — одна з функцій державного управління у сфері землекористування та охорони земель. Його значення полягає в тому, що він є державним інформаційним ресурсом. Призначення державного земельного кадастру полягає в забезпеченні необхідною інформацією органів державної влади й органів місцевого самоврядування, заінтересованих підприємств, установ та організацій, а також громадян з метою регулювання земельних відносин, раціонального використання та охорони земель, визначення розміру плати за землю і цінності земель у складі природних ресурсів, контролю за використанням та охороною земель, економічного й екологічного обґрунтування бізнес-планів та проектів землеустрою (ст. 194 ЗК).
1

197
196
Державний земельний кадастр складається з відповідних складових, кожна з яких має визначене законодавством цільове призначення.
Кадастрове зонування земель — це розділення їх на земельні ділянки за різним цільовим призначенням і правовим режимом використання. Кадастрове зонування включає встановлення: місця розташування обмежень щодо використання земель; меж кадастрових зон та кварталів; меж оціночних районів та зон; кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці) (ст. 197 ЗК).
Кадастрові зйомки згідно зі ст. 198 ЗК — це комплекс робіт, що виконуються для визначення та відновлення меж земельних ділянок. Вони включають: геодезичне встановлення меж земельної ділянки; погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками і землекористувачами; відновлення меж земельної ділянки на місцевості; встановлення меж частин земельної ділянки, які містять обтяження та обмеження щодо використання земель; виготовлення кадастрового плану.
Бонітування ґрунтів відповідно до ст. 198 ЗК становить порівняльну оцінку якості ґрунтів за їх основними природними властивостями, які мають сталий характер та істотно впливають на врожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах. Воно проводиться за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями, які мають найбільшу природну продуктивність.
Економічна оцінка земель — це оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві та як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі. Вона повинна з достатньою точністю відобразити відмінності в якості земель з точки зору економічної родючості ґрунтів при досягнутому рівні інтенсивності землеробства.
Дані економічної оцінки земель є основою грошової оцінки земельних ділянок різного цільового призначення. Вона визначається в умовних кадастрових гектарах або грошовому виразі.
Грошова оцінка земельних ділянок здійснюється з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при зміні суб'єктів права власності на земельні ділянки, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку
тощо. Вона визначається на рентній основі. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною та експертною.
Державна реєстрація земельних ділянок є складовою автоматизованої системи державного земельного кадастру та необхідним елементом виникнення суб'єктивного права власності та права постійного користування на земельну ділянку. Відповідно до ч. 1 ст. 125 ЗК України, право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.
Державний реєстр земель складається з двох частин — книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі з зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок; Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку (ст. 202 ЗК).
Згідно з Указом Президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17 лютого 2003 р. функцію з державної реєстрації земельних ділянок покладено на Державний комітет України по земельних ресурсах.
Облік кількості земель відображає відомості, які характеризують кожну земельну ділянку за площею та складом угідь. При обліку кількості земель виділяють землі: у межах населених пунктів; за категоріями; за формами власності; зрошуванні й осушенні землі тощо (ст. 203 ЗК).
Облік якості земель відображає відомості, які характеризують земельні угіддя за природними властивостями та набутими властивостями, що впливають на їх родючість, а також за ступенем забруднення ґрунтів. Він містить: класифікацію всіх земель сільськогосподарського призначення за придатністю з виділенням особливо цінних земель; характеристику земель за товщиною гумусового горизонту, вмістом гумусу і поживних рухомих речовин, механічним складом ґрунтів; характеристику культуртехнічного стану природних кормових угідь тощо.
Державний земельний кадастр ведеться Держкомземом України, обласними головними управліннями, Київським та
198
199
Севастопольським міськими головними управліннями, міськими (міст обласного та районного значення) управліннями (відділами), районними відділами земельних ресурсів, які є територіальними органами Держкомзему України.
§ 10. Економічне стимулювання раціонального використання та охорони земель
Економічне стимулювання раціонального використання та охорони земель являє собою механізм ціноутворення, кредитування, пільгового оподаткування, виділення бюд- '. жетних і позабюджетних коштів, компенсації зниження доходів тощо, за допомогою якого забезпечується раціональне використання земельних ресурсів, створюються сприятливі умови для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, збереження та відтворення родючості ґрунтів, : захисту земель від негативних наслідків антропогенної діяльності людини.
Змістом зазначеного стимулювання є: надання податкових і кредитних пільг громадянам та юридичним особам, які здійснюють за власні кошти заходи, передбачені загальнодержавними і регіональними програмами використання та охорони земель; виділення коштів з державного або місцевого бюджету громадянам та юридичним особам для відновлення попереднього стану земель, порушених не з їхньої вини; звільнення від плати за земельні ділянки, що перебувають у стадії сільськогосподарського освоєння або поліпшення їх стану згідно з державними та регіональними програмами; компенсація з бюджетних коштів зниження доходу власників землі та землекористувачів внаслідок тимчасової консервації деградованих та малопродуктивних земель, що стали такими не з їхньої вини.
Передбачені ст. 205 ЗК України кредитні та податкові пільги, зокрема виділення коштів державного та місцевого бюджетів, звільнення від плати за земельні ділянки, компенсація з бюджетних коштів зниження доходу власників землі і землекористувачів, урегульовані Законом України «Про плату за землю» від 19 вересня 1996 р. (зі змінами від 8 лютого 2001 р.).
200
Як зазначено в ст. 206 ЗК Украши, використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до Закону України «Про плату за землю» у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки землі.
Плата за землю, як елемент механізму економічного стимулювання, запроваджується з метою формування джерел коштів для фінансування заходів щодо раціонального використання та охорони земель, підвищення родючості ґрунтів, відшкодування витрат власників землі і землекористувачів, пов'язаних з господарюванням на землях гіршої якості, ведення земельного кадастру, здійснення землеустрою та моніторингу земель, проведення земельної реформи та розвитку інфраструктури населених пунктів.

І'і
ГЛАВИ 13
ПРПВОВЄ РЕГУЛЮВАННЯ РИНИОВОГО ОБІГУ .ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
§ 1. Юридична природа ринкового обігу земельних ділянок
Здійснення земельної реформи змінює суть і характер земельних правовідносин, веде до появи нових інститутів земельного права, серед яких можна назвати інститут правового регулювання ринку землі.
З правової точки зору ринок земель — це врегульовані нормами чинного законодавства суспільні відносини, що виникають у процесі здійснення органами державної влади та місцевого самоврядування прав власника на землю від імені Українського народу, а також реалізації фізичними і юридичними особами, державою і територіальними громадами гарантованого Конституцією України суб'єктивного права власності та інших прав на земельні ділянки, формування і функціонування інфраструктури ринку землі, державного і самоврядного регулювання ринку землі на національному, регіональному та місцевому рівнях, забезпечення захисту прав учасників ринку землі.
Об'єктом таких правовідносин є земельні ділянки, які не заборонені законом для вільного відчуження від однієї особи до іншої. Суб'єктом ринкових земельних правовідносин виступають фізичні і юридичні особи, органи державної влади та місцевого самоврядування, які можуть бути учасниками цивільно-правових відносин. Зміст цих правовідносин становлять права та обов'язки всіх учасників ринкових земельних відносин.
Відповідно до Указу Президента України «Про Основні напрями земельної реформи в Україні на 2001—2005 роки»
від ЗО травня 2001 р. одним з принципів формування земельних відносин у найближчі п'ять років є включення землі у ринковий обіг. При цьому у чинному законодавстві України, яке присвячене регулюванню ринкових земельних відносин1, не розкривається юридична сутність поняття «обіг земельних ділянок».
Щоб розкрити правову природу цього поняття, необхідно виходити з того, що об'єктом ринкових земельних правовідносин є земельна ділянка з характерними для неї фізичними та юридичними ознаками (нерухомість, обмеженість у просторі, неможливість переміщення з одного місця на інше, правовий титул, права та обов'язки особи). З урахуванням фізичних ознак земельні ділянки як об'єкт суб'єктивного права фізично не можуть передаватись з рук у руки від однієї особи до іншої. Тому вживання словосполучення «обіг земельних ділянок» характеризує економічний аспект ринку землі.
У юридичному значенні це поняття слід розглядати через призму врегульованих нормами чинного законодавства суспільних відносин, що виникають між особами з приводу набуття і реалізації права власності та інших речових прав на земельні ділянки, права оренди земельних ділянок. Тому обіг земельних ділянок має означати перехід прав на земельну ділянку від однієї особи до іншої. При цьому підстави, способи, правові форми і порядок передачі прав на земельні ділянки мають визначатися у чинному законодавстві. Так, чинним ЗК України встановлено, що перехід прав на земельну ділянку може здійснюватись відповідно до закону шляхом прийняття адміністративного рішення, укладення цивільно-правової угоди, рішення суду.
З урахуванням викладеного обіг земельних ділянок (перехід прав на земельні ділянки) — це врегульовані нормами чинного законодавства суспільні відносини, що виникають між відповідними суб'єктами у процесі переходу прав на земельні ділянки з підстав і в порядку, передбаченому законом, договором, рішенням суду.
1 Указ Президента України «Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, Інших земель несільськогосподар-ського призначення» від 4 лютого 2000 р. // Офіційний вісник України. — 2000. — № 6. — Ст. 205.
202
203
л
До правових засад обігу земельних ділянок слід віднести: а) рівність суб'єктів права власності і господарювання перед законом; б) законність; в) гарантованість і непорушність права власності на землю; г) додержання цільового призначення земельних ділянок; ґ) врахування сервітутів та інших існуючих обмежень на земельні ділянки; д) обов'язковість відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості) у передбачених законом випадках; є) обов'язковість проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок при укладенні цивільно-правових угод; є) обов'язковість нотаріальної форми цивільно-правових угод із земельними ділянками; ж) обов'язковість державної реєстрації прав на земельні ділянки.
§ 2. Інституційно-функціональне забезпечення ринкового обігу прав на земельні ділянки
Реалізацію державної політики у сфері регулювання земельних відносин та забезпечення обігу земельних ділянок здійснюють органи законодавчої, виконавчої, судової влади, а також органи місцевого самоврядування. Основні повноваження Верховної Ради України, Кабінету Міністрів України, центральних органів виконавчої влади, Верховної Ради АР Крим, Ради міністрів АР Крим, обласних державних адміністрацій, Київської та Севастопольської міських рад, а також сільських, селищних, міських рад у цій сфері закріплені у ЗК України та інших законодавчих актах.
Державне регулювання обігу земельних ділянок передбачає виконання зазначеними органами державної влади та місцевого самоврядування комплексу організаційно-правових, фінансових, економічних, кадрових, інформаційних, науково-технічних та інших заходів, спрямованих на забезпечення вільного доступу до земельних ділянок усіх заінтересованих осіб, безперешкодного набуття прав на земельні ділянки, створення необхідної інфраструктури, забезпечення правового захисту не лише суб'єктів права на землю, а й усіх учасників ринку землі.
Зокрема, органи державної влади та місцевого самоврядування мають виконувати завдання щодо розробки та
204
І
вдосконалення прозорого порядку відчуження земельних ділянок, надання фізичним і юридичним особам можливості вибору різних дозволених видів функціонального використання земельних ділянок, розробки механізмів набуття прав на земельні ділянки на конкурентних засадах. Крім того, ці органи зобов'язані формувати необхідну інфраструктуру ринку землі, забезпечувати її функціонування, створювати умови для розвитку конкуренції, забезпечення прозорості і законності операцій із земельними ділянками. У цьому зв'язку неабияке значення для належного функціонування обігу земельних ділянок мають організація земельних бірж, земельних банків та інших фінансово-кредитних установ, створення дієвої і доступної для кожного державної реєстраційної системи прав на землю. Відповідно до вимог чинного земельного законодавства України перехід прав на земельні ділянки потребує обов'язкового проведення їх експертної грошової оцінки юридичними і фізичними особами, які одержали Сертифікат оцінювача і мають право проводити таку оцінку згідно із Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність» та Законом "Про оцінку земель" від 11.12.03 р.
Відповідно до ст. 14 Конституції України громадяни, юридичні особи і держава набувають і реалізують право власності на землю виключно відповідно до закону. Виходячи з цього, лише Верховна Рада України у законі визначає земельні ділянки, що можуть перебувати у вільному обігу без будь-яких законодавчих чи інших заборон, встановлювати обмежений обіг земельних ділянок для окремих категорій земель та окремих суб'єктів, визначати землі, що не можуть перебувати у цивільно-правовому обігу, або встановлювати мораторій на відчуження чи інший спосіб передачі земельних ділянок від однієї особи до іншої на певний термін.
§ 3. Правочини із земельними ділянками
Відповідно до статей 13, 14 і 41 Конституції України, а також норм чинного Земельного кодексу України обіг земельних ділянок має здійснюватися у визначених законом правових формах, важливе місце серед яких посідають правочини.
205
При цьому у Кодексі не вживається поняття «правочин», а застосовується термін «угода» щодо набуття права власності на земельні ділянки чи права користування.
Аналіз змісту норм статей 127, 131, 142 та інших норм ЗК України дає можливість стверджувати, що вживане у цьому законі поняття «угоди» щодо земельних ділянок є тотожним поняттю «правочини», під яким у Цивільному кодексі України від 16 січня 2003 р. розуміються дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Види, зміст та порядок укладення правочинів щодо земельних ділянок визначені у нормах глав 20 і 21 та інших статтях ЗК України. Вказані у цьому законі правочини щодо земельних ділянок мають цивільно-правовий характер. Тому до регулювання відносин, що виникають у процесі укладення і виконання таких угод, необхідно застосовувати норми цивільного законодавства України. Однак за своєю юридичною природою угоди щодо земельних ділянок мають не лише цивільно-правовий, а й публічно-правовий характер, оскільки їх укладення і виконання опосередковано рішеннями органів державної влади та місцевого самоврядування щодо визначення правового режиму земельної ділянки як предмета угоди, а також оформленням прав на земельні ділянки.
Виходячи з цього, правове регулювання обігу земельних ділянок потребує комплексного підходу до застосування норм та методів як приватно-правового, так і публічно-правового характеру. При цьому правове забезпечення обігу земельних ділянок має здійснюватися з врахуванням того, що у таких випадках норми цивільного законодавства співвідносяться з нормами земельного законодавства як загальні і спеціальні. Як зазначається у п. 2 ст. 131 ЗК України, укладення передбачених у п. 1 цієї статті угод щодо земельних ділянок здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу. Такий підхід до розуміння юридичної природи правочинів щодо земельних ділянок дає змогу провести їх класифікацію на певні види, а також вказати на особливості стосовно форми, чинності та змісту таких правочинів.
Відповідно до ст. 202 Цивільного кодексу України правочини можуть бути односторонніми та багатосторонніми (договори). Така класифікація правочинів є прийнятною і для характеристики правових форм обігу земельних ділянок.
Зокрема, до односторонніх правочинів щодо земельних ділянок належать: а) дарування; б) спадкування за заповітом, в) добровільна відмова від земельної ділянки. До двосторонніх правочинів відносять: а) договір купівлі-продажу; б) договір міни; в) договір про спільну власність на земельну ділянку; г) договір про довічне утримання особи, яка є власником земельної ділянки; ґ) договір про переуступку частки у праві власності на земельну ділянку; д) установчий договір про створення господарського товариства з передачею земельної ділянки чи права користування земельною ділянкою до статутного фонду; є) договір оренди земельної ділянки; є) договір суборенди земельної ділянки; ж) договір про право забудови земельної ділянки; з) договір застави (іпотеки) тощо.
Враховуючи особливості землі як об'єкта права класифікацію правочинів щодо земельних ділянок можна проводити і за іншими ознаками. Так, наприклад, залежно від категорії земель слід розрізняти правочини щодо земельних ділянок сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення. Залежно від суб'єктного складу правочини щодо земельних ділянок можуть бути між фізичними особами, між фізичними і юридичними особами, між юридичними особами, між фізичними та юридичними особами і органами державної влади та місцевого самоврядування. Названі критерії класифікації правочинів щодо земельних ділянок не є вичерпними і можуть бути розширені.
В сучасних умовах становлення первинного і вторинного ринків землі обіг земельних ділянок оформляється договорами купівлі-продажу.
Загальні вимоги щодо поняття, форми, порядку укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки визначені у Цивільному кодексі України. Виходячи зі змісту ст. 655 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки — це двосторонній правочин, відповідно до якого одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати земельну ділянку у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти земельну ділянку і сплатити за неї певну грошову суму. Сторонами договору купівлі-продажу виступають, з одного боку, власники земельних ділянок або органи державної влади та місцевого самоврядування, з іншого — покупці земельних ділянок, які мають відповідати вимогам, визначеним чинним цивільним та земельним законодавством.
т
206
207

У ЗК України закріплюються вимоги щодо земельної ділянки, як предмета угоди, правового становища покупців і продавців земельних ділянок, змісту угод, порядку укладення, оформлення і виконання договору купівлі-продажу земельних ділянок. Зокрема, ст. 127 ЗК України регулює особливості укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок державної і комунальної власності.
Земельні ділянки, що підлягають продажу, мають бути вільними від прав на них інших осіб, за винятком певних обмежень і сервітутів, встановлених законом чи рішенням суду відповідно до статей 98—102, 110—115 ЗК України.
Покупцями земельних ділянок із земель державної та комунальної власності можуть бути громадяни України, а також юридичні особи, засновані громадянами України і юридичними особами України. Вказані суб'єкти можуть укладати договори купівлі-продажу і набувати у власність земельні ділянки із земель державної та комунальної власності як сільськогосподарського так і несільськогосподарського призначення з урахуванням обмежень, передбачених законом. Аналізуючи вимогу закону щодо покупців земельних ділянок, необхідно зазначити, що такий підхід до визначення потенційних покупців земельних ділянок є не логічним, оскільки порушує права інших юридичних осіб, які засновані за участю держави, територіальних громад, іноземних фізичних і юридичних осіб. З метою забезпечення всім суб'єктам підприємницької діяльності України вільного доступу до набуття у власність земельних ділянок несільськогосподарського призначення Президент України в Указі «Про вдосконалення системи державного управління земельними ресурсами та контролю за їх використанням і охороною» від 19 серпня 2002 р. доручив Кабінету Міністрів України подати до Верховної Ради України пропозиції щодо вдосконалення порядку продажу земельних ділянок державної та комунальної власності спільним підприємствам, заснованим за участю іноземних юридичних та фізичних осіб, передбачивши необхідність погодження рішень про такий продаж з Кабінетом Міністрів України1. 10 липня 2003 р. Верховна Рада України внесла відповідні зміни до Земельного кодексу України2.
1Урядовий кур'єр. — 2002. „__
2Офіційний вісник України. — 2003.
21 серпня — № 153.
№31. —Ст. 1600.
Не можуть бути покупцями земельних ділянок із земель державної та комунальної власності юридичні особи України, засновані виключно на державній і комунальній власності, засновані особами без громадянства чи іноземними фізичними і юридичними особами, у статутному фонді яких є частка державної чи комунальної власності, засновані громадянами і юридичними особами України разом з іноземними фізичними і юридичними особами.
Іноземні фізичні і юридичні особи, особи без громадянства, мають право на укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок лише несільськогосподарського призначення для підприємницької діяльності у межах населених пунктів або ж за їх межами в разі придбання об'єктів нерухомого майна.
Продавцями земельних ділянок державної і комунальної власності є органи державної влади та місцевого самоврядування. У випадках, передбачених ЗК України, продавцем земельних ділянок державної власності може бути Кабінет Міністрів України.
Основними способами продажу земельних ділянок є конкурентний продаж та викуп земельної ділянки під об'єктами нерухомого майна, так званий договірний продаж. Продаж земельних ділянок із земель державної та комунальної власності має здійснюватись переважно на конкурентних засадах шляхом проведення земельних торгів у порядку, передбаченому статтями 134—139 ЗК України. Особливості продажу земельних ділянок державної і комунальної власності іноземним державам та юридичним особам закріплені у ст. 129 ЗК України.
Чинний ЗК України передбачає, що право власності на земельні ділянки може набуватися відповідними суб'єктами не лише на основі договорів купівлі-продажу, а й інших цивільно-правових угод. Серед таких угод у цьому законі названі договори міни, дарування, а також правочин успадкування. При цьому перелік цивільно-правових угод, відповідно до яких може набуватися право власності на землю, не є вичерпним. Укладення таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог ЗК України. У разі укладення договору міни (бартеру) кожна зі сторін зобов'язується передати іншій стороні у власність одну земельну ділянку в обмін на іншу земельну ділянку. Міна земельних ділянок передбачає проведення їх грошової та експертної оцінки з метою визначення їх вартості відповід-
1
1
208
Н — 4-123
209
но до Методик оцінки, що затверджені Кабінетом Міністрів України. За погодженням сторін можлива грошова доплата за земельну ділянку більшої вартості, що обмінюється на земельну ділянку меншої вартості. У разі укладення договору міни зміна цільового призначення земельної ділянки відбувається у порядку, передбаченому статтями 18—21 ЗК України. До договору міни (бартеру) застосовуються правила про договори купівлі-продажу або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни (бартеру), якщо це не суперечить суті відносин сторін. Договір міни підлягає нотаріальному посвідченню.
Серед підстав набуття права власності на земельні ділянки Земельний кодекс називає також договір дарування, відповідно до якого одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати у майбутньому іншій стороні (обдарованому) безоплатно земельну ділянку у власність. Сторонами у договорі дарування можуть бути громадяни України та юридичні особи України, держава Україна, Автономна Республіка Крим, територіальні громади. Договір дарування земельної ділянки укладається письмово і посвідчується нотаріусом. Право власності обдарованого на одержану земельну ділянку виникає з моменту одержання Державного акта на право власності на землю та реєстрації права власності у встановленому порядку.
Право власності на земельні ділянки виникає також у порядку спадкування. Спадкування визначається у Цивільному кодексі України як перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). Спадкування земельних ділянок здійснюється за заповітом або за законом. Спадкоємцями за заповітом і за законом можуть бути фізичні особи. Спадкоємцями за заповітом можуть бути також юридичні особи, держава та інші особи. Земельний кодекс України не містить заборон щодо спадкування земельних ділянок іноземними громадянами, осо,бами без громадянства та іноземними юридичними особами. Однак у цьому Кодексі є норми щодо заборони оформлення права власності на успадковані у встановленому цивільним законодавством порядку земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Відповідно до статей 81 і 82 ЗК України землі сільськогосподарського призначення, отримані у спадщину іноземними юридичними особами, іноземни-
210
ми громадянами та особами без громадянства, підлягають відчуженню протягом одного року.
У практиці роботи більшості установ комерційних банків в Україні серед основних способів забезпечення зобов'язань, поряд з гарантією, поручительством, страхуванням, неустойкою, найпоширенішим і ефективним є застава, якою оформляється майже 80% кредитних договорів1.
Поняття застави та іпотеки, а також основні принципи застави як способу забезпечення зобов'язань, порядок здійснення застави визначені у Цивільному кодексі України, Законі України «Про заставу» від 2 жовтня 1992 р. (з наступними змінами та доповненнями)2, Законі України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р.3 та в інших підзаконних нормативних актах.
Заставою визнається такий спосіб забезпечення зобов'язань, за яким кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами.
Згідно із Законом України «Про іпотеку», іпотека — це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні іпотекодавця, внаслідок якого іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою основного зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок переданого в іпотеку нерухомого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено цим Законом. Під нерухомим майном (нерухомістю) у Законі розуміються земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без знецінення та зміни їх призначення.
Предметом іпотеки може бути майно, пов'язане з землею, — будівля, споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс, а також інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. Відповідно до законодавства України предметом іпо-
1ГриджукД. М., Олійник В. О. Забезпечення кредитних зобов'язаньу діяльності банків. — К., — 2001. — С. 136.
2Відомості Верховної Ради України. — 1992. — № 47. — Ст. 642.
3ІЬлос України. — 2003. — 15 липня. — № 129.
14*
211
теки можуть бути також належні громадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження.
На відміну від Земельного кодексу України 1992 р., у новому ЗК України право іпотеки земельних ділянок значно розширене не лише за об'єктним, а й за суб'єктним складом.
Відповідно до ст. 133 ЗК України у заставу можуть передаватись земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності. Земельна ділянка, що перебуває у спільній власності, може бути передана у заставу за згодою усіх співвласників.
Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її у натурі (на місцевості). Заставодер-жателем земельної ділянки можуть бути лише банки, які відповідають вимогам, установленим законами України.
Угоди, які укладаються щодо земельних ділянок у процесі приватизації земель державної і комунальної власності, а також на вторинному ринку землі, за своїм змістом і формою мають відповідати вимогам, закріпленим у чинному ЗК України, а також нормам цивільного законодавства.
Стаття 132 ЗК України передбачає обов'язкове додержання письмової нотаріальної форми угод про перехід права власності на земельні ділянки.
Зміст угод про перехід права власності на землю залежить від правового режиму земельної ділянки, способу відчуження земельної ділянки та виду цивільно-правової угоди. У ст. 132 ЗК України закріплено істотні умови, що мають бути внесені до змісту всіх угод про передачу права власності на земельні ділянки. Водночас сторони, керуючись п. 2 ст. 131 ЗК України, мають право вносити до змісту угод додаткові умови, що є характерними для того чи іншого виду цивільно-правових угод про передачу права власності на земельні ділянки.
У договорі купівлі-продажу земельної ділянки вказуються такі істотні умови, як предмет договору, дані про місце розташування, площу, функціональне призначення; обтяження та обмеження щодо використання земельної ділянки, ціна продажу, умови оплати, порядок розрахунків, права та обов'язки сторін, а також інші умови, які визначаються за погодженням між продавцем і покупцем.
Відповідно до чинного законодавства України укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути підписа-
ний сторонами та підлягає нотаріальному посвідченню з оплатою державного мита.
Укладений і нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельної ділянки разом з рішенням продавця є підставою для відведення земельної ділянки у натурі і легалізації права власності покупця на земельну ділянку.
Предметом угод про передачу права власності на земельні ділянки є конкретні, індивідуально-визначені на місцевості земельні ділянки відповідної площі та правового режиму. Якщо земельна ділянка має обтяження чи обмеження щодо її використання за цільовим призначенням, у договорі мають бути зазначені зміст цих обтяжень та обмежень, а також підстави їх встановлення (застава, сервітути, оренда). В угодах купівлі-продажу, міни (бартеру) має бути вказана договірна ціна земельної ділянки у національній грошовій одиниці — гривні. Коли стороною виступає іноземна держава чи іноземна юридична особа, договірна ціна може вказуватися в іноземній валюті. Зміст угод про перехід права власності на земельні ділянки включає також зобов'язання сторін щодо проведення розрахунків, передачі земельних ділянок від однієї особи до іншої, додержання наявних обмежень і обтяжень щодо предмета угоди, виконання заходів з охорони і раціонального використання земельних ділянок тощо.
§ 4. Продаж земельних ділянок на конкурентних засадах
Відповідно до ст. 134 ЗК України земельні ділянки державної або комунальної власності, призначені для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги). Закріплення принципу обов'язкового продажу на конкурентних засадах земельних ділянок із земель державної і комунальної власності означає, що такі земельні ділянки не можуть бути відчужені шляхом договірного продажу чи придбані у власність на основі договору оренди з правом викупу, чи передані безоплатно у власність суб'єктів підприємницької ДІЯЛЬНОСТІ.
Учасниками земельних торгів можуть бути юридичні особи і громадяни—суб'єкти підприємницької діяльності, які
212
213
сплатили реєстраційний і гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України.
Згідно зі ст. 135 ЗК України земельні торги проводяться у формі аукціону або конкурсу. При цьому форму проведення земельних торгів (аукціон або конкурс) визначає власник земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом. Крім того, земельні торги можуть проводитися за рішенням суду.
Земельний аукціон — урегульований нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право. власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільшу ціну за земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. Його не слід ототожнювати із земельним конкурсом (тендером), який може бути місцевим, регіональним, національним чи міжнародним.
Земельним конкурсом вважають врегульований нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найвигідніші умови придбання і використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення.
Чинний ЗК України визначає порядок проведення земельних торгів, який складається з кількох етапів.
Результати земельних торгів є юридичним фактом, з яким пов'язується настання, зміна та припинення земельних правовідносин. Враховуючи юридичне значення земельних торгів для набуття і реалізації права власності на земельні ділянки суб'єктами підприємницької діяльності, у ЗК України передбачаються підстави визнання земельних торгів такими, що не відбулися. Відповідно до ст. 138 ЗК України земельні торги визнаються такими, що не відбулися, у разі: а) відсутності покупців або наявності тільки одного покупця; б) якщо жоден з покупців не запропонував ціну, вищу за стартову ціну земельної ділянки; в) несплати у встановлений термін переможцем земельних торгів належної суми за придбану земельну ділянку.
В разі незгоди учасника чи переможця земельних торгів з рішенням організатора аукціону про визнання земельних торгів такими, що не відбулися, спір вирішується у судовому порядку.
§ 5. Викуп земельних ділянок для суспільних потреб
З метою забезпечення реалізації балансу суспільних, громадських і приватних інтересів у процесі реформування земельних відносин у чинному законодавстві України визначаються основні засади та загальний порядок припинення права власності на земельні ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності. За своїм змістом правовідносини з викупу земельних ділянок для суспільних потреб відрізняються від врегульованих нормами права суспільних відносин, що виникають при відчуженні земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності.
Стаття 146 ЗК України визначає органи державної влади та місцевого самоврядування, які мають право приймати рішення про викуп земельних ділянок права приватної власності, містить перелік суспільних потреб, а також закріплює загальні правові засади щодо порядку викупу земельних ділянок.
Викуп земельних ділянок — закріплений у нормах чинного законодавства України комплекс організаційно-правових, фінансових та інших дій органів державної влади і місцевого самоврядування, спрямованих на примусове припинення права приватної власності на земельні ділянки з метою наступного використання таких ділянок виключно для задоволення суспільних потреб, передбачених законом.
Викупу може підлягати вся земельна ділянка або її частина, що належать на праві приватної власності громадянину чи юридичній особі. Якщо в суспільних інтересах чи з мотивів суспільної необхідності має бути викуплена лише частина земельної ділянки, а решта площі цієї ділянки не відповідає потребам раціонального використання землі згідно з її цільовим призначенням, власник земельної ділянки може вимагати викупу всієї земельної ділянки.
Викуп земельних ділянок права приватної власності має здійснюватися за згодою власника, якщо останній не запере-
215

чує проти запропонованої йому викупної вартості земельної ділянки. У разі незгоди власника земельної ділянки це питання вирішується в судовому порядку.
У разі здійснення викупу земельних ділянок уповноважені органи зобов'язані: а) у встановленому цим законом порядку повідомити власника земельної ділянки про необхідність викупу земельної ділянки для суспільних потреб; б) визначити у встановленому законом порядку викупну вартість земельної ділянки; в) повідомити власника земельної ділянки про її викупну вартість; г) прийняти рішення про викуп земельної ділянки; ґ) укласти з власником договір купівлі-продажу земельної ділянки; д) відшкодувати викупну вартість земельної ділянки у порядку, передбаченому законом, рішенням суду чи договором; є) у випадках, передбачених законом, прийняти рішення про реституцію земельної ділянки власнику земельної ділянки; є) використовувати земельну ділянку для суспільних потреб, вказаних у рішенні про викуп.
Передбачений у ст. 146 ЗК УКраїни перелік суспільних потреб, для яких може бути проведено викуп земельних ділянок, не є вичерпним і тому у кожному конкретному випадку органи державної влади чи місцевого самоврядування зобов'язані доводити суспільний характер тих потреб, для яких пропонується викупити земельну ділянку права приватної власності.
Власника земельної ділянки не пізніше ніж за один рік до майбутнього викупу має письмово попередити орган, який приймає рішення про викуп ділянки. Не пізніше одного місяця після одержання повідомлення власник земельної ділянки має надіслати до відповідного органу державної влади чи місцевого самоврядування відповідь про згоду на проведення переговорів щодо умов відшкодування вартості земельної ділянки.
У разі примусового викупу земельної ділянки вартість такої ділянки чи її частини встановлюється відповідно до грошової та експертної оцінки земель, яка проводиться у встановленому законом порядку.
Якщо власник не згоден із запропонованою йому викупною вартістю земельної ділянки, уповноважені органи приймають рішення про примусовий викуп земельної ділянки для суспільних потреб і звертаються із заявою до суду про припи-
нення права власності на земельну ділянку чи її частину у зв'язку з викупом земельної ділянки.
Рішення суду про примусовий викуп земельної ділянки є підставою для припинення права власності у зв'язку з викупом її для суспільних потреб. У рішенні суду обов'язково мають бути визначені сума викупної вартості та передбачені чинним законодавством України інші форми компенсації вартості земельної ділянки, з якими погоджується власник такої ділянки. Рішення суду щодо суми викупної вартості підлягає виплаті власникові земельної ділянки у строки, передбачені для виконання судового рішення.
§ 6. Примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності
Відповідно до ст. 41 Конституції України примусове відчуження об'єктів права приватної власності з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану, який може бути запроваджений в Україні відповідно до законів України «Про правовий режим воєнного стану» від 6 квітня 2000 р.г і «Про правовий режим надзвичайного стану» від 16 березня 2000 р.2
Правові підстави і порядок примусового відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності регулюються ст. 147 ЗК України.
Примусове відчуження земельних ділянок як об'єктів права приватної власності юридичних і фізичних осіб у зв'язку із запровадженням та здійсненням заходів правового режиму воєнного чи надзвичайного стану здійснюється органами державної влади, місцевого самоврядування та підлягає наступному повному відшкодуванню їх вартості у порядку, визначеному законом.
Вказані органи можуть приймати рішення про примусове відчуження земельних ділянок, якщо таке обмеження прав громадян і юридичних осіб передбачене у затвердженому законом України Указі Президента України про запровадження правового режиму воєнного стану.
1Офіційний вісник України. — 2000. — № 17. — Ст. 691.
2Там само. — 2000. — № 15. — С. 588.
1
216
217
ГЛЙВП 14

Право приватної власності на земельну ділянку припиняється з моменту прийняття рішення відповідного органу державної влади, місцевого самоврядування чи військового командування.
У разі запровадження правового режиму надзвичайного стану примусове відчуження земельної ділянки здійснюється на строк дії надзвичайного стану.
По закінченні дії обставин, у зв'язку з якими було введено воєнний чи надзвичайний стан і проведено примусове відчуження з приватної власності земельної ділянки громадян і юридичних осіб, колишній власник має право вимагати від уповноважених органів повернення цієї ділянки у власність.
У разі неможливості повернути примусово відчужену земельну ділянку власникові за його бажанням надається інша земельна ділянка.
Відшкодування вартості примусово відчужених земельних ділянок при запровадженні правового режиму воєнного чи надзвичайного стану здійснюється у порядку і строки, визначені Президентом України у відповідному Указі.
правова охорона земель
§ 1. Поняття і зміст
правової охорони земель
Згідно зі ст. 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Це положення Основного Закону країни відображено і деталізовано у Земельному кодексі України, Законі України «Про охорону земель» від 19 червня 2003 року1 та інших актах земельного законодавства.
Правова охорона земель являє собою систему врегульованих нормами права організаційних, економічних та інших суспільних відносин щодо забезпечення раціонального використання земельного фонду країни, запобігання необгрунтованому вилученню земель із сільськогосподарського обороту, захисту земельних ресурсів від шкідливих антропогенних впливів, а також щодо відтворення та підвищення родючості грунтів, продуктивності земель лісового фонду, забезпечення особливого правового режиму земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення. її основне завдання полягає в забезпеченні збереження та відтворення земельних ресурсів, екологічної цінності природних і набутих якостей земель. Охорона земель є надзвичайно важливим чинником забезпечення продовольчої та екологічної безпеки країни. Тому важливу роль у здійсненні завдань правової охорони земель відіграє держава шляхом виконання ряду своїх функцій.
1 Офіційний вісник України. — 2003. — № 29. — Ст. 1431.
219
У процесі здійснення правової охорони земель держава виконує чотири основні функції — регулюючу, стимулюючу, контрольну та каральну.
Регулююча функція правової охорони земель зводиться до встановлення правил раціонального використання земельних ресурсів. Такі правила можуть встановлюватися, наприклад, у формі обов'язків власників і користувачів земельних ділянок щодо їх раціонального використання, нормативів допустимої експлуатації земель, нормативів їх якісного стану та допустимого антропогенного навантаження на земельні ресурси.
Стимулююча функція правової охорони земель полягає в запровадженні економічних стимулів раціонального використання та охорони земельних ресурсів, які передбачені, зокрема, ст. 205 ЗК України.
Контрольна функція правової охорони земель зводиться до здійснення відповідними органами державної влади та місцевого самоврядування державного контролю за використанням та охороною земель.
Каральна функція правової охорони земель виявляється у встановленні санкцій за порушення правил раціонального використання і охорони земель та їх застосуванні до порушників земельного законодавства. Такі санкції застосовують суди, а також державні інспектори з контролю за використанням і охороною земель та деякі інші посадові особи.
Важливим напрямом державної політики щодо охорони земель є стандартизація і нормування у галузі використання земель, які здійснюються шляхом прийняття нормативів і стандартів. Вони визначають вимоги щодо якості земель, допустимого антропогенного навантаження на грунти та окремі території, а також щодо допустимого сільськогосподарського освоєння земельного фонду країни. В Україні застосовуються, зокрема, нормативи: оптимального співвідношення земельних угідь; якісного стану грунтів; гранично допустимого забруднення грунтів; деградації земель та грунтів.
Охорона земельних ресурсів здійснюється також шляхом рекультивації порушених земель, що включає комплекс організаційних, технічних і біотехнологічних заходів, спрямованих на відновлення ґрунтового покриву, поліпшення стану та продуктивності порушених земель.
Згідно з Земельним кодексом при здійсненні діяльності, пов'язаної з порушенням поверхневого шару грунту, власни-
220
ки земельних ділянок і землекористувачі повинні забезпечувати зняття, складування, зберігання поверхневого шару грунту та нанесення його на ділянку, з якої він був знятий, або на іншу земельну ділянку для підвищення Ті продуктивності та інших якостей. Нарешті деградовані і малопродуктивні землі, господарське використання яких є екологічно небезпечним та економічно неефективним, підлягають консервації, яка становить окремий напрям охорони земель.
Важливе значення у забезпеченні охорони земель має юридична відповідальність за порушення земельного законодавства. Особи, винні в недодержанні передбачених законодавством вимог щодо охорони земель, можуть бути притягнуті до адміністративної, цивільної, а в ряді випадків і до кримінальної відповідальності.
§ 2. Суб'єкти та об'єкти
правової охорони земель
Надання землі на законодавчому рівні статусу основного національного багатства, що перебуває під особливою охороною держави, покладає на органи державної влади, а також на органи місцевого самоврядування загальний обов'язок забезпечити раціональне використання та охорону земельних ресурсів країни. Виконання цього обов'язку забезпечується здійсненням названими органами низки функцій управління землями, які спрямовані на охорону земельних ресурсів.
Важливу роль у сфері правової охорони земель країни відіграє Верховна Рада України, яка визначає засади державної політики в галузі використання та охорони земель, приймає закони у галузі регулювання земельних відносин та затверджує загальнодержавні програми щодо використання та охорони земель (ст. 6 ЗК).
Прийняті Верховною Радою закони України «Про охорону земель» і «Про державний контроль за використанням та охороною земель» від 19 червня 2003 р. та інші документи у сфері охорони земель реалізуються через діяльність органів державної виконавчої влади, яку очолює Кабінет Міністрів України. Згідно зі ст. 13 ЗК України з метою забезпечення охорони земель цей орган здійснює: 1) реалізацію державної політики у галузі використання та охорони земель; 2) розробку і забезпечення виконання загальнодержавних програм використання
221
У процесі здійснення правової охорони земель держава виконує чотири основні функції — регулюючу, стимулюючу, контрольну та каральну.
Регулююча функція правової охорони земель зводиться до встановлення правил раціонального використання земельних ресурсів. Такі правила можуть встановлюватися, наприклад, у формі обов'язків власників і користувачів земельних ділянок щодо їх раціонального використання, нормативів допустимої експлуатації земель, нормативів їх якісного стану та допустимого антропогенного навантаження на земельні ресурси.
Стимулююча функція правової охорони земель полягає в запровадженні економічних стимулів раціонального використання та охорони земельних ресурсів, які передбачені, зокрема, ст. 205 ЗК України.
Контрольна функція правової охорони земель зводиться до здійснення відповідними органами державної влади та місцевого самоврядування державного контролю за використанням та охороною земель.
Каральна функція правової охорони земель виявляється у встановленні санкцій за порушення правил раціонального використання і охорони земель та їх застосуванні до порушників земельного законодавства. Такі санкції застосовують суди, а також державні інспектори з контролю за використанням і охороною земель та деякі інші посадові особи.
Важливим напрямом державної політики щодо охорони земель є стандартизація і нормування у галузі використання земель, які здійснюються шляхом прийняття нормативів і стандартів. Вони визначають вимоги щодо якості земель, допустимого антропогенного навантаження на грунти та окремі території, а також щодо допустимого сільськогосподарського освоєння земельного фонду країни. В Україні застосовуються, зокрема, нормативи: оптимального співвідношення земельних угідь; якісного стану грунтів; гранично допустимого забруднення грунтів; деградації земель та грунтів.
Охорона земельних ресурсів здійснюється також шляхом рекультивації порушених земель, що включає комплекс організаційних, технічних і біотехнологічних заходів, спрямованих на відновлення ґрунтового покриву, поліпшення стану та продуктивності порушених земель.
Згідно з Земельним кодексом при здійсненні діяльності, пов'язаної з порушенням поверхневого шару грунту, власни-
220
ки земельних ділянок і землекористувачі повинні забезпечувати зняття, складування, зберігання поверхневого шару грунту та нанесення його на ділянку, з якої він був знятий, або на іншу земельну ділянку для підвищення її продуктивності та інших якостей. Нарешті деградовані і малопродуктивні землі, господарське використання яких є екологічно небезпечним та економічно неефективним, підлягають консервації, яка становить окремий напрям охорони земель.
Важливе значення у забезпеченні охорони земель має юридична відповідальність за порушення земельного законодавства. Особи, винні в недодержанні передбачених законодавством вимог щодо охорони земель, можуть бути притягнуті до адміністративної, цивільної, а в ряді випадків і до кримінальної відповідальності.
§ 2. Суб'єкти та об'єкти
правової охорони земель
Надання землі на законодавчому рівні статусу основного національного багатства, що перебуває під особливою охороною держави, покладає на органи державної влади, а також на органи місцевого самоврядування загальний обов'язок забезпечити раціональне використання та охорону земельних ресурсів країни. Виконання цього обов'язку забезпечується здійсненням названими органами низки функцій управління землями, які спрямовані на охорону земельних ресурсів.
Важливу роль у сфері правової охорони земель країни відіграє Верховна Рада України, яка визначає засади державної політики в галузі використання та охорони земель, приймає закони у галузі регулювання земельних відносин та затверджує загальнодержавні програми щодо використання та охорони земель (ст. 6 ЗК).
Прийняті Верховною Радою закони України «Про охорону земель» і «Про державний контроль за використанням та охороною земель» від 19 червня 2003 р. та інші документи у сфері охорони земель реалізуються через діяльність органів державної виконавчої влади, яку очолює Кабінет Міністрів України. Згідно зі ст. 13 ЗК України з метою забезпечення охорони земель цей орган здійснює: 1) реалізацію державної політики у галузі використання та охорони земель; 2) розробку і забезпечення виконання загальнодержавних програм використання
221
ї

та охорони земель; 3) організацію ведення державного земельного кадастру, державного контролю за використанням і охороною земель та здійснення землеустрою; 4) встановлення порядку проведення моніторингу земель та деякі інші функції.
Суб'єктами правової охорони земель є також місцеві державні адміністрації. Так, відповідно до ст. 17 ЗК України до їх повноважень належать: участь у розробці та забезпеченні виконання загальнодержавних і регіональних (республіканських) програм з питань використання та охорони земель; координація здійснення землеустрою та державного контролю за використанням та охороною земель; координація діяльності державних органів з питань земельних ресурсів та деякі інші.
До суб'єктів правової охорони земель належать 1 органи місцевого самоврядування. Так, обласні та районні ради здійснюють: забезпечення реалізації державної політики в галузі використання та охорони земель; погодження загальнодержавних програм використання та охорони земель, беруть участь у їх реалізації на відповідній території; затверджують та беруть участь у реалізації регіональних програм використання земель, підвищення родючості ґрунтів, охорони земель; координацію діяльності місцевих органів земельних ресурсів; організацію землеустрою; розпорядження землями, що перебувають у спільній власності територіальних громад тощо (статті 8 і 10 ЗК).
До повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі охорони земельних ресурсів на відповідній території належать: розпорядження землями територіальних громад; організація землеустрою; координація діяльності місцевих органів земельних ресурсів; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; викуп земельних ділянок для суспільних потреб, пов'язаних з охороною земель та інших природних ресурсів, з земель приватної власності у межах сіл, селищ, міст; обмеження, тимчасова заборона (зупинення) використання земель громадянами і юридичними особами у разі порушення ними вимог земельного законодавства (ст. 12 ЗК).
Крім органів державної влади загальної компетенції та органів місцевого самоврядування, важливу роль у забезпеченні правової охорони земель відіграють галузеві органи державної виконавчої влади. Серед них слід виділити Державний комітет України по земельних ресурсах та Міністерство охо-
222
рони навколишнього природного середовища України. їх повноваження щодо охорони земель визначені у статтях 14 і 15 ЗК України, а також у Законі України "Про охорону земель".
Обов'язок забезпечення охорони земель у процесі їх використання закон покладає і на власників та користувачів земельних ділянок. Тому суб'єктами правової охорони земель є і громадяни та юридичні особи, яким земельні ділянки належать на праві власності, праві постійного користування чи праві оренди. Так, згідно зі статтями 91 і 96 ЗК України власники та користувачі земельних ділянок зобов'язані: додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; підвищувати родючість грунтів та зберігати інші корисні властивості землі; додержуватися обмежень, пов'язаних Із встановленням охоронних зон; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних та осушувальних систем; забезпечувати використання земельних ділянок за їх цільовим призначенням тощо. Відповідно до ст. 14 Закону України «Про оренду землі» в договорах оренди земельних ділянок як їх обов'язкова умова мають визначатися цільове призначення орендованої земельної ділянки, умови її використання та збереження якості землі.
Згідно з законодавством України охороні підлягають усі землі в межах території держави. Отже, об'єктом правової охорони земель є всі землі, на які поширюється суверенітет України. Однак суб'єкти правової охорони земель мають різний правовий статус і, відповідно, різну компетенцію у сфері охорони земель. Крім того, землі України поділяються на дев'ять категорій, кожна з яких має особливий правовий режим і потребує вжиття різних за змістом заходів щодо їх охорони. Тому землі як об'єкт правової охорони за суб'єктами та специфікою їх охорони можна поділити на дві групи.
За суб'єктами правової охорони можна виділити землі, охорона яких є обов'язком того чи іншого суб'єкта. Так, власники та користувачі земельних ділянок охороняють ділянки, що перебувають у їх власності чи користуванні. Об'єктом охорони земель, яку здійснюють сільські, селищні та міські ради, є землі в межах відповідних населених пунктів. Об'єктом охорони земель, здійснення якої покладено на районні та обласні органи влади (районні ради, районні державні адміністрації, обласні ради, обласні державні адміністрації), є землі, відповідно, в межах району чи області. Нарешті, об'єктом охорони земель, яку здійснюють Верховна
223
І
Рада України, Кабінет Міністрів України, Міністерство охорони навколишнього природного середовища України, Дер-Лскомзем України, є всі землі держави.
За специфікою об'єкта охорони землі класифікують за їх Категорійною належністю та цільовим призначенням. Так, відповідно до ст. 19 ЗК у складі земель України виділяють дев'ять категорій земель. Використання та охорона кожної з них регулюються як загальними, так і спеціальними нормами земель-Иого права, які враховують соціально-економічну та екологічну Специфіку земель кожної категорії. Окремими об'єктами охоро-Ии земель слід вважати землі, віднесені до кожної з передбаче-їадх Земельним кодексом України категорій земель.
Класифікація земель як об'єкта правової охорони має не адше теоретичне чи дидактичне (навчальне) значення, а й Має прикладний характер. Внаслідок проведення такої класифікації виявляють землі, охорона яких належить до компе-Т-енції відповідного суб'єкта.
§ 3. Нормування і стандартизація у галузі охорони земель
Згідно з Законом України «Про стандартизацію» від 17 травня 2001 р. стандартизація — це діяльність, що полягає у встановленні положень для загального і багаторазового застосування щодо наявних чи можливих завдань з метою досягнення оптимального ступеня впорядкування у певній сфері, результатом якої є підвищення ступеня відповідності продукції, процесів та послуг їх функціональному призначенню, усунення бар'єрів у торгівлі і сприяння науково-технічному співробітництву1. Мета стандартизації і нормування в галузі охорони земель та відтворення родючості ґрунтів полягає в забезпеченні екологічної і санітарно-гігієнічної безпеки громадян шляхом прийняття відповідних нормативів і стандартів, які визначають вимоги щодо якості земель, допустимого антропогенного навантаження на ґрунти та окремі території, допустимого сільськогосподарського освоєння земель тощо.
Відповідно до ст. 165 ЗК України, поряд зі стандартизацією, в сучасних умовах застосовується ще один напрям забез-
1 Офіційний вісник України. — 2001. — № 24. — Ст. 1057.
печення впорядкованості суспільних відносин у галузі охорони земель — нормування. Воно полягає у прийнятті нормативів, перелік яких встановлений ЗК України: а) оптимального співвідношення земельних угідь; б) якісного стану ґрунтів; в) граничнодопустимого забруднення ґрунтів; г) показники деградації земель та ґрунтів.
Нормативи оптимального співвідношення земельних угідь встановлюються для запобігання надмірному антропогенному, в тому числі сільськогосподарському, освоєнню території та надмірній розораності земельних угідь сільськогосподарського призначення.
Нормативи якісного стану ґрунтів встановлюються для здійснення ефективного контролю за якісним станом ґрунтів сільськогосподарських угідь, які використовуються у сільськогосподарському виробництві, та запобігання їх виснаженню.
Нормативи гранично допустимого забруднення ґрунтів запроваджуються з метою встановлення критеріїв придатності земель за їх основним цільовим призначенням (сільськогосподарським, оздоровчим, рекреаційним тощо). До нормативів граничнодопустимого забруднення ґрунтів належать: граничнодопустимі концентрації у ґрунтах хімічних речовин, залишкових кількостей пестицидів і агрохімі-катів, важких металів тощо; максимально допустимі рівні забруднення ґрунтів радіоактивними речовинами.
Нормативи рівня деградації земель та ґрунтів встановлюються для кожної категорії земель з метою здійснення ефективного контролю за земельними ресурсами та запобігання погіршенню їхнього стану.
Слід зазначити, що застосування стандартів та нормативів у галузі охорони земель та відтворення родючості грунтів може здійснюватися шляхом укладення та реалізації договорів. Наприклад, у договорі оренди земельної ділянки можуть бути визначені обов'язки орендаря щодо додержання у процесі використання орендованої ділянки певних параметрів (стандартів, нормативів) її використання. Стандарти та нормативи можуть також реалізовуватися через укладення та виконання договорів на рекультивацію земель, їх консервацію, виконання землевпорядних робіт тощо.
За роки незалежності в Україні ще не були прийняті вітчизняні стандарти чи нормативи у галузі охорони земель та відтворення родючості грунтів. Однак законодавство не ви-
224
15 — 4-123
225
ключає можливості застосовування стандартів у цій галузі, які були прийняті органами влади колишнього СРСР, якщо вони не суперечать законодавству України.
§ 4. Рекультивація земель
Рекультивація земель — це комплекс організаційних, технічних, біотехнологічних та правових заходів, здійснюваних з метою відновлення ґрунтового покриву, поліпшення стану та продуктивності порушених земель. Земельний кодекс України проголошує грунти земельних ділянок, незалежно від їх власницького статусу чи цільового призначення, об'єктом особливої охорони. Це означає, що, по-перше, права власників земельних ділянок і землекористувачів щодо ґрунтового покриву на їх ділянках обмежуються законом. Зокрема, вони не мають права здійснювати зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок без спеціального дозволу органів, що здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель. По-друге, у разі отримання дозволу на проведення діяльності, пов'язаної з порушенням поверхневого шару ґрунту, власники земельних ділянок і землекористувачі зобов'язані забезпечити зняття, складування, зберігання поверхневого шару ґрунту та його нанесення на ділянку, з якої він був знятий (рекультивація), або на іншу земельну ділянку для підвищення її продуктивності та інших якостей. Громадяни та юридичні особи, які не виконують вимог законодавства щодо рекультивації земельних ділянок, притягуються до юридичної відповідальності.
По-третє, згідно зі ст. 166 ЗК України землі, які зазнали змін у структурі рельєфу, екологічному стані ґрунтів і материнських порід та у гідрологічному режимі внаслідок проведення гірничодобувних, геологорозвідувальних, будівельних та інших робіт, підлягають рекультивації.
За відсутності в Україні спеціального правового акта з питань рекультивації земель остання здійснюється відповідно до законодавства колишнього СРСР, яке не суперечить законодавству України. Зокрема, технологічні питання здійснення рекультивації земель регулюються державними стандартами, до яких належать ГОСТ 17.4.2.01-81 "Охорона природи. Грунти. Номенклатура показників придатності порушеного шару грунтів для землювання"; ГОСТ 17.5.3.04-83 "Охорона
226
природи. Землі. Загальні вимоги до рекультивації земель"; ГОСТ 17.5.1.02-85 "Охорона природи. Землі. Класифікація порушених земель для рекультивації"; ГОСТ 17.5.3.06-85 "Охорона природи. Землі. Вимоги до визначення норм зняття родючого шару грунту при здійсненні земляних робіт".
Згідно із зазначеними державними стандартами, рекультивація земельної ділянки складається з двох частин: технічної рекультивації та біологічної рекультивації. Технічна рекультивація є першим етапом відновлення ґрунтового покриву земельних ділянок. Вона передбачає здійснення таких робіт, як засипання деформованої поверхні материнськими породами, планування, очищення, вирівнювання поверхні порушеної ділянки та інших. Біологічна рекультивація є завершальним етапом відновлення ґрунтового покриву земельної ділянки. В рамках біологічної рекультивації проводяться роботи щодо нанесення знятого раніше шару родючого ґрунту на порушену земельну ділянку в певній послідовності, визначеній проектом рекультивації земельної ділянки. Кінцевим результатом рекультивації порушеної земельної ділянки має бути приведення її в стан, придатний для використання в сільскому, лісовому господарстві або інших галузях економіки.
§ 5. Консервація земель
Важливим напрямом охорони земель сільськогосподарського призначення України є консервація деградованих, малопродуктивних і техногенно забруднених угідь. Відповідно до ст. 171 ЗК України до деградованих земель належать: а) земельні ділянки, поверхня яких порушена внаслідок землетрусу, зсувів, карстоутворення, повеней, добування корисних копалин тощо; б) земельні ділянки з еродованими, перезволоженими грунтами, грунтами з підвищеною кислотністю або засоленістю, забрудненими хімічними речовинами грунтами та ін. Малопродуктивними землями вважаються сільськогосподарські угіддя, грунти яких характеризуються негативними природними властивостями, низькою родючістю, а їх господарське використання за призначенням є економічно неефективним.
Техногенно забрудненими є землі, забруднені внаслідок господарської діяльності людини, що призвела до деградації земель та негативного впливу на довкілля і здоров'я людей. До таких земель відносять і землі радіаційно небезпечні та
15*
227
радіоактивно забруднені, землі забруднені важкими металами, іншими хімічними елементами тощо (ст. 169 ЗК).
Консервація земель являє собою тимчасове виведення де-градованих, малопродуктивних і техногенно забруднених сільськогосподарських угідь із сільськогосподарського використання, проведення на таких угіддях комплексу робіт з відновлення їхньої родючості (головним чином, залуження або заліснення) та повернення їх у сферу сільськогосподарського виробництва. Консервація земель здійснюється лише щодо земель, відновити продуктивні та екологічні властивості яких у процесі їх сільськогосподарського використання неможливо. Що стосується техногенно забруднених земельних ділянок, то консервації підлягають лише землі, на яких неможливо одержати екологічно чисту продукцію, а перебування людей на цих земельних ділянках є небезпечним для їх здоров'я (ст. 172 ЗК).
З метою конкретизації норм Земельного кодексу України щодо консервації земель Держкомзем України видав наказ від 17 жовтня 2002 р. № 175, яким затвердив Порядок консервації земель1. Порядок обов'язковий для державних органів виконавчої влади, поширюється на власників землі, землекористувачів, у тому числі орендарів, і має рекомендаційний характер для органів місцевого самоврядування.
Обов'язок ініціювання консервації відповідних земельних ділянок покладений на власників і користувачів цих ділянок. Крім власників і користувачів землі, з ініціативою проведення консервації тих чи інших земельних ділянок можуть виступати місцеві землевпорядні та природоохоронні органи.
Якщо консервацію земельної ділянки ініціює П власник чи користувач, він має подати заяву або клопотання до відповідної державної адміністрації чи сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки, у якій зазначаються причини проведення консервації земель.
До заяви або клопотання про ініціювання консервації земельної ділянки додаються: копія документа, що посвідчує право на земельну ділянку; викопіювання із земельно-кадастрового плану орієнтовних меж відповідної земельної ділянки; агрохімічний паспорт земельної ділянки (за наявності); матеріали власних спостережень (фотознімки), таблиці динаміки врожайності сільськогосподарських культур тощо.
1 Офіційний вісник України. — 2003. — № 8. — Ст. 323.
228
Консервація земель здійснюється за рішеннями органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування. На підставі заяви або клопотання про консервацію земельної ділянки відповідна державна адміністрація видає розпорядження (сільська, селищна, міська рада приймає рішення) про створення комісії з обстеження земель у натурі (на місцевості) та підготовки висновків про доцільність їх консервації. За результатами обстеження земельної ділянки у натурі (на місцевості) складається звіт про її стан та надаються пропозиції щодо її консервації.
Орган влади, до якого подані матеріали та висновок про консервацію земельної ділянки, повинен протягом ЗО днів розглянути їх та видати розпорядження (рішення) про консервацію земель державної або комунальної власності. Якщо земельна ділянка перебуває у приватній власності, розпорядження (рішення) про її консервацію приймається на підставі договору з власником ділянки.
Обов'язковою умовою проведення консервації земель є розробка відповідного проекту. Для підготовки проекту власник земельної ділянки повинен укласти з землевпорядною організацією, яка має ліцензію на виконання землевпорядних робіт, договір на його розробку.
Після схвалення проекту консервації земельної ділянки державною землевпорядною експертизою він підлягає виконанню. Реалізовуючи проект консервації земельної ділянки, її власник чи користувач мають здійснити залуження чи заліснення ділянки. Залуження полягає у її засіванні насінням багаторічних трав, а заліснення—у закладенні деревних насаджень. Використання земельної ділянки, що перебуває у стані консервації, для вирощування сільськогосподарських культур забороняється.
По закінченні строку консервації земельної ділянки комісія проводить обстеження законсервованих земель у натурі (на місцевості) і вносить до відповідних органів виконавчої влади (місцевого самоврядування), які прийняли рішення про консервацію земель, пропозицію щодо повернення земель до попереднього використання, продовження термінів консервації або про здійснення інших заходів щодо їх раціонального та екологічно безпечного використання.
§ 6. Особливості правової охорони грунтів
Охорона земель передбачає здійснення заходів щодо охо-
229


радіоактивно забруднені, землі забруднені важкими металами, іншими хімічними елементами тощо (ст. 169 ЗК).
Консервація земель являє собою тимчасове виведення де-градованих, малопродуктивних і техногенно забруднених сільськогосподарських угідь із сільськогосподарського використання, проведення на таких угіддях комплексу робіт з відновлення їхньої родючості (головним чином, залуження або заліснення) та повернення їх у сферу сільськогосподарського виробництва. Консервація земель здійснюється лише щодо земель, відновити продуктивні та екологічні властивості яких у процесі їх сільськогосподарського використання неможливо. Що стосується техногенно забруднених земельних ділянок, то консервації підлягають лише землі, на яких неможливо одержати екологічно чисту продукцію, а перебування людей на цих земельних ділянках є небезпечним для їх здоров'я (ст. 172 ЗК).
З метою конкретизації норм Земельного кодексу України щодо консервації земель Держкомзем України видав наказ від 17 жовтня 2002 р. № 175, яким затвердив Порядок консервації земель1. Порядок обов'язковий для державних органів виконавчої влади, поширюється на власників землі, землекористувачів, у тому числі орендарів, і має рекомендаційний характер для органів місцевого самоврядування.
Обов'язок ініціювання консервації відповідних земельних ділянок покладений на власників і користувачів цих ділянок. Крім власників і користувачів землі, з ініціативою проведення консервації тих чи інших земельних ділянок можуть виступати місцеві землевпорядні та природоохоронні органи.
Якщо консервацію земельної ділянки ініціює її власник чи користувач, він має подати заяву або клопотання до відповідної державної адміністрації чи сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки, у якій зазначаються причини проведення консервації земель.
До заяви або клопотання про ініціювання консервації земельної ділянки додаються: копія документа, що посвідчує право на земельну ділянку; викопіювання із земельно-кадастрового плану орієнтовних меж відповідної земельної ділянки; агрохімічний паспорт земельної ділянки (за наявності); матеріали власних спостережень (фотознімки), таблиці динаміки врожайності сільськогосподарських культур тощо.
1 Офіційний вісник України. — 2003. — № 8. — Ст. 323.
228
Консервація земель здійснюється за рішеннями органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування. На підставі заяви або клопотання про консервацію земельної ділянки відповідна державна адміністрація видає розпорядження (сільська, селищна, міська рада приймає рішення) про створення комісії з обстеження земель у натурі (на місцевості) та підготовки висновків про доцільність їх консервації. За результатами обстеження земельної ділянки у натурі (на місцевості) складається звіт про її стан та надаються пропозиції щодо її консервації.
Орган влади, до якого подані матеріали та висновок про консервацію земельної ділянки, повинен протягом ЗО днів розглянути їх та видати розпорядження (рішення) про консервацію земель державної або комунальної власності. Якщо земельна ділянка перебуває у приватній власності, розпорядження (рішення) про її консервацію приймається на підставі договору з власником ділянки.
Обов'язковою умовою проведення консервації земель є розробка відповідного проекту. Для підготовки проекту власник земельної ділянки повинен укласти з землевпорядною організацією, яка має ліцензію на виконання землевпорядних робіт, договір на його розробку.
Після схвалення проекту консервації земельної ділянки державною землевпорядною експертизою він піддягає виконанню. Реалізовуючи проект консервації земельної ділянки, її власник чи користувач мають здійснити залуження чи заліснення ділянки. Залуження полягає у її засіваннінасінням багаторічних трав, азаліснення—у закладенні деревнихнасаджень. Використання земельної ділянки, що перебуває у стані консервації, для вирощування сільськогосподарських культур забороняється.
По закінченні строку консервації земельної ділянки комісія проводить обстеження законсервованих земель у натурі (на місцевості) і вносить до відповідних органів виконавчої влади (місцевого самоврядування), які прийняли рішення про консервацію земель, пропозицію щодо повернення земель до попереднього використання, продовження термінів консервації або про здійснення інших заходів щодо їх раціонального та екологічно безпечного використання.
§ 6. Особливості правової охорони грунтів
Охорона земель передбачає здійснення заходів щодо охо-
229


рони найважливішого їх компонента — грунтів1. Серед великої кількості наявних у нашій країні типів грунтів найпоширенішими є чорноземи. їм властива висока природна родючість через високий вміст гумусу.
Правова охорона грунтів — складова правової охорони земель. Усі передбачені земельним законодавством вимоги щодо раціонального використання та охорони земель повною мірою стосуються і грунтів. Однак охорона грунтів має ряд особливостей, які відображені у правовому регулюванні їх охорони та використання. Ці особливості виявляються, по-перше, у забезпеченні підвищеної правової охорони земель, вкритих цінними в екологічному, економічному, сільськогосподарському та соціальному відношеннях видами грунтів, та, по-друге, у правовій регламентації використання земель, пов'язаного з відокремленням ґрунтового покриву від материнської основи та його перенесенням на інші землі.
Перша особливість правової охорони грунтів виявилася у запровадженні в земельне законодавство категорії «особливо цінні землі». Згідно зі ст. 150 ЗК України до особливо цінних земель належать: 1) ділянки сільськогосподарського та іншого призначення з особливо цінними видами грунтів, а саме: чорноземи нееродовані несолонцюваті на лесових породах; лучно-чорноземні незасолені несолонцюваті суглинкові ґрунти; темно-сірі оггідзолені та чорноземи опідзолені на лесах і глеюваті; бурі гірсько-лісові та дерново-буроземні глибокі і середньоглибокі; дерново-підзолисті суглинкові ґрунти; торфовища з глибиною залягання торфу більше одного метра і осушені незалежно від глибини; коричневі ґрунти Південного узбережжя Криму; дернові глибокі ґрунти Закарпаття; 2) землі дослідних полів науково-дослідних установ і навчальних закладів; 3) землі природно-заповідного фонду; 4) землі історико-культурного призначення.
Підвищений рівень правової охорони особливо цінних земель виявляється у встановленні законодавством загальної заборони на використання таких земель не за їх основним цільовим призначенням. Так, вилучення особливо цінних зе-
1 Грунтом називають видозмінені під впливом живих організмів поверхневі шари земної кори (суходолу), котрі відрізняються від гірських порід своїм складом, перш за все значним вмістом органічних речовин (гумусу) 1 мають важливу відмінність — родючість, тобто здатність постачати рослинам необхідні для їх росту поживні речовини, воду 1 повітря.
230
мель, вкритих особливо цінними видами грунтів, а також земель, на яких розташовані дослідні поля науково-дослідних установ і навчальних закладів, для несільськогосподарських потреб не допускається, за винятком випадків, передбачених ст. 150 ЗК України. А відповідно до Закону України «Про природно-заповідний фонд»1 та Закону України «Про охорону культурної спадщини»2 на землях природоохоронного та історико-культурного призначення забороняється будь-яка діяльність, яка негативно впливає або може негативно впливати на стан природних та історико-культурних комплексів та об'єктів чи перешкоджає їх використанню за цільовим призначенням.
Разом з тим, Земельний кодекс України дозволяє вилучення (викуп) для суспільних та інших потреб ділянок особливо цінних земель, що перебувають у державній або комунальній власності (для будівництва об'єктів загальнодержавного значення, доріг, ліній електропередачі та зв'язку, трубопроводів, осушувальних і зрошувальних каналів та ін.). Таке вилучення (викуп) може здійснюватися за постановою Кабінету Міністрів України або за рішенням відповідної місцевої ради лише після отримання відповідного дозволу від Верховної Ради України.
Друга особливість правової охорони грунтів зумовлена тим, що грунти як природну субстанцію можна відокремити від материнської основи, що може негативно позначитися на їх природних властивостях, зокрема на виконанні грунтами екологічної, сільськогосподарської та інших функцій. В зв'язку з цим у ст. 168 ЗК України грунти проголошено об'єктом особливої охорони та встановлений спеціальний порядок проведення діяльності, пов'язаної з порушенням ґрунтового покриву земель. Так, власники і користувачі земельних ділянок не мають права знімати та переносити ґрунтовий покрив земельних ділянок без спеціального дозволу органів, які здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель. Згідно з постановою Кабінету міністрів України «Про утворення Державної інспекції з контролю за використанням і охороною земель» від 25 грудня 2002 р. державний контроль за використанням та охороною земель здійснює Державна інспекція з контролю за використанням і охороною земель як урядовий орган державного управління, що діє у складі Держкомзему України. Саме Державна інспекція має право видавати дозвіл на зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок.
1Відомості Верховної Ради України. — 1992. — № 34. — Ст. 502.
231
2Офіційний вісник України. — 2000. — № 27. — Ст. 1112.
ГЛПВП 15
відповідальність за порушення земельного законодавства
§ 1. Загальна характеристика
відповідальності за порушення земельного законодавства
Відповідальність за порушення земельного законодавства — важлива складова правового забезпечення раціонального використання та охорони земель. Вона здійснюється у межах правовідносин між суб'єктом, який порушив приписи земельно-правової норми, з одного боку, і державою в особі її органів — з другого. Юридична відповідальність спрямована на стимулювання додержання земельно-правових норм, відновлення порушених земельних прав, а також запобігання вчиненню земельних правопорушень.
Юридичний зміст відповідальності полягає в безумовному обов'язку правопорушника зазнавати несприятливих наслідків особистого, майнового чи організаційного характеру. Вид і міра цих наслідків передбачені відповідними санкціями правових норм.
Відповідальність за порушення земельного законодавства завжди пов'язана з негативними правовими наслідками як результатом неправомірних дій винної особи. У тих випадках, коли, наприклад, при вилученні (викупі) земельних ділянок для державних або суспільних потреб власникам земельних ділянок або землекористувачам завдаються збитки, питання про відповідальність не виникає. Тут мають місце гарантії захисту порушених прав суб'єктів правомірними діями уповноважених державних органів.
Неправомірна поведінка можлива як з боку самих носіїв земельних прав, так і з боку сторонніх осіб. У зв'язку з цим серед не-
232
гативних правових наслідків самостійне місце посідає примусове припинення земельних прав суб'єктів (право власності на земельну ділянку і право землекористування), яке іноді називають земельно-правовою відповідальністю. Крім того, до винних осіб, які вчинили земельне правопорушення, можуть бути застосовані заходи адміністративного, дисциплінарного чи кримінального впливу, а за наявності заподіяної шкоди—її відшкодування.
Відповідальність за порушення земельного законодавства виконує низку важливих функцій. По-перше, вона виступає як засіб забезпечення виконання вимог земельного законодавства.
По-друге, відповідальність у зазначеній сфері є важливим елементом механізму гарантій земельних прав суб'єктів.
По-третє, норми цього інституту стимулюють додержання приписів земельного законодавства.
По-четверте, в умовах переходу економіки країни до ринкових відносин зростає роль компенсаційної функції юридичної відповідальності.
У сучасних умовах земельних перетворень важливого значення набувають охоронна, превентивна та виховна функції відповідальності за земельні правопорушення. Вони є засобом охорони та забезпечення встановленого в державі земельного правопорядку.
Нарешті, у деяких випадках юридична відповідальність за порушення земельного законодавства виконує каральну функцію, коли вона є наслідком вчинення кримінальних чи адміністративних правопорушень.
Юридична відповідальність за порушення земельного законодавства залежно від застосовуваних санкцій поділяється на адміністративну, кримінальну, цивільно-правову та дисциплінарну.
У правовій літературі іноді обґрунтовується необхідність виділення, поряд із традиційними видами відповідальності, ще й спеціальної відповідальності за порушення земельного законодавства. Спеціальною вважається відповідальність, яку становлять заходи правового впливу на порушників земельного законодавства, передбачені Земельним кодексом України та законодавством, що його доповнює. Так, до спеціальної земельно-правової відповідальності у зазначеній сфері пропонують віднести примусове припинення права користування земельною ділянкою, обов'язок знести власником земельної ділянки чи землекористувачем самовільно зведений об'єкт чи
233




повернути самовільно зайняту земельну ділянку та ін.1 Така точка зору дискусійна. Заходи впливу на правопорушників, які самовільно зайняли земельну ділянку чи вчинили інше порушення, дійсно передбачені чинним земельним законодавством. Але за своєю сутністю вони є специфічними санкціями, які в адміністративному порядку застосовуються судовими та іншими органами до правопорушників. Щ санкції можуть стосуватися як носіїв земельних прав, так і інших осіб — правопорушників. Введення в обіг поряд з традиційними видами відповідальності, інших її видів навряд чи доцільне.
Відповідальність за порушення земельного законодавства є міжгалузевим інститутом. Вона реалізується з використанням різних за характером заходів впливу на правопорушників. Специфіка їх застосування у кожному випадку залежить від характеру правопорушення та конкретних обставин.
§ 2. Земельне правопорушення
як підстава юридичної відповідальності
Відповідальність за порушення земельного законодавства настає лише за наявності відповідних підстав. Підставами такої відповідальності є необхідна єдність її фактичних і правових передумов, без яких вона не може бути реалізована.
Підставою юридичної відповідальності у вузькому розумінні є склад правопорушення, тобто наявність усіх елементів, які становлять акт правопорушення. Вони виступають у нерозривній єдності як єдине ціле. Це фактична підстава відповідальності, її сутність зводиться до протиправного діяння (дії чи бездіяльності). В ній мають бути наявні всі елементи складу правопорушення.
Наявність фактичної підстави юридичної відповідальності, тобто самого правопорушення, зумовлює формування правовідносин відповідальності. Але виникнення цих відносин пов'язане з необхідністю того, щоб модель конкретного правопорушення була передбачена у правовій нормі.
Юридичною підставою відповідальності у зазначеній сфері виступають відповідні нормативні приписи. Саме вони
1 Див., наприклад: Єрофеєв Б. В. Земельное право: Учебник для вузов / Под ред. академика Г. В. Чубукова. — М.: Новий Юрист — 1998. — С. 347.
234
чітко фіксують елементи складу правопорушення і містять його юридичні ознаки. Крім того, необхідним є правозасто-совний акт, в якому дається не лише об'єктивна і всебічна оцінка обставин та особи, що вчинила земельне правопорушення, а й міститься юридична кваліфікація її діяння та мотивоване юридичне рішення. Цей акт конкретизує загальні приписи охоронюваної норми права та визначає вид і міру юридичної відповідальності.
Отже, необхідною підставою для застосування заходів примусового впливу та притягнення особи до юридичної відповідальності за порушення земельного законодавства є вчинення нею земельного правопорушення.
Земельне правопорушення — це суспільно шкідлива дія чи бездіяльність, що суперечить нормам земельного права, за вчинення якої винна, деліктоздатна особа несе юридичну відповідальність.
Земельні правопорушення як негативні соціальні явища характеризуються такими загальними рисами. Вони завжди соціально шкідливі, оскільки спричинюють чи можуть спричинити шкоду суспільним земельним відносинам. Ця шкода залежно від наслідків протиправного діяння та його соціальної оцінки може бути різною (значною і незначною, матеріальною і моральною та ін.), але вона завжди стосуватиметься земельних прав та законних інтересів суб'єктів.
З точки зору психологічних ознак земельне правопорушення завжди здійснюється під контролем волі і свідомості суб'єкта. До земельних правопорушень належать лише ті діяння, які є не тільки результатом прояву усвідомленої волі особи, але й обов'язково вчиняються за наявності вини особи. Дія може бути об'єктивно протиправною, але за відсутності вини її не можна віднести до земельних правопорушень.
Юридична ознака земельного правопорушення полягає в його протиправності. Воно суперечить правовим приписам щодо раціонального використання та охорони земельних ресурсів, перешкоджає реалізації земельної реформи, здійсненню прав і законних інтересів власників землі та землекористувачів, порушує встановлений державою порядок управління землями України як її національним багатством.
Об'єктивна характеристика земельного правопорушення полягає в тому, що воно завжди виступає як конкретне діяння деліктоздатної особи. Таке діяння суб'єкта, з юридичної
235
І', 'і
І і
точки зору, можу бути виражене: 1) у невиконанні ним своїх обов'язків, які закріплені земельним законодавством чи випливають, наприклад, з договору оренди земельної ділянки; 2) в недодержанні заборон, встановлених земельно-правовими нормами (наприклад, ч. З ст. 125 ЗК забороняє приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та його державної реєстрації); 3) у зловживанні суб'єкта своїми земельними правами та створенні перешкод у реалізації своїх прав іншими суб'єктами (наприклад, правомочностей власника земельної ділянки щодо володіння, користування та розпорядження нею) і т. ін.
Земельні правопорушення, за вчинення яких настає юридична відповідальність, характеризуються такими специфічними ознаками.
По-перше, земельні правопорушення завжди пов'язані з землею (наприклад, розміщення, проектування, будівництво, введення в дію об'єктів, що негативно впливають на стан земель).
По-друге, такий зв'язок може виявлятися у різних формах. Йдеться, скажімо, про використання земель не за їх цільовим призначенням, псування та забруднення сільськогосподарських та інших земель, несвоєчасне повернення тимчасово займаних земель та ін.
По-третє, до земельних правопорушень можна віднести лише ті, зв'язок з землею яких є безпосереднім.
До складу земельного правопорушення входять чотири основні елементи: об'єкт, об'єктивна сторона, суб'єкт і суб'єктивна сторона правопорушення. Вони, у свою чергу, характеризуються складним змістом.
Загальним об'єктом земельного правопорушення виступають суспільні земельні відносини, що регулюються та охороняються правом. Безпосереднім об'єктом цього правопорушення є суспільні відносини у сфері використання та охорони земель, а також земельні права та законні інтереси власників земельних ділянок та землекористувачів, інших суб'єктів земельних правовідносин.
Об'єктивну сторону земельного правопорушення становлять конкретні діяння правопорушника, який посягає на земельні інтереси учасників земельних відносин.
Земельне правопорушення може бути вчинене як шляхом активних дій (наприклад, зайняття земельної ділянки), так і
в результаті бездіяльності суб'єкта (наприклад, невиконаная заходів щодо охорони земель). Водночас земельні правопорушення можуть виступати як результат неправомірної дії та бездіяльності.
Самостійним елементом земельного правопорушення є суб'єкт, тобто особа, яка його вчинила і повинна за це Несїи відповідальність. Порушниками земельного законодавств можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.
Необхідна ознака суб'єкта земельного правопорушення *~ його деліктоздатність, тобто можливість особи відповідати за свої діяння. Земельним правопорушенням визнається діяння особи, яка здатна усвідомлювати значення вчинку і керувати ним.
Суб'єктивна сторона земельного правопорушення характеризується обОВ'ЯЗКОВОЮ НаЯВНІСТЮ ВИНИ, ТОбтО ПСИХІХЩ0М
ставленням суб'єкта до вчиненого ним протиправного діяння та його шкідливих наслідків.
Перелік видів порушень земельного законодавства закріплений у ст. 211 ЗК України. Він включає: укладення угод 3 П°-рушенням земельного законодавства; самовільне зайняття земельних ділянок; псування сільськогосподарських угідь та $*' тих земель, їх забруднення хімічними та радіоактивнилщ речовинами і стічними водами, засмічення промисловим^ ію-бутовими та іншими відходами; розміщення, проектував!**1' будівництво, введення дію об'єктів, що негативно вплибарть на стан земель; невиконання вимог щодо використану земель за цільовим призначенням; порушення строків ГюееР-нення тимчасово займаних земель або невиконання обов'язків щодо приведення їх у стан, придатний для використаїщя за призначенням; знищення межових знаків; приховування ВІД обліку і реєстрації та перекручення даних про стан земель, розміри та кількість земельних ділянок; непроведення рекУ11"" тивації порушених земель; знищення або пошкодження їір°-тиерозійних і гідротехнічних споруд, захисних насаджень; невиконання умов знімання, збереження і нанесення родючого шару ґрунту; самовільне відхилення від проектів землеустрою; ухилення від державної реєстрації земельних ділянок та по~ дання недостовірної інформації щодо них; порушення строків розгляду заяв щодо відведення земельних ділянок.
Наведений перелік видів правопорушень не є вичерпним. У зв'язку з цим ч. 2 ст. 211 ЗК України передбачено,
:
236
237
ном може бути встановлено відповідальність і за інші порушення земельного законодавства.
До переліку видів порушень земельного законодавства включено різні за характером і змістом порушення. Сутність деяких з них визначена в спеціальних законах. Так, відповідно до Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» від 19 червня 2003 р. забрудненням земель вважається накопичення в ґрунтових водах внаслідок антропогенного впливу пестицидів і агрохімікатів, важких металів, радіонуклідів та інших речовин, вміст яких перевищує природний фон що призводить до їх кількісних або якісних змін, а знищення межових знаків являє собою дії громадян, які призвели до втрати в натурі (на місцевості) меж земельної ділянки, внаслідок чого виникає потреба у проведенні додаткових, геодезичних робіт з їх відновлення та ін.
Самостійне місце серед порушень земельного законодавства посідає укладення угод щодо земельних ділянок з порушенням земельного законодавства.
Раніше чинне законодавство відносило укладення угод щодо земельних ділянок, самовільне зайняття земельних ділянок та деякі інші земельні правопорушення до суспільно небезпечних правопорушень, тобто злочинів. В сучасних умовах, враховуючи тенденцію до декриміналізації окремих складів злочинів щодо землі, деякі з них віднесено до адміністративних проступків (наприклад, самовільне зайняття земельних ділянок), а окремі, на думку законодавця, втратили суспільну небезпеку для держави та суспільства. До останніх належать угоди про придбання або відчуження земельних ділянок, яке здійснюється з порушенням земельного законодавства.
Особливості суб'єктивних і об'єктивних ознак порушень земельного законодавства та їх юридичних характеристик дають можливість класифікувати їх за різними підставами.
Так, усі земельні правопорушення залежно від конкретного виду об'єктів прийнято умовно поділяти на дві групи: власне земельні правопорушення та земельні правопорушення екологічної спрямованості.
Правопорушення першої групи порушують вимоги раціонального використання та охорони земель, законних прав та інтересів власників земельних ділянок і землекористувачів, у тому числі й орендарів. До них відносять невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням; само-
238
вільне зайняття земельних ділянок; знищення
ків; ухилення від державної реєстрації земельних Ділянок та
подання недостовірної інформації щодо них та де#кі інші.
Серед цих правопорушень можна виділити зе^ельні правопорушення майнового характеру (наприклад, самовільне зайняття земельних ділянок) та земельні правоцоРУшення У сфері управління (наприклад, приховування від облікУ і реєстрації та перекручення даних про стан земель, розміри та кількість земельних ділянок).
До земельних правопорушень екологічної спр#мованості належать ті порушення земельного законодавства- вчинення яких пов'язане з заподіянням шкоди землі. Вони С водночас і екологічними правопорушеннями. їх об'єктом виступає зем" ля як невід'ємний елемент екосистеми. Це такі земельні правопорушення: псування сільськогосподарських угідь та інших земель, їх забруднення хімічними та радіотту[Вїтми речовинами і стічними водами, засмічення про^исловими> побутовими та іншими відходами; невиконання у^ов знімання, збереження і нанесення родючого шару грушУ та 1н-
Наведена класифікація порушень земельного законодавства певною мірою є умовною, оскільки деякі пра^опоРУшен" ня не тільки характеризуються екологічним заба{>вленням' а й належать до правопорушень майнового характФУ
Поділ порушень земельного законодавства мо?кливии і за іншими ознаками. Так, з урахуванням ступені суспільної шкоди серед земельних правопорушень можна розрізняти злочини і проступки. До злочинів у галузі земель>ного правопорядку відносять суспільно небезпечні діяння, 3а вчинення яких передбачено кримінальну відповідальність- Серед них: забруднення або псування земель (ст. 239 Кримі0ального кодексу); безгосподарське використання земель (ер ^54 Кримінального кодексу); порушення правил екологМн°і безпеки (ст. 236 Кримінального кодексу) та деякі інші.
Усі інші неправомірні дії (крім злочинів), які порушують земельний правопорядок, належать до проступи8• які У свою чергу за галузевою належністю поділяються на дисциплінарні, адміністративні та цивільно-правові.
Земельні правопорушення можуть бути класифіковані за суб'єктами — вчинені деліктоздатною фізичні10 особою і вчинені юридичною особою. Якщо взяти до уваґи суб'єктивну сторону земельних правопорушень, то можн^ розрізняти
239
умисне і необережне діяння порушника. За формою зовнішнього виразу земельні правопорушення можуть виступати як протиправні дії і протиправна бездіяльність. Можливий і інший поділ земельних правопорушень. Він залежатиме від того, що буде покладено в основу класифікації.
§ 3. види юридичної відповідальності за земельні правопорушення
Земельні правопорушення тягнуть за собою юридичну відповідальність винних суб'єктів. Згідно зч. 1 ст. 211 ЗК України громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства за вчинені земельні правопорушення. Можливість застосування до осіб, винних у вчиненні земельних правопорушень, дисциплінарної відповідальності зазначеною статтею прямо не передбачена. Але з цього не випливає, що притягнення порушників земельного законодавства до такої відповідальності взагалі виключається.
В основу класифікації юридичної відповідальності за порушення земельного законодавства покладено характер санкцій, які застосовуються за вчинення конкретного правопорушення. Відповідно до цього критерію відповідальність у зазначеній сфері поділяється на: кримінальну, адміністративну, цивільно-правову та дисциплінарну. Санкції за земельні правопорушення і порядок їх застосування стосовно кожного з названих вище видів юридичної відповідальності характеризується своєю специфікою.
Певні особливості властиві цивільно-правовій відповідальності.
Серед порушень земельного законодавства, які зумовлюють настання цивільно-правової відповідальності, самостійну групу становлять угоди щодо земельних ділянок, які укладені із порушенням встановленого законом порядку, тобто не відповідають вимогам закону. Стаття 210 ЗК України передбачає, що такі угоди (купівлі-продажу, дарування, застави, обміну земельних ділянок) визнаються недійсними за рішенням суду. Ця норма наводить вичерпний перелік таких цивільно-правових угод. Разом з тим, до угод щодо земельних ділянок, які можуть бути визнані недійсними, належать і де-
які інші угоди. Так, згідно з Законом України «Про оренді землі» (ст. 14) за відсутності в договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених цим Законом, а також при порущє^ні ін~ ших його вимог договір оренди земельної ділянки виз{#ється недійсним відповідно до законів України.
Загальні підстави і правові наслідки визнання уго/1 щодо
ЗеМеЛЬНИХ ДІЛЯНОК НеДІЙСНИМИ ВСТаНОВЛеНІ ЦИВІЛЬНІ™ за"
конодавством, зокрема § 2 глави 16 розділу IV нового ЦК України. Так, угоди (правочини), що не відповідають вимогам закону, не породжують виникнення у сторін гірав та обов'язків, будь-яких бажаних результатів, незалежно від волі цих сторін. Правові наслідки укладення таад^х угод (правочинів) при визнанні їх недійсними за рішенім суду зводяться до двосторонньої реституції (поновлення сторін у попередньому стані).
Слід зазначити, що серед угод щодо земельнщ ділянок слід виділяти ті, які укладаються стосовно земельні ділянок, що не включені до ринкового обігу і взагалі Не можуть виступати предметом угод. Йдеться, зокрема, про земельні ділянки, які перебувають у державній власності і ке можуть передаватися у комунальну чи приватну власність (землі атомної енергетики та космічної системи, земельщ ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи тощо) (ст. 84 ЗК).
До угод, укладених з порушенням земельного законодавства, слід віднести і ті з них, що стосуються відчуження земельних ділянок суб'єктами, які не мають на це права (наприклад, землекористувачами). Такі угоди порушук?ть права власників земельних ділянок. У даному разі маюи> застосовуватися правила ст. 228 нового ЦК України, якацокликана виконувати функції ст. 49 нині чинного Цивільно^ кодексу. Згідно зі ст. 228 «Правові наслідки вчинення право^ину, який порушує публічний порядок» ЦК України правоти вважається таким, що порушує публічний порядок, лай» він був спрямований на порушення конституційних пра£ * свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне з^володіння ним. Правочин, що порушує публічний порядок, є нікчемним. Як бачимо, недійсність цього правочину безпосередньо
240
16 — 4-123
241
встановлює закон. Судове рішення щодо такого правочину може лише констатувати його недійсність.
Чинне законодавство покладає обов'язок на підприємства, установи, організації і громадян відшкодовувати збитки, завдані ними внаслідок порушення земельного законодавства, у порядку і розмірах, визначених законодавством. Винні особи несуть цивільно-правову відповідальність незалежно від їх притягнення до кримінальної або адміністративної відповідальності за порушення земельного законодавства у випадках, встановлених законом. Крім того, відшкодування заподіяних збитків ст. 152 ЗК України розглядає як один із способів захисту прав на земельні ділянки.
Підстави та порядок відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам визначені правовими приписами глави 24 ЗК України. Збитками, що завдані названим суб'єктам, слід вважати наявні, дійсні прямі збитки, до складу яких включаються: вартість будинків і споруд, плодоягідних, декоративних, лісових, деревно-чагарникових та інших багаторічних насаджень, вартість зрошувальних чи осушувальних систем, конкретні витрати на поліпшення якісного стану земель чи ґрунтів тощо. Відшкодуванню підлягають і неодержані доходи у всіх випадках, коли вони обґрунтовані.
За наявності підстав відшкодування збитків, закріплених ст. 156 ЗК України (погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників; приведення сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників у непридатний для використання стан; неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки), якщо вони є результатом порушення земельного законодавства, відшкодуванню підлягають збитки, що включають не лише суму коштів на відшкодування пошкодження, погіршення самих земель або ґрунтів, а й витрати на відшкодування негативних наслідків, які спричинили винні особи внаслідок вчинення неправомірних дій, що унеможливлюють подальше цільове використання відповідних земельних ділянок.
Застосування цивільно-правової відповідальності за земельні правопорушення характеризується тим, що, крім збитків, які виражаються у грошовій формі, в результаті неправомірних дій можливе завдання екологічної шкоди. Сутність останньої зводиться головним чином до певного погір-
шення якісного стану довкілля1. Така шкода може бути спричинена забрудненням і засміченням земельних ресурсів через порушення природоохоронного законодавства. У цьому разі для визначення розмірів такої шкоди застосовується спеціальна Методика, затверджена наказом Міністерства охорони навколишнього природного середовища та ядерної безпеки України від 27 жовтня 1997 р.2. Вона встановлює порядок визначення розмірів відшкодування збитків, заподіяних державі юридичними і фізичними особами в процесі їх діяльності у зв'язку із забрудненням земель хімічними та іншими речовинами, їх засміченням промисловими, побутовими та іншими відходами. Згідно із зазначеною Методикою (п. 3.1.) землі вважаються забрудненими, якщо в їх складі виявлено кількісні чи якісні зміни, що відбулися у результаті господарської діяльності чи інших антропогенних навантажень. При цьому зміни можуть бути зумовлені не тільки появою в зоні аерації нових речовин, яких раніше не було, а й збільшенням вмісту речовин, що характерні для складу незабрудненого грунту або порівняно з даними агрохімічного паспорта для земель сільськогосподарського призначення.
Важливою особливістю застосування цивільно-правової відповідальності виступає закріплення законом гарантій прав осіб, яким завдана шкода в результаті порушення земельного законодавства. Такі особи мають право на відшкодування неодержаних доходів за час, необхідний для відновлення земельних ділянок до стану, придатного для використання за цільовим призначенням.
Правовою основою цивільно-правової відповідальності у галузі земельних відносин є вимоги ЗК України (статті 156, 157 і 211), статті інших законів, а також норми спеціальних нормативних актів. Але Кодекс і зазначені закони безпосередньо не визначають засобів цивільно-правової відповідальності за порушення земельного законодавства. Вони містять лише посилання на спеціальні нормативно-правові акти. З урахуванням того, що загальні принципи цивільно-правової відповідальності закріплені земельним законодавством щодо відносин з використання та охорони земель, норми цивільно-
1Розовский Б. Г. Правовое стимулирование рационального природо-пользования. — К., 1981. — С. З—45.
2Офіційний вісник України. — 1998. — № 18. — Ст. 109.
242
16*
243
го законодавства застосовуються субсидіарно, якщо ці відносини не регулюються спеціальним законодавством.
В умовах розвитку ринкових відносин та включення певної частини земельних ресурсів до цивільно-правового обігу важливого значення набуває договірна цивільно-правова відповідальність за порушення земельного законодавства, які випливають з договірних відносин. Таку відповідальність виділяють з урахуванням підстав виникнення прав та обов'язків, за порушення яких ЇЇ встановлено. Вона може наставати у сфері земельних відносин не тільки у формі відшкодування збитків, а й позбавлення, наприклад, суб'єктивного земельного права за невиконання або неналежне виконання конкретного зобов'язання, що виникло з договору. Йдеться, зокрема, про договори відчуження земельних ділянок, договори оренди землі та ін. Так, Законом України «Про оренду землі» (ст. 31) встановлено відповідальність за невиконання зобов'язань за договором оренди землі та порушення земельного законодавства.
Із засобами цивільно-правової відповідальності за земельні правопорушення пов'язані засоби адміністративної відповідальності. Ця відповідальність має самостійний характер.
Визначення складу земельних правопорушень і порядок притягнення до адміністративної відповідальності за їх вчинення встановлюється Кодексом України про адміністративні правопорушення (КпАП). Адміністративна відповідальність пов'язана із застосуванням уповноваженими органами і посадовими особами адміністративних стягнень до суб'єктів, винних у вчиненні адміністративного проступку в галузі земельних відносин. Вона є оперативним засобом впливу на правопорушників і застосовується в адміністративному, іноді — в судовому порядку.
Така відповідальність покладається на винних осіб лише за ті проступки, які не є суспільно небезпечними і передбачені чинним адміністративним законодавством. Адміністративні заходи впливу на правопорушників стимулюють додержання ними вимог і правил, закріплених земельним законодавством.
Найпоширенішим адміністративним стягненням за вчинені земельні правопорушення є штраф. Правовою підставою притягнення до адміністративної відповідальності є норми земельного і спеціального адміністративного законодавства.
244
Земельні правопорушення, за вчинення яких передбачена адміністративна відповідальність, з урахуванням суб'єктного складу поділяють на три групи — вчинені посадовими особами, посадовими особами і громадянами, тільки громадянами. Так, відповідно до ст. 532 КпАП тільки посадові особи притягуються до адміністративної відповідальності за перекручення даних державного земельного кадастру і приховування інформації про наявність земель запасу або резервного фонду.
Псування і забруднення сільськогосподарських та інших земель (ст. 52 КпАП), порушення правил використання земель (ст. 53 КпАП), самовільне зайняття земельної ділянки (ст. 531 КпАП), несвоєчасне повернення тимчасово займаних земель або неприведення їх у стан, придатний для використання за призначенням (ст. 54 КпАП), самовільне відхилення від проектів внутрішньогосподарського землеустрою (ст. 55 КпАП) — це самостійні земельні правопорушення, при вчиненні яких до адміністративної відповідальності притягуються як громадяни, так і посадові особи. Нарешті, знищення громадянами межових знаків землекористувань (ст. 56 КпАП) тягне за собою накладення штрафу лише на громадян.
За порушення земельного законодавства можлива і кримінальна відповідальність. Вона передбачена ст. 239 КК України за забруднення або псування земель та ст. 254 цього кодексу за безгосподарське використання земель. Ця відповідальність застосовується тільки судами за вчинення суспільно небезпечних земельних правопорушень, тобто злочинів. Міри покарання за їх вчинення визначаються КК України.
Порушення одних і тих самих правил використання та охорони земель або вчинення аналогічних протиправних дій тягнуть за собою з урахуванням усіх фактичних обставин в одних випадках кримінальну, в інших — адміністративну відповідальність.
У тих випадках, коли за порушення земельного законодавства не настає ні кримінальна, ні адміністративна відповідальність, можливе настання дисциплінарної відповідальності, яка являє собою застосування до осіб, які перебувають у трудових відносинах з підприємством, установою чи організацією, винних у вчиненні дисциплінарних проступків земельно-правового характеру, заходів особистого впливу у вигляді накладення дисциплінарних стягнень.
245
Зазначена відповідальність застосовується на підставі загальних норм трудового законодавства за вчинені дисциплінарні проступки земельно-правового характеру. Вона настає за порушення особами трудових обов'язків, які стосуються земельних інтересів. Об'єктом дисциплінарних проступків у галузі земельного права є земельний правопорядок. Суб'єктами такої відповідальності виступають лише ті працівники та посадові особи підприємств, установ та організацій, до чиїх трудових обов'язків входить додержання вимог земельно-правових норм.
Якщо внаслідок порушення норм земельного законодавства особами, винними в невиконанні трудових обов'язків, буде заподіяно матеріальну шкоду земельним ресурсам, настає їх матеріальна відповідальність. Вона полягає в покладені на працівників і посадових осіб підприємств, які перебувають у трудових відносинах з цими підприємствами і вчинили порушення земельного законодавства, внаслідок якого підприємству заподіяно матеріальну шкоду або порушені його матеріальні інтереси, обов'язку відшкодувати цю шкоду чи компенсувати заподіяні збитки у встановленому порядку.
I
ОСОБЛИВІЇ ЧПСТИНП
ГЛПВП 16
правове регулювання використання земель сільськогосподарського .призначення
§ 1. Поняття та склад земель
сільськогосподарського призначення
Принципове конституційне положення про те, що «земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави» (ст. 14) в першу чергу і найбільш безпосередньо стосується земель сільськогосподарського призначення. Це зумовлено такими факторами:
а)Україна — велика аграрна держава, яка має найцінніші у світі еталонні ґрунти;
б)з 60,3 млн. га усіх земель землі сільськогосподарськогопризначення в Україні становлять майже 70% (41,8 млн га);
в)вони є базою проведення земельної, а також аграрноїреформ;
г)вони є основним і незамінним засобом виробництвасільськогосподарської продукції, а отже базою продовольчоїбезпеки держави;
ґ) вони є загальною умовою та предметом сільськогосподарської праці;
д)вони підпорядковані принципу раціональності їх використання та охорони.
Таким чином землі сільськогосподарського призначення є унікальним природним ресурсом, основою економічного розвитку держави та матеріального добробуту народу України.
Земельний кодекс України землями сільськогосподарського призначення визнає «землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогоспо-
247
1
^
дарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури або призначені для цих цілей» (ст. 22).
Це визначення поняття земель сільськогосподарського призначення виходить з їх основного цільового призначення — виробництво продукції сільського господарства. А сам термін «землі» правильно вживається як елемент природного середовища, що перебуває в органічному взаємозв'язку з іншими його елементами (водами, лісами, атмосферним повітрям тощо), на відміну від терміна «земля»1.
Земельний кодекс України деталізує поняття земель сільськогосподарського призначення за їх цільовим призначенням і, крім основної мети — виробництва сільськогосподарської продукції, яке здійснюється різними аграрними суб'єктами (фермерськими господарствами, сільськогосподарськими кооперативами, особистими селянськими господарствами тощо), включає до нього також землі, надані для сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності (яку здійснюють відповідні наукові та навчальні заклади), а також ті, на яких розміщена відповідна виробнича інфраструктура (виробничі приміщення, склади, ферми тощо).
Базовими термінами законодавчого поняття земель сільськогосподарського призначення є землі, «надані» або «призначені» для потреб сільського господарства. Отже, самостійність цієї категорії земель у складі земель України визначається юридичним фактом надання їх у використання у сільському господарстві або призначенням для цих потреб. П> ловне цільове призначення цих земель — використання для потреб сільськогосподарського виробництва, можливість якого зумовлена природними властивостями цих земель. Тому поняття і характеристика земель сільськогосподарського
1 Слід розмежовувати поняття «землі» і «земля». Природна (біологічна) зумовленість терміна «землі» робить їх особливим об'єктом правових відносин, істотно відмінним від терміна «земля», під яким розуміють відокремлену від природного середовища працею людини певну частину (масу) речовини, частину матеріального світу (а не природного середовища), вміщену в якесь містилище (вагони, контейнери, пакети тощо). Маса землі вимірюється тоннами, кілограмами, у той час, як площа земель — гектарами. Докладніше про це див.: Титова Н. Землі як об'єкт правового регулювання // Право України. — 1998. — № 4.
248
призначення тісно пов'язані саме з об'єктивними природними факторами.
Землі сільськогосподарського призначення, як об'єкт земельних правових відносин, істотно відрізняються від майна, як об'єкта цивільних правових відносин. Це, зокрема, пояснюється тим, що землі:
природний об'єкт, не створений працею людини, а, отже, він має не лише економічну, а й екологічну цінність;
землі мають сталий кількісний вимір, їх площі не можуть бути штучно ані збільшені, ані зменшені;
виконують унікальну і незамінну функцію основногозасобу виробництва продукції рослинництва і тваринництва;
дають прямий прибуток внаслідок їх використання;
перебувають у постійному тісному взаємозв'язку з іншими природними об'єктами (атмосферним повітрям, водами, надрами, лісами);
не мають балансової грошової вартості, а їх природната економічна і екологічна цінність визначається за спеціальною методикою;
земельно-правовими засадами та екологічними вимогами пройнято всі угоди щодо цих земель та юридичну відповідальність за земельні правопорушення тощо.
Продуктивність земель сільськогосподарського призначення (грунтів)1 значною мірою викликана причинами екологічного змісту, що означає, з одного боку, їх природну зумовленість, а з другого — необхідність забезпечення гармонізації економічних та екологічних властивостей при вирощуванні сільськогосподарської продукції. Так звані агролан-дшафтні системи землеробства покликані забезпечити високу продуктивність ґрунтів і водночас екологічну безпеку. Як зазначає В. І. Андрейцев, ця сфера суспільних відносин безпосередньо пов'язана з використанням земель сільськогосподарського призначення2. Отже, сутність цих земель об'єктивно зумовлена їх природною здатністю родючості та необ-
1Термін «ґрунти» означає поверхневий шар земель сільськогосподарського призначення, що характеризується певною якістю і вмістомгумусу — комплексу специфічних органічних речовин, які зумовлюютьїх природну властивість родючості.
2Андрейцев В. Земельная реформа: Приватизацію. Зкология. Право. — К.: УЗАН, 1997. — С. 82.
249
1
хідністю забезпечувати суспільство екологічно чистою продукцією сільського господарства. Тому слід погодитися з М. В. Шульгою у тому, що «при визначенні поняття земель сільськогосподарського призначення законодавець повинен акцентувати увагу, в першу чергу, на природних властивостях і якості земель як елемента екосистеми»1.
Враховуючи зазначене, назва аналізованої категорії земель могла б бути не «землі сільськогосподарського призначення», а «сільськогосподарські землі», тобто такі, які за їх об'єктивними природними властивостями придатні для ведення сільського господарства2.
Склад земель сільськогосподарського призначення зумовлений їх цільовим призначенням.
Відповідно до ст. 22 ЗК України до цих земель належать: сільськогосподарські угіддя і несільськогосподарські угіддя.
Угіддя — це структурна складова земель сільськогосподарського призначення, яка відображає й певне господарське використання.
Найбільш характерною і цінною є перша категорія —сільськогосподарські угіддя. Під ними слід розуміти, в першу чергу, ріллю (орні землі), а також землі під багаторічними насадженнями (садами, виноградниками, посадками хмелю тощо), сіножатями, пасовищами, перелогами.
Рілля, або орні землі, є найціннішою складовою земель сільськогосподарського призначення. Саме вони характеризуються наявністю ґрунтового покриву, який забезпечує їх унікальну природну властивість родючості, що й забезпечує їм значення основного засобу виробництва зернової продукції, вирощування технічних та інших сільськогосподарських культур. Правовий режим орних земель був глибоко досліджений В. В. Янчуком3.
До несільськогосподарських угідь належать землі під господарськими шляхами і прогонами, полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями (крім тих,
1Шульга М. В. Актуальніше правовьіе проблеми земельних отноше-ний в современньк условиях.—Харьков: Консум, 1998. — С. 143.
2Татова Н. Новий Земельний кодекс України: позитивні та негативні аспекти // Право України. — 2002. — № 4.
3Янчук В. В. Правовой режим пахотнмх угодий (на материалахУкраинской ССР): Дис. ... канд. юрид. наук. — Одесса, 1982.
250
які віднесено до лісового фонду), землі під господарськими будівлями і дворами, землі тимчасової консервації тощо.
Ці землі сільськогосподарського призначення виконують роль просторової бази, території, земельної площі, які використовуються для додаткових (поза рослинництвом та тваринництвом) сільськогосподарських та інших потреб.
Земельний кодекс України поділяє землі сільськогосподарського призначення лише на дві зазначені категорії. Проте, він дає й інші структурні характеристики цих земель. Зокрема ЗК України 2001 р. вперше виділив «ґрунти земельних ділянок» в окремий і особливий об'єкт охорони (ст. 168). Цим визнається необхідність існування їх посиленого правового режиму.
Ґрунти — неоціненне еталонне багатство України. У їх складі домінують різного роду чорноземи. Взаємодіючи з іншими компонентами (повітрям, водою, мінеральними та органічними речовинами), ґрунти створюють так звану «зону життя», яка є наслідком їх природної родючості.
Стаття 150 ЗК України виділила в окрему групу «особливо цінні землі» та встановила спеціальний порядок їх вилучення. Здебільшого цінність цих земель зумовлена чорноземним складом їх ґрунтів, а також іншими природними факторами.
Є загальне правило — вилучення цих земель для несільськогосподарських потреб не допускається.
Земельне законодавств України нині широко вживає термін «земельні ділянки». Він є правомірним, поряд із вживанням ширшого поняття — «землі».
На відміну від поняття «ґрунти», яке притаманне лише землям сільськогосподарського призначення і характеризує якісні показники їх поверхневого родючого шару, поняття «земельні ділянки» вживається і для інших категорій земель і зумовлюється переважно кількісними показниками.
§ 2. Особливості правового режиму земель сільськогосподарського призначення
Поняття правового режиму не є достатньо усталеним як у загальній теорії права, так і (особливо) в галузевих науках. Здебільшого обгрунтовано йдеться про функціональні характеристики права, особливості порядку та механізму правово-
251
1

го регулювання. Істотно, що ці ознаки переважно спрямовані на об'єкт правових відносин, але водночас вони мають бути засобами забезпечення прав та інтересів суб'єктів права.
Видається, що для розуміння змісту правового режиму важливий не особливий порядок правового регулювання, а його наслідок. Тому, якщо йдеться про земельний правовий режим, то це — наслідок правового регулювання суспільних земельних відносин на основі врахування природних і соціальних особливостей земель (як їх об'єкта), що забезпечує інтереси суб'єктів цих відносин та спеціальний порядок використання цих земель. Це сукупність правових норм, які встановили певний порядок землекористування різних видів.
Сільськогосподарське землекористування — найбільш специфічний вид землекористування. Це зумовлено двома головними факторами — природними особливостями земель сільськогосподарського призначення закріплюється та їх важливим соціальним призначенням. У зв'язку з цим правовий регулятивний вплив на землі сільськогосподарського призначення закріплюється у таких положеннях, що характеризують особливості їх правового режиму.
1.Центральне місце земель сільськогосподарського призначення у складі земель України. Це положення випливає зконституційного закріплення цих земель як основного національного багатства, що перебуває під особливою охороноюдержави. Воно зумовлене таким принципом земельного законодавства, як поєднання особливостей використання земель як природного ресурсу і основного засобу виробництва.
Землі сільськогосподарського призначення посідають перше місце при класифікації земель на категорії (ст. 19 ЗК України). Щодо цієї категорії земель найповніше реалізуються вимоги радикального реформування земельних відносин та виникнення відносин приватної власності на землі.
2.Пріоритетність земель сільськогосподарського призначення. Цей принцип закріплений у ст. 23 ЗК України. Його головним змістом є норма про те, що «землі, придатні для потребсільського господарства, повинні надаватись насамперед длясільськогосподарського використання» (п. 1 ст. 23). Йдетьсяпро природну властивість цих земель виконувати функцію основного засобу виробництва. Пріоритетність земель сільськогосподарського призначення у різних аспектах передбаченатакож статтями 16, 130, 150, 156, 168 та 207—209 ЗК України.
252
Якщо говорити точніше, то мається на увазі пріоритетність сільськогосподарського землевикористання, що означає закономірність встановлення офіційних переваг цього виду землевикористання над іншими та необхідність використання за природним і юридичним призначенням. Ці землі визначені на підставі даних державного земельного кадастру придатними для потреб сільського господарства, не можуть бути використані для інших потреб.
Для будівництва промислових підприємств, залізниць та автомобільних шляхів, ліній електропередачі і зв'язку, магістральних трубопроводів, а також для інших потреб, не пов'язаних із веденням сільськогосподарського виробництва, надаються переважно несільськогосподарські угіддя або сільськогосподарські угіддя гіршої якості (п. З ст. 23 ЗК).
Принцип пріоритетності ще чіткіше встановлений ЗК України 2001 р. для особливо цінних земель (ст. 150). Зокрема, вилучення цих земель для несільськогосподарських потреб взагалі не допускається. Земельні ділянки таких земель, що перебувають у державній або колективній власності, можуть вилучатися (викуплятися) лише для будівництва об'єктів загальнодержавного значення та деяких інших загальних потреб за постановою Кабінету Міністрів України або за рішенням відповідної місцевої ради, якщо питання про вилучення (викуп) земельної ділянки погоджується з Верховною Радою України. Якщо йдеться про земельні ділянки особливо цінних земель, що перебувають у власності громадян чи юридичних осіб, то їх вилучення (викуп) погоджується з Верховною Радою України.
Отже, принцип пріоритетності земель сільськогосподарського призначення — це загальна вимога законодавства у вигляді спеціальних правил, спрямованих на збереження цих земель як найбільш цінної категорії. З цим принципом, що закріплює істотні особливості правового режиму земель сільськогосподарського призначення, пов'язані й інші положення у цій сфері.
Пріоритетність правового режиму цих земель передбачає необхідність їх цільового використання.
Вже саме поняття земель сільськогосподарського призначення пов'язано насамперед із призначенням їх для такої цілі, як виробництво сільськогосподарської продукції (ст. 22 ЗК). А основним і першочерговим обов'язком власників земельних ді-
253

лянок є «забезпечення використання їх за цільовим призначенням», що чітко закріплено у п. 1а ст. 90 ЗК України1. За невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням Земельним кодексом та іншим законодавством України встановлено відповідальність (зокрема, ст. 211 ЗК України).
3. Спеціальна визначеність кола суб'єктів сільськогосподарського землекористування та наявність спеціальних вимог щодо них.
Основними суб'єктами права приватної власності на землі сільськогосподарського призначення є громадяни України. Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть лише орендувати ці землі.
Більшість громадян України отримала земельні ділянки у власність безоплатно у процесі реструктуризації земель колективних сільськогосподарських підприємств. Це — селяни, колишні члени цих підприємств.
Суб'єктами землекористування цього виду земель можуть бути також певні юридичні особи. Це — фермерські господарства, сільськогосподарські кооперативи, приватні аграрні підприємства. Селяни мають право вільного вибору організаційно-правових форм здійснення землекористування.
Іноземні юридичні особи та іноземні юридичні держави не можуть бути суб'єктами права власності на землі сільськогосподарського призначення (п. 4 ст. 22 ЗК).
Загальним для всіх суб'єктів сільськогосподарського землекористування є їх безпосередній зв'язок із сільськогосподарським виробництвом і ведення його переважно на ринкових товарних засадах.
До певних суб'єктів використання земель сільськогосподарського призначення, особливо для фермерів, існують спеціальні вимоги (наявність сільськогосподарської освіти, відповідного досвіду роботи тощо).
Суб'єктами сільськогосподарського землекористування особи стають внаслідок одержання певних земельних площ у встановленому порядку. Отже, останнє є для них правовста-новлюючим фактом.
1 Пшбокий аналіз принципу пріоритетності цільового використання земель дає П. Кулинич. — Див.: Кулинич П. Цільове призначення та цільове використання земель за новим Земельним кодексом України // Юридичний журнал. — 2002. — № 3.
Як громадяни України, так і юридичні особи України, будучи спеціальними суб'єктами земельних відносин, володіють і спеціальною земельною правоздатністю.
4. Право приватної власності на землі сільськогосподарського призначення стало головним наслідком реалізації радикальної земельної реформи.
Ще на початку 90-х років в Україні почався процес виникнення права приватної власності на землі, який, крім юридичного, набув ще й гостро політичного характеру.
Законом України «Про форми власності на землю» від ЗО січня 1992 р.1, поряд з пануючою на той час державною, запроваджувалися колективна і приватна форми власності на землю. Вперше в Україні селяни дістали право бути власниками земель сільськогосподарського призначення. Переважно це стало можливим для створення і функціонування селянських (фермерських) господарств.
Згодом за Указом Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва» від 10 листопада 1994 р.2 було запроваджено паювання земель колективних сільськогосподарських підприємств, тобто право членів КСП при безперешкодному виході з них одержувати безоплатно у приватну власність свою частку землі (пай) у натурі (на місцевості), що посвідчувалося Державним актом на право приватної власності на землю. Це положення мало історичне значення.
Конституція України чітко не визначила форми власності на землі, хоч по-суті структурно закріпила приватну, комунальну і державну власність на землю та встановила, що «право власності на землю гарантується». Лише ЗК України 2001 р. у ст. 78 чітко визначив, що «земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності». Ткким чином, в аграрному секторі економіки України виникла принципово нова система відносин земельної власності, основу якої становлять відносини приватної власності на землі сільськогосподарського призначення3. Отже, принци-
1Відомості Верховної Ради України. — 1992. — № 18. — Ст. 225.
2Урядовий кур'єр. — 1994. — 15 листопада.
3Гурввський В. К. Право приватної власності громадян України наземлі сільськогосподарського призначення: Монографія. — Одеса:Астропринт, 2000.
І
254
255

пово нові первісні засади в аграрному секторі економіки України є наслідком земельної реформи, зокрема адміністративно-правового і земельно-правового, а не цивільно-правового виникнення права власності на ці землі.
Якщо на першій стадії земельної реформи перехід до приватної власності на землі здійснювався переважно адміністра-тивно-правовими методами, то на сучасному його етапі дедалі поширенішими мають ставати ринкові способи виникнення прав на землі, зокрема придбання їх за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, за іншими цивільно-правовими угодами (з обов'язковим урахуванням особливостей правового режиму земель сільськогосподарського призначення).
5. Раціональність — принцип сільськогосподарського з емл екористування.
Публічно-правове значення земель сільськогосподарського призначення, їх незамінна роль для забезпечення продовольчої безпеки всієї країни роблять принцип раціонального використання цих земель всеосяжною вимогою для всіх суб'єктів земельних відносин. Тому і приватний власник, і орендар сільськогосподарських земель не можуть керуватися лише особистою потребою одержання найбільшого доходу від цих земель, а мають додержуватися правил їх посиленої правової охорони, яка є складовою поняття раціональності сільськогосподарського землекористування.
Під раціональністю землекористування розуміють не стільки максимальну економічну ефективність, скільки наукову обґрунтованість і найбільшу доцільність використання найціннішої категорії земель з одночасним додержанням екологічних правил їх охорони.
Тому не випадково ст. 5 ЗК України забезпечення раціонального використання та охорони земель закріпила як принцип земельного законодавства. У зв'язку з особливою цінністю і водночас посиленою можливістю погіршення стану земель сільськогосподарського призначення для них цей принцип має першочергове значення. З цим пов'язана і потреба посиленої правової охорони цих земель, зокрема їх ґрунтів як «об'єкта особливої охорони» (ст. 168 ЗК). Передбачена спеціальна порівняльна оцінка якості ґрунтів за їх основними природними властивостями — так зване бонітування ґрунтів (ст. 199 ЗК), збереження і навіть можливість поліпшення цієї якості теж є завданням раціональності їх вико-
ристання. З цією ж метою передбачено природно-сільськогосподарське районування земель (ст. 179 ЗК).
Принцип раціональності землекористування найбільше значення має для земель сільськогосподарського призначення, оскільки для таких категорій земель, як землі житлової та громадської забудови, землі історико-культурного призначення, землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони, важливим є лише факт відведення земель, а не їх господарське використання. Для земель же сільськогосподарського призначення порядок і умови їх цільового виробничого (та іншого) використання становлять основу змісту земельної правосуб'єктності.
Принципове значення права раціональності сільськогосподарського землекористування, як істотної складової предмета земельного права полягає у чіткому відмежуванні останнього від предмета цивільного права.
6. Відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва.
Раціональне використання, у тому числі охорона земель, як його складова, забезпечується і в такий спеціальний спосіб, як відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва. Перш за все воно стосується сільськогосподарських угідь, зокрема ріллі, як найціннішої складової земель сільськогосподарського призначення, а також багаторічних насаджень, перелогів, сіножатей, пасовищ.
Стаття 207 ЗК України встановила правові умови (підстави) відшкодування втрат.
За загальним правилом, площі земель сільськогосподарського призначення не повинні знищуватися і переводитися в інші категорії земель. Якщо ж таке трапляється або має місце обмеження прав власників земель і землекористувачів чи погіршення якості сільськогосподарських угідь (ґрунтів), то одержані внаслідок цього втрати мають бути відшкодовані.
§ 3. Суб'єкти права сільськогосподарського землекористування та загальна характеристика їх правового статусу
Поняття та особливості правового режиму земель сільськогосподарського призначення зумовлюють спеціальний суб'єктний склад цього виду землекористування.
1
256
17 — 4-123
257

І
Суб'єктами права сільськогосподарського землекористування є лише ті особи, які мають спеціальну, тобто земельну правоздатність; вона виникає на підставі земельного законодавства.
Для земель сільськогосподарського призначення земельна, а не цивільна правоздатність особливо наочна. Так, якщо відведенням земельної ділянки під будівництво (землі житлової і громадської забудови) по-суті обмежуються подальші земельні відносини, то для сільськогосподарських суб'єктів це є лише правовстановлюючим фактом для подальшого їх функціонування у процесі використання цих земель. Останнє особливо повно проявляється у системі земельних прав власників земельних ділянок, а також орендарів.
Загальна земельна правоздатність притаманна всім громадянам та юридичним особам. Але, це лише можливість бути суб'єктами конкретного права землекористування. Його ж реалізація певною особою можлива лише внаслідок здійснення конкретних правових умов. У такий спосіб виникає суб'єктивне право сільськогосподарського землекористування.
Коло спеціальних суб'єктів, які мають земельну правоздатність стосовно земель сільськогосподарського призначення відносно обмежено. Такими є лише ті особи, як фізичні, так і юридичні, які у встановленому порядку одержали конкретну земельну ділянку на праві власності або на праві користування (оренди). У зв'язку з цим вони набувають спеціального земельно-правового статусу, тобто стають носіями певних земельних прав та обов'язків.
Конкретна земельна дієздатність у суб'єктів земельних відносин стосовно земель сільськогосподарського призначення визначена певними чіткими правовими умовами як для фізичних, так і для юридичних осіб. Вона в основному закріплена Земельним кодексом України, а також спеціальним законодавством. Крім права на одержання земельної ділянки, цим законодавством передбачається можливість займатися працею на землі, сільськогосподарським виробництвом.
Провідне місце серед суб'єктів сільськогосподарського землекористування посідають громадяни України. Здебільшого це селяни. Вони можуть реалізувати свою земельну правоздатність як індивідуально, так і за допомогою певних групових (колективних) організаційно-правових форм.
Громадянам землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування (пере-
іважно на засадах оренди) також для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва (п. З «а» ст. 22 ЗК).
Серед товарних форм ведення сільськогосподарського виробництва нині найпоширенішими є фермерські господарства та сільськогосподарські кооперативи. Значною мірою це зумовлено наявністю спеціальних законів, які регламентують їх правовий статус.
На практиці як землекористувачі існують також аграрні акціонерні товариства, товариства з обмеженою відповідальністю, агрофірми тощо.
Суб'єктами сільськогосподарського замлекористування можуть бути: сільськогосподарські підприємства; сільськогосподарські науково-дослідні установи та навчальні заклади; сільськогосподарські професійно-технічні училища та загальноосвітні школи, а також несільськогосподарські підприємства, установи та організації; релігійні організації та об'єднання громадян.
Суб'єкти сільськогосподарського землекористування (особливо його великих організаційних форм) повинні, як правило, відповідати певним вимогам щодо освіти, досвіду роботи в сільському господарстві, здатності вести господарство тощо.
Земельний кодекс України 2001 р. передбачив також приватизацію земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій (ст. 25 ЗК). їх працівникам при приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій безоплатно передаються земельні ділянки з визначенням кожному певної земельної частки (паю) у натурі (на місцевості). Це стосується також пенсіонерів (колишніх працівників цих підприємств, установ, організацій).
Не можуть бути суб'єктами права власності на землі сільськогосподарського призначення іноземні громадяни, особи без громадянства, іноземні юридичні особи та іноземні держави (п. 4 ст. 22 ЗК). Виняток із цього загального правила встановлено лише стосовно спадкування цих земель іноземними громадянами, а також особами без громадянства. Проте, на підставі п. 4 ст. 81 ЗК України такі землі протягом року підлягають відчуженню. Таку саму норму встановлено і для іноземних юридичних осіб (п. З ст. 82 ЗК). Цим підкреслюєть-
258
17*
259

II
\
\
ся ос°блива національна цінність цих земель, їх провідна роль /Vм забезпечення земельних інтересів громадян України тз інших українських землекористувачів.
Особливості правового статусу суб'єктів сільськогосподарської"0 землекористування позначаються на системі їх прав
та обовязків-
Селяни як громадяни України володіють усім комплексом прав * свобод, які закріплено в Конституції України. Проте, ті з ни^> Щ° стосуються земельних прав, проходять спеціалізацію V земельному законодавстві. В першу чергу це робиться в д,емедьпощ кодексі України, а також у законодавчих актах, ПрИСвячених різним аграрним суб'єктам.
Земельний кодекс України 2001 р. закріпив загальні права власників земельних ділянок (ст. 90) та їх загальні обов'язки (ст. $?!)• Зокрема, всі власники земельних ділянок мають право: а) продавати або іншим чином відчужувати земельну ділянку1, ПЄрЄдавати її в оренду, заставу, спадщину; б) самостійно господарювати на землі; в) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію; г) використовувати у встановленому поряд^ для власних потреб наявні на земельній ділянці загаль-НОП0іішрені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'є^сти, а також інші корисні властивості землі; ґ) на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; д) споруджував жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.
0к бачимо, ці права власників земельних ділянок враховують можливість вільно володіти, користуватися і розпоряджалися своїми земельними ділянками, а також посівами і насадженнями на них, виробленою продукцією. Крім того, вони моз}суть, за певних умов, використовувати і певні інші при-родяі ресурси, які є на їх ділянках. Третя група прав цих власників зосереджена у сфері організації господарської діяльності на власних земельних ділянках.
1 За Перехідними положеннями ЗК України громадяни та юридичні осо(5и, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України — власники земельних часток (па!8)не мають права до 1 січня 2005 р. продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї), крім міни, передачі їх у спадщину та при вилучені земель для суспільних потреб.
Нарешті, всім земельним власникам належить право відшкодування завданих збитків. Відповідно до ст. 156 ЗК України збитки відшкодовуються внаслідок вилучення (викупу) сільськогосподарських угідь, тимчасового їх зайняття для інших видів використання, встановлення обмежень щодо них, погіршення якості ґрунтового покриву цих угідь, приведення їх у непридатний для використання стан та неодержання доходів за час тимчасового їх невикористання. Як бачимо, підставами для відшкодування збитків можуть бути як правомірні дії, так і правопорушення. Встановлено порядок відшкодування цих збитків.
Слід зазначити, що ЗК України дав неповний перелік прав власників земельних ділянок. Крім прав, перелічених у ст. 90, до неї можна включити ще й такі їх права, як право проведення меліоративних робіт, дарувати земельну ділянку, обмінювати земельну ділянку, право сервітуту.
Загальні права для всіх власників земельних ділянок спеціалізуються залежно від конкретного виду землекористування (фермерського, кооперативного, особистого селянського тощо).
Загальні для всіх власників земельних ділянок обов'язки встановлено в ст. 91 ЗК України. Зокрема, вони зобов'язані: а) забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням; б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; в) своєчасно сплачувати земельний податок; г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; ґ) підвищувати родючість грунтів та зберігати інші корисні властивості земель; д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; є) додержуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.
Як бачимо, законодавчий перелік обов'язків власників земельних ділянок є значно ширшим, ніж їх прав, що само по собі не відповідає правилу їх кореспондування. Крім того, ст. 91 ЗК України дає право законом встановлювати й інші їх обов'язки, чого не зазначено щодо прав власників земельних ділянок. Нарешті, з системи їх обов'язків випав головний з
260
261

них — раціонально використовувати землі сільськогосподарського призначення.
До позитивних рис регламентації системи обов'язків слід віднести включення до неї низки важливих екологічних вимог, а також правил стосовно добросусідства, сервітутів, охоронних зон, які є новелами ЗК України 2001 р.
На відміну від прав власників земельних ділянок, їх обов'язки, як правило, не підлягають подальшій спеціалізації у поточному законодавстві.
Права та обов'язки користувачів земельних ділянок регулюються статтями 95 та 96 ЗК України та є аналогічними до прав та обов'язків власників земельних ділянок. Правомірний виняток становить лише право власників продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину.
Видається доцільним доповнити Земельний кодекс України правом та обов'язком (для тих суб'єктів, яким землі надаються для ведення товарного сільськогосподарського виробництва) використовувати земельні ділянки відповідно до вимог і правил товарного сільськогосподарського виробництва.
§ 4. Фермерське землекористування
Важливою в ринковій економіці організаційно-правовою формою реалізації громадянами України (переважно селянами) їх земельних прав є фермерські господарства. Фермерське господарство — це форма підприємницької діяльності громадян із створенням юридичної особи, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, займатися її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку на земельних'ділянках, наданих їм для ведення фермерського господарства.
. Фермерство — нова для сучасного періоду побудови ринкової аграрної економіки України структура на землях сільськогосподарського призначення. Істотна особливість фермерських господарств, як суб'єктів земельних та інших відносин, зумовила необхідність прийняття нової редакції спеціального законодавчого акта про них — Закону України «Про фермерське господарство» від 19 липня 2003 р.1.
1 ГЬлос України. — 2003. — 29 липня. — № 139.
262
Правовий режим цих господарств та умови використання ними земельних ділянок встановлено ЗК України та названим спеціальним законом.
Землі фермерського господарства можуть складатися із: а) земельної ділянки, що належить на праві власності фермерському господарству як юридичні й особі; б) земельних ділянок, що належать громадянам-членам фермерського господарства на праві приватної власності; в) земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди. При цьому права володіння та користування земельними ділянками, які знаходяться у власності членів фермерського господарства, здійснює само фермерське господарство.
Земельні ділянки для ведення фермерського господарства передаються громадянам України у власність і надаються в оренду із земель державної або комунальної власності. Земельний кодекс України (ст. 121) встановив норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам України із цих земель. Зокрема, для ведення фермерського господарства — у розмірі земельної частки (паю) визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться господарство. Якщо на цих територіях є кілька підприємств, то розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих сільськогосподарських підприємствах.
Членам фермерських господарств надано право одержувати у приватну власність (безоплатно) раніше надані їм у користування земельні ділянки, їх розмір дорівнює земельній частці (паю) члена сільськогосподарського підприємства, розташованого на території відповідної ради. Земельні ділянки, площа яких перевищує цей розмір, передаються громадянам у приватну власність для ведення фермерського господарства на підставі цивільно-правових угод. При цьому земельні ділянки, на яких розташовані житлові будинки, громадські будівлі та споруди фермерського господарства, передаються безоплатно у приватну власність у рахунок земельної частки (паю). Йдеться про тих громадян, які мали земельні ділянки у постійному користуванні, але не набули раніше права на земельну частку (пай). Тим самим таких громадян урівняно в цьому праві з колишніми членами колективних сільськогосподарських підприємств.
Законом України «Про фермерське господарство» закріплено, що громадяни України, які до 1 січня 2002 року отрима-
263
ли в постійне користування або оренду земельні ділянки для ведення фермерського господарства., мають переважне право на придбання (викуп) земельних ділянок розміром до 100 гектарів сільськогосподарських угідь, у тому числі до 50 гектарів ріллі, у власність з розстрочкою платежу до 20 років.
Для ведення фермерського господарства земельні ділянки надаються громадянам єдиним масивом з розташованими на них водними джерелами та лісовими угіддями, наближеними до існуючих шляхів, електро- і водопостачальних систем та інших видів інженерної інфраструктури.
Землі лісового і водного фондів, що входять до складу сільськогосподарських угідь, за загальним правилом, не можуть передаватися у приватну власність для ведення фермерських господарств. Виняток складають невеликі — до 5 гектарів ділянки лісу у складі фермерського господарства і невеликі — до 3 гектарів ділянки під замкненими природними водоймами.
Істотна новела введена законом щодо успадкування фермерського господарства і пов'язаних з цим земельних відносин. Так, згідно зі ст. 23 Закону України «Про фермерське господарство» при успадкуванні фермерського господарства двома або більше спадкоємцями земельна ділянка поділу не підлягає, якщо в результаті її поділу утвориться хоча б одна земельна ділянка менше мінімального розміру, встановленого для цього регіону. Регіональні мінімальні розміри земельних ділянок мають бути науково обгрунтованими. Вони визначаються центральним органом виконавчої влади з питань аграрної політики України та Українською академією аграрних наук і затверджуються Кабінетом Міністрів України.
Звернення стягнення та земельні ділянки, надані у власність для ведення фермерського господарства, допускається у випадках, коли у фермерського господарства відсутнє інше майно, на яке може бути звернено стягнення.
Права фермерських господарств щодо використання земель регулюються Земельним кодексом України та Законом України «Про фермерське господарство».
Права всіх власників земельних ділянок закріплено в ст. 90 ЗК України. Отже, фермерські господарства та члени господарства як власники земель мають право продавати або іншим шляхом відчужувати свої земельні ділянки, передавати їх в оренду, заставу, спадщину. Проте, згідно з перехід-
І
ними положеннями Кодексу до 1 січня 2005 р. вони не мають права це робити. Виняток становлять договір міни земельної ділянки та передача її у спадщину. Ці угоди можна укладати, не чекаючи зазначеного терміну.
Це також стосується і вилучення земель для суспільних потреб. При цьому слід мати на увазі, що вилучення особливо цінних земель (зокрема, чорноземів) для несільськогоспо-дарських потреб, як загальне правило, не допускається. Припинення права власності на земельну ділянку (її відчуження) може мати місце лише з мотивів суспільної необхідності та для суспільних (а не особистих) потреб.
У фермерських господарств та їх членів-власників земельних ділянок органи державної влади та органи місцевого самоврядування мають право за їх згодою викупити ці ділянки для певних суспільних потреб.
Фермерські господарства та їх члени-власники земельних ділянок є повноправними їх користувачами. Вони мають право самостійно господарювати на цих ділянках. Проте, слід мати на увазі їх спеціальну земельну правоздатність. Це означає, що вони, будучи аграрними суб'єктами, в першу чергу повинні використовувати свої землі для вирощування сільськогосподарських культур, ведення тваринництва, організації переробки сільськогосподарської продукції тощо. Тобто йдеться про цільове використання земель сільськогосподарського призначення. Вони мають повне право власності на всі посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур (на корню) та на всю вироблену продукцію; можуть розпоряджатися ними на свій розсуд. Проте, держава повинна допомагати фермерам в організації вигідного збуту сільськогосподарської продукції як у самій державі, так і поза її межами.
Громадянам, які створили фермерське господарство, гарантується право облаштувати постійне місце проживання в тій частині наданої доля ведення фермерського господарства земельної ділянки, з якої забезпечується зручний доступ до всіх виробничих об'єктів господарства. У разі знаходження постійного місця проживання членів фермерського господарства за межами населених пунктів, вони мають право на створення відокремленої фермерської садиби, для облаштування якої їм надається державна допомога.
Фермерські господарства можуть використовувати у встановленому порядку (за Кодексом України про надра) для
264
265
ІІІ
І II
І-1
І'і
власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоши-рені (місцевого значення) корисні копалини.
Фермерське господарство має право проводити залісення частини земель та будувати замкнену водойму на земельній ділянці, що належить фермерському господарству чи його членові.
Поза безпосередньо сільськогосподарським землекористуванням фермерські господарства та їх члени можуть використовувати землі і для спорудження жилих будинків, виробничих та інших будівель і споруд, організації сучасної інфраструктури тощо. Таке будівництво здійснюється відповідно до затверджених документації із землеустрою та містобудівної документації.
Будівництво на орендованій земельній ділянці будинків, будівель і споруд фермерське господарство-орендар погоджує з орендодавцем.
У випадках, передбачених законом, господарства та їх члени мають право на відшкодування завданих їм збитків.
Усі порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню у порядку, встановленому законом.
Обов'язки власників земельних ділянок закріплено ст. 91 ЗК України. Вони повністю стосуються і фермерських господарств.
Головним обов'язком є забезпечення використання земель за їх цільовим призначенням. Для земель сільськогосподарського призначення, які мають пріоритетний правовий режим, цей принцип має особливо важливе значення, про що йшлося раніше.
Враховуючи конкретний стан цих земель, надзвичайно значимим є обов'язок додержання вимог законодавства про охорону довкілля при їх використанні. Це стосується в першу чергу охорони грунтів як об'єктів особливої охорони (ст. 168 ЗК).
Земельний кодекс України правомірно вказує і на обов'язок фермерських господарств — власників земельних ділянок своєчасно сплачувати податки та збори. До цього також слід додати і обов'язок своєчасної сплати орендної плати, якщо господарство використовує орендовані землі.
Фермерське господарство не повинно порушувати права власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів.
Власники земельних ділянок у фермерських господарствах зобов'язані своєчасно надавати відповідним органам
266
виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом. Йдеться, насамперед, про моніторинг земель — систему спостереження за їх станом з метою своєчасного виявлення змін, їх оцінки, відвернення та ліквідації наслідків негативних процесів (глава 33 ЗК України). Це має істотне значення і для ведення державного земельного кадастру (глава 34 ЗК України).
Як і інші власники, фермерські господарства повинні дбати про збереження геодезичних знаків, протиерозійних споруд, мережі зрошувальних і осушувальних систем.
Законом можуть бути встановлені й інші обов'язки власників земельних ділянок.
§ 5. Землекористування
сільськогосподарських кооперативі в
Розвиток кооперативного руху за Указом Президента України «Про заходи щодо розвитку кооперативного руху та посилення його ролі в реформуванні економіки України на ринкових засадах» від 19 грудня 2000 р. № 1348/2000 визнано «одним із важливих напрямів реалізації структурних змін в економіці України та формування її багатоукладності»1. Земельна та аграрна реформи, а головне — радикалізація відносин земельної власності в Україні сприяли відновленню справді демократичних принципів в організації та діяльності сільськогосподарських кооперативів. За їх сучасним значенням та характером землекористування (пріоритетної категорії земель сільськогосподарського призначення) сільськогосподарські кооперативи посідають провідне місце серед інших кооперативів (житлових, садівницьких, гаражних тощо). Безпосередні юридичні засади розвитку за нових економічних умов кооперативних відносин створив Закон України «Про сільськогосподарську кооперацію» від 17 липня 1997 р.2, який діє зі змінами, внесеними Законом України від 2 листопада 2000 р.3.
1Урядовий кур'єр. — 2001. — 24 січня.
2Відомості Вер